Инвестиции в недвижимость

Вариант продажи здания предлагается оставить как вторичный при наличии факторов невозможности возврата займа.

Для залога предлагается рассчитать стоимость одноэтажного объекталитера С, которое в настоящее время свободно. Площадь здания составляет 653,4 м²

Проведем оценку стоимости здания доходным методом и сравнительным подходом.

1.Сравнительный подход.

Сравнительный подход может быть успешно применен только при наличии объективной информации о ценах сделок с аналогичным имуществом или ценах, публикуемых в предложениях о продаже объектов.

Рыночная стоимость оценивается сравнением объекта оценки с похожими (сопоставимыми) объектами. В результате проведенных исследований рынка коммерческой недвижимости, были отобраны объекты-аналоги. Данные сравнения приведены в таблице 3.

2.

Информация об аналогах:

Аналог № 1. Адрес: пр. Обуховской обороны. Двухэтажное производственное здание. S= 1.200 кв. м. Невский административный район.

Ближайшее окружение — промышленная застройка. Состояние — требует ремонта. Площадь земельного участка S=2.000 кв. м. Цена предложения: 780.

000 долларов США. Продажей объекта занимается агентство недвижимости «Готика».

Аналог № 2. Адрес: ул. Седова. Двухэтажное производственное здание. S= 586 кв. м.

Невский административный район. Ближайшее окружение — промышленная застройка. Состояние здания — требует ремонта. Площадь земельного участка S=826 кв. м. Цена предложения: 500.

000 долларов США. Продажей объекта занимается агентство недвижимости «Прогресс-Ипотека».

Таблица 3.

2.

Сравнительный метод оценки здания литера С Элемент сравнения Ед. изм. Объект оценки Пр. Обуховской обороны Ул. Седова Шафировский, 17 Пискаревский, 25 Площадь общая Кв. м 653,4 1.200 586 1.260 2.600 Цена предложения $ 780.

000 500.

000 1.

100.

000 1.

950.

000 Цена предложения без НДС $/кв. м 551 723 740 636 Право собственности Собств. Собств. Собств.

Собств. Собств. Корректировка 0% 0% 0% 0% Скорректированная стоимость $/кв. м 551 723 740 636 Условия финансирования Рыночные Рыночные Рыночные Рыночные Корректировка 0% 0% 0% 0% Скорректированная стоимость $/кв. м 551 723 740 636 Транспортная доступность Аналог Аналог Аналог Аналог Корректировка 0% 0% 0% 0% Скорректированная стоимость $/кв.

м 534 701 718 617 Престижность местоположения Аналог Аналог Аналог Аналог Корректировка 0% 0% 0% 0% Скорректированная стоимость $/кв. м 534 701 718 617 Техническое состояние Хор. Треб. Рем. Удовл. Хорошее Отл.

Корректировка 20% 10% 0% -10% Скорректированная стоимость $/кв. м 641 771 718 555 Площадь помещения 653 1.200 586 1.260 2.600 Корректировка 10% -2% 10% 15% Скорректированная стоимость $/кв. м 705 756 790 638 Ориентация фасада Тер-я пр-я Улица Улица Улица Улица Корректировка -5% -5% -5% -5% Скорректированная стоимость $/кв. м 670 718 751 606 Этажность Кол-во 1 1 1 1 4 Корректировка 0% 0% 0% 5% Скорректированная стоимость $/кв.

м 670 718 751 636 Право на землю Под застр. 2.000 кв. м 826 кв. м

1.300 кв. м Под застр. Корректировка -7% -2% -4% 0% Скорректированная стоимость $/кв. м 623 704 721 636 Использование Пр-во Пр-во Пр-во Адм.-пр. Адм.-пр. Корректировка 0% 0% -10% -10% Скорректированная стоимость $/кв.

м 623 704 649 572 Величина корректировки $/кв. м 72 -19 -91 -64 Величина корректировки % 13% -3% -12% -10% Весовой коэффициент 1 2 1 1 Стоимость объекта $/кв. м 650 Стоимость объекта $ 424 710 Курс доллара США руб.

33 Стоимость объекта руб. 14 015.

Аналог № 3. Адрес: Шафировский пр., д. 17. Двухэтажное административно-производственное здание. S= 1.260 кв. м. Калининский административный район, промзона, примыкающая к Пискаревскому проспекту (до проспекта около 500 м). Транспортная доступность общественным транспортом — удовлетворительная, до ближайших станций метро — («Лесная», «Площадь Мужества» около 15−20 минут езды общественным транспортом).

Железнодорожная станция «Пискаревка» — около 1 км. Ближайшее окружение — промышленная застройка. Год постройки — 2002

Земельный участок 1.300 кв. м в аренде на 49 лет. В здании заканчивается евроотделка. По назначению здание планировалось для размещения швейного производства. Цена предложения: 1.

100.

000 долларов США. Продажей объекта занимается частное лицо, представляющее интересы собственника.

Аналог № 4. Адрес: Пискаревский пр., д. 25. Четырехэтажное административно-производственное здание. S= 2.600 кв. м. Калининский административный район. На пересечении Пискаревскогго и Шафировского проспектов, зона смешанной (прмышленно-жилой) застройки.

Ближайшая ст. метро «Площадь Мужества» — 10−15 минут езды общественным транспортом. 1−2 этажи используются под склады, 3−4 этажи — офисы, уровень отделки «упрощенный евроремонт». Год постройки — ориентировочно 1985

Земельный участок — не оформлен. Цена предложения: 1.

950.

000 долларов США. Продажей объекта занимается частное лицо, представляющее интересы собственника.

Таким образом, стоимость объекта, рассчитанная сравнительным подходом, составляет 14 015,1 тыс. рублей без учета НДС.

2.Доходный подход Доходный подход может быть успешно применен только при наличии возможности эффективного использования объекта в целях извлечения прибыли, в частности, путем сдачи его в аренду.

В расчете использовался метод прямой капитализации, предполагающего получение стабильного денежного дохода. Объект оценки находится в хорошем состоянии, не требует финансовых вложений для дальнейшей эксплуатации. Предполагается, что объект будет использоваться по своему назначению на протяжении оставшегося срока службы.

При этом предполагается, что собственник планирует использовать объект оценки наиболее эффективным образом. Оценка объекта производитсяь в долларах США без учета НДС.

Величина арендной ставки определена на основании анализа информации об арендных ставках для аналогичных объектов, предлагаемых в аренду. Поскольку площадь здания небольшая, считается, что оно будет сдаваться в аренду целиком, а не частями.

Потенциальный валовой доход — сумма дохода, которая может быть получена от владения объектом недвижимости и сдачи его в аренду в предположении 100% загрузки объекта и своевременного расчета по арендным договорам.

Потери из-за вакансий и неплатежей — могут возникнуть за счет временной незанятости помещений в период поиска арендатора, неуплаты арендной платы и смены арендаторов. Для подобных зданий они составляют, как правило, порядка 5%.

Действительный валовой доход — представляет собой разницу между потенциальным валовым доходом и потерями из-за вакансий и неплатежей. Расчет приведен в таблице 3.

3.

Таблица 3.

3.

Расчет действительного валового дохода от сдачи помещений в аренду

Площадь здания (кв. м) 653,4 Арендная ставка за 1 кв. м в месяц с НДС ($) 11,0 Арендная ставка за 1 кв. м в месяц без НДС 9,3 Арендная ставка за 1 кв. м в год ($) 72.919,4 Потери из-за вакансий и неплатежей 5% Действительный валовой доход в год ($) 69.273

Далее необходимо рассчитать операционные расходы.

Операционные расходы — расходы, связанные с эксплуатацией объекта недвижимости:

Расходы на управление — по существующей практике составляют 3−5% от действительного валового дохода. В связи с тем, что площадь объекта достаточно маленькая, в расчетах использовано значение на уровне 3%.

Заработная плата обслуживающего персонала с начислениями — включает в себя зарплату управляющего и технических сотрудников и обычно составляет 3−5% от действительного валового дохода. В связи с тем, что площадь объекта достаточно маленькая, в расчетах использовано значение на уровне 3%.

Расходы на коммунальные услуги — в расчетах использована информация о средней величине коммунальных платежей для подобных объектов.

Расходы на уборку — по существующей практике принимаются на уровне 1% от действительного валового дохода.

Расходы на эксплуатацию и ремонт — приняты на уровне 1% от действительного валового дохода.

Расходы по обеспечению безопасности — по существующей практике принимаются на уровне 1% от действительного валового дохода.

Прочие расходы — запланированы на случай возникновения непредвиденных ситуаций, определены нами на уровне 1% от действительного валового дохода. При этом учитываются все ранее неучтенные операционные расходы.

Сумма расходов приведена таблице 3.

4.

Таблица 3.

4.

Расходы по содержанию литера С Расходы на управление недвижимостью ($) 2.078 Заработная плата с начислениями ($) 2.078 Коммунальные услуги ($) 2.350 Расходы на уборку 693 Расходы на эксплуатацию и текущий ремонт 693 Расходы по обеспечению безопасности 693 Прочие 693 Итого ($) 9.278

Чистый операционный доход составляет: 69 273−9278=59 995,0 $

Коэффициент капитализации (ставка дисконтирования)

принимается на уровне 20%-уровня инфляции по стране с учетом факторов риска.

Расчет стоимости объекта составит:

59 995:

0,2×33:

1000= 9899,17 тыс.

руб. без учета НДС Для определения окончательной стоимости здания необходимо учесть удельный вес влияние факторов: учет влияния рыночной ситуации, учет специфики объекта, учет целей оценки для указанных способов оценки для формирования окончательного результата. Для расчета принимается равное (50%) влияние вышеуказанных факторов на способы оценки.

Стоимость здания составит: (9899,17+14 015,1):2=11 957,08 тыс.

руб.без НДС.

Таким образом, для инвестиционных вложений в сумме 10 868 тыс.

руб. залога в виде здания литера С с оценочной стоимостью 11 957,08 тыс.

руб. достаточно для выдачи кредита.

В результате приобретения парового котла «Висманн» часть неотапливаемых помещений будут отапливаться, а часть помещений после проведения текущего ремонта можно будет отнести к более высокому разряду помещений коммерческой недвижимости. Вышеуказанные факторы позволят поднять уровень арендной ставки за м2 помещения и поэтапно сдать в аренду свободные площади вышеуказанных зданий.

Для расчета увеличения выручки по сданным на момент осуществления проекта площадям применяются арендные ставки за м2 площади, применяемые на аналогичные помещения Красногвардейского района Санкт-Петербурга. Увеличение выручки за счет применения более высоких арендных ставок по занятым на момент осуществления проекта площадям составит 452,6 тыс.

руб. в месяц. Расчет выручки приведен в таблице 3.

2.

Далее рассчитана выручка по периодам проекта по повышенным в сравнении с изначальными, арендным ставкам и поэтапного заполнения арендаторами. Проведение текущего ремонта и отопление ранее неотапливаемых помещений должно повлиять на спрос арендаторов. В силу этого, проектом предусматривается поэтапная сдача в аренду свободных площадей с максимальным заполнением к 3-му году проекта. Расчет выручки по периодам проекта представлен в таблице 3.

3.

Таблица 3.

2.

Объекты инвестирования ОАО «ЗСП»

№ Наименованиепомеще;

ния Полезная площадьздания (м2) Этажность Площадь арендуемых помещений (м2) Вид

работ Инвестиции в ремонт, тыс.

руб.без НДС Арендная ставка руб.

без НДС за м2 до ремонта Ар. плата в год по действующим ставкам без НДС, руб. Арендная ставка руб.

без НДС за м2 после ремонта Увеличение арендной ставки, руб/м2 Увеличение выручки в месяц без НДС, тыс.

руб. 1 Литер Ч 2512,2 2 1011,3 Тек ремонт, отопл. 870,0 250 3034 300 50 50,6 2 Литер Л 4029,3 2 2174,8 Отопл. 249 6498 300 51 110,9 3 Литер Х 5177 2 1560,2 Отопл. 249 4662 300 51 79,6 4 Литер Щ 3245 3 1300,0 текущий ремонт 1270,0 330 5148 370 40 52,0 5 Литер М 4323 3 1190,0 текущий ремонт 1150,0 320 4570 370 50 59,5 6 Пристройка к литеру С 194,46 1 15,6 Отопл. 249 46 300 51 0,8 7 Литер Я 1460,6 1 882,9 тек.

ремонт, отопл. 520,0 250 2649 300 50 44,1 8 Ангар 1 300 1 300 Отопл. 230 828 300 70 21 9 Ангар 2 287 1 95,67 Отопл. 230 264 300 70 6,7 10 Ангар 3 231 1 231 Отопл.

230 638 300 70 16,17 11 Склад 320 1 160 Отопл. 230 442 300 70 11,2 12 Литер О 1023 1 0,0 Отопл. 210 0 300 90 0 13 Литер Ф 1234 1 0 Отопл.

0 0 300 300 0 14 Литер, А 1542 1 0 Отопл. 0 0 300 300 0 итого 25 879 8921 3810 28 778 1313 452,6

Таблица 3.

3.

Расчет выручки по периодам проекта

№ Объект полезная пл. м2 (0) год (1) год (2) год (3) год 1 Литер Ч площадь в сдаче, м2 2512,2 1011,3 1112,4 1446,2 2512,2 ставка, руб.

м2 300,0 300,0 300,0 выручка, тыс.

руб.без НДС 333,7 433,8 753,7 2 Литер Л площадь в сдаче, м2 4029,3 2174,8 2174,8 2609,8 4029,3 ставка, руб.

м2 300,0 300,0 300,0 выручка, тыс.

руб.без НДС 652 783 1209 3 Литер Х площадь в сдаче, м2 5177 1560,2 1716,2 2402,7 2883,2 ставка, руб.

м2 300,0 300,0 300,0 выручка, тыс.

руб.без НДС 514,9 720,8 865,0 4 Литер Щ площадь в сдаче, м2 3245 1300,0 1430,0 2145,0 3217,5 ставка, руб.

м2 370,0 370,0 370,0 выручка, тыс.

руб.без НДС 529,1 793,7 1190,5 5 Литер М площадь в сдаче, м2 4323 1190,0 1309,0 1701,7 2212,2 ставка, руб.

м2 370,0 370,0 370,0 выручка, тыс.

руб.без НДС 484,3 629,6 818,5 6 Пристройка к литеру С площадь в сдаче, м2 194,46 15,6 20 30,342 80,1 ставка, руб.

м2 300 300 300 выручка, тыс.

руб.без НДС 6,1 9,1 24,0 7 Литер Я площадь в сдаче, м2 1460,6 882,9 971 1165 1461 ставка, руб.

м2 300 300 300 выручка, тыс.

руб.без НДС 291,4 349,6 438,2 8 Ангар 2 площадь в сдаче, м2 287 95,7 143,5 215,3 322,9 ставка, руб.

м2 300 300 300 выручка, тыс.

руб.без НДС 43 65 97

Продолжение таблицы 3.

3.

№ Объект полезная пл. м2 (0) год (1) год (2) год (3) год 9 Склад площадь в сдаче, м2 320 160,0 176 193,6 213 ставка, руб.

м2 300 300 300 выручка, тыс.

руб.без НДС 53 58 64 10 Литер О 300 600 1023 площадь в сдаче, м2 1023 0,0 300 300 300 ставка, руб.

м2 90 180 307 выручка, тыс.

руб.без НДС 11 Литер Ф площадь в сдаче, м2 1234 0,0 400 800 1234 ставка, руб.

м2 300 300 300 выручка, тыс.

руб.без НДС 120 240 370 12 Литер, А площадь в сдаче, м2 1542 0,0 500 1000 1542 ставка, руб.

м2 300 300 300 выручка, тыс.

руб.без НДС 150 300 463 Всего в месяц 3268 4562 6599

Всего вгод 39 213 54 747 79 189

Потеря дохода, тыс.

руб. 28 778 28 778 28 778

Расчеты показываю поступление выручки после 1-года проекта-39 213 тыс.

руб., 2-го года- 54 747 тыс.

руб., 3-его года-79 189 тыс.

руб. Для расчета чистой выручки проекта указанные расчетные данные уменьшены на сумму выручки, поступающей за аренду помещений до реализации проекта 28 779 тыс.

руб. в год.

Таким образом, чистая выручка после проведения указанных мероприятий составит: после 1-года проекта-10 435 тыс.

руб., 2-го года- 25 969 тыс.

руб., 3-его года- 50 411 тыс. руб.

Затратами по проекту будет расходы на газ и электроэнергию для функционирования парового котла. По данным аналогичных объектов предприятия затраты на отопление 1 объекта в год составляют 110 Гкалл или 63,4 тыс.

руб.Всего затраты на энергоносители составят:

63,36×10=636 тыс.

руб.на все объекты в год. Расчет чистой прибыли приведен в таблице 3.

4.

Таблица 3.

4.

Расчет чистой прибыли от реализации проекта

Показатели (1) год (2) год (3) год Выручка (т.р.) 10 435 25 969 50 411

Затраты на отопление (т.р.) 633,6 633,6 633,6 Прибыль (т.р.) 9801 25 335 49 777

Налог на прибыль (т.р.) 2352,3 6080,5 11 946,5 Чистая прибыль (т.р.) 7449 19 255 37 831

Приведенные данные позволяют констатировать получение чистой прибыли за годы проекта в размере 64 535 тыс.

руб.

Для оценки эффективности инвестиционного проекта проведем расчет его эффективности по расчету следующих показателей:

простой срок окупаемости инвестиций, дисконтированный срок окупаемости инвестиций, чистая текущая стоимость по проекту или чистого дисконтиpованного дохода (чистая прибыль плюс амортизация) за весь «срок жизни проекта» — NPV,

внутpенней ноpмы пpибыли проекта или норма прибыли дисконтированного денежного потока по проекту — IRR.

— индекс рентабельности инвестиции — PI .

Расчеты приведены в таблице 3.

5.

1.Простой срок окупаемости проекта равен:

1+ (1221):

19 785=1,06(лет)

2.Коэффициент дисконтирования составляет:

1 год: 1:1,28=0,781;

2 год: 0,781:

1,28=0,610;

3 год:

0,610:

1,28=0,477

Дисконтированный срок окупаемости проекта равен:

1+ (12 969):

12 082=1,25(лет) Таблица 3.

5.

Расчет показателей эффективности инвестиционного проекта Показатели (0) год (1)год (2) год (3) год 1. Инвестиционные средства -9210 2. чистая прибыль 7449 19 255 37 831 3. амортизация 540 540 540 4. Чистый денежный поток. -9210 7989 19 795 38 371 5. Накопленный денежный поток -9210 -1221 18 574 56 945 6. Коэффициент дисконтирования. 1 0,781 0,610 0,477 7. Дисконтированный денежный поток.(п.4хп.

6) -9210 6241 12 082 18 297 8. Накопленный дисконтированный ден.

поток. -9210 -2969 9113 27 410

Простой срок окупаемости-PBP 1,06 год Срок окупаемости с учетом дисконтирования 1,25 год Внутренняя норма доходностиIRR 144% Индекс доходностиPI 3,98

Дисконтированный денежный поток каждого года рассчитывается как произведение чистого денежного потока на коэффициент дисконтирования. Накопленный денежный поток рассчитывается как сумма дисконтированных денежных потоков за прошедший период.

3.NPV к 3-ему году проекта составит:

При величине дисконта 28% в год чистый дисконтированный доход проекта становится положительным к 2-му году проекта. К концу 3-его года проекта накопленный дисконтированный денежный поток составляет 27 410 т.р. руб., т. е. чистая текущая ценность проекта (NPV)к 3-му году проекта равна 27 410 тыс.

руб.

— 9210+6241+12 082+18297=27410(тыс.

руб.)

4. Индекс доходности (Pl) показывает, в какую сумму денежного дохода превратится в результате реализации проекта 1 ед. денежных вложений при приведении доходов и вложений к сопоставимой ценности по фактору времени путем дисконтирования по требуемой норме доходности.

27 410:

9210+1=3,98(руб.)

Правило индекса рентабельности заключается в следующем: принимать необходимо только те проекты, у которых величина индекса рентабельности превосходит единицу. Это, по сути, отдача единицы инвестиций. При оценке двух или нескольких проектов, имеющих положительный индекс рентабельности, следует останавливать выбор на том, который имеет более высокий индекс рентабельности. Индекс рентабельности показывает, сколько получает инвестор на вложенный рубль

5.Расчет внутренней ставки доходности (IRR) осуществляется методом итеративного подбора такой величины ставки дисконтирования, при которой чистая текущая стоимость инвестиционного проекта обращается в ноль Внутренняя норма доходности (IRR)может быть определена способом подбора и последующего расчета, в данном случае она определена с помощью компьютерной программы по функции eksel: ВСД (-9210;38 371) =144%

Показатели эффективности проекта позволяют сделать вывод об эффективности данного проекта. К концу 3-го да проекта чистый прирост к потенциальным активам фирмы за счет реализации проекта составит 2710 тыс.

руб., индекс доходности свидетельствует о том, что на вложенный рубль предприятие получит 2,98 руб., что является высоким показателем.

Для комплексного расчета проекта необходимо осуществит анализ чувствительности проекта факторам риска. Анализ чувствительности представляет собой расчёт изменения основных показателей эффективности проекта NPV и IRR при проявлении факторов риска. В результате анализа выявляются устойчивые и неустойчивые к изменению внешней ситуации проекты.

Во второй части работы отмечена проблема окупаемости вложенных инвестиций в условиях финансового кризиса. Для снижения финансового риска неокупаемости вложений предлагается рассмотреть эффективность проекта при наличии следующих факторов риска :

возможные изменения объемов продаж (м2 сданной площади) услуг по проекту на 30% ,

возможные изменения арендной ставкина 15%.

Расчет изначально показателей проекта на снижение объема продаж на 30% (достаточно высокий показатель) позволит в значительной степени решить проблему неокупаемости вложений.

Расчеты показателей проекта представлены в таблицах 3.6−3.

7.

Таблица 3.

6.

Расчет показателей эффективности инвестиционного проекта при риске снижения арендной ставки на 15%.

№ Показатели (0) год (1) год (2) год (3) год 1 Инвестиции -9210 2 Чистая прибыль 6259 16 294 32 084

Выручка 8870 22 074 42 849

Затраты 634 634 634 Прибыль до налогообложения 8236 21 440 42 216

Налог на прибыль (24%) 1977 5146 10 132 3 Амортизация 540 540 540 4 Чистый денежный поток (п.1+п.2+п.3). -9210 6799 16 834 32 624 5 Накопленный денежный поток -9210 -2411 14 424 47 048 6 Коэффициент дисконтирования. 1 0,781 0,610 0,477 7 Дисконтированный денежный поток (п.4хп.

6) -9210 5312 10 275 15 556 8 Накопленный дисконтированный ден.

поток. -9210 -3898 6377 21 933 9 Простой срок окупаемости-PBP 1,14 год 10 Срок окупаемости с учетом дисконтирования 1,38 год 11 Внутренняя норма доходностиIRR 125% 12 Индекс доходностиPI 3,38

При снижении арендных ставок за м2 площади на 15% данные показывают снижение показателей эффективности проекта:

Простой срок окупаемости-со значения 1,06 до 1,14 года;

Дисконтированный срок окупаемости-со значения 1,25 до 1,38 года;

NPV к концу проекта-со значения 27 410 т.руб.

до 21 933 тыс.

руб.;

IRR-со значения 144% до 125%;

PLсо значения 3,98 до 3,38.

При снижении арендной ставки за м2 площади на 15% проект продолжает оставаться прибыльным и эффективным.

Таблица 3.

7.

Расчет показателей эффективности инвестиционного проекта при риске снижения объема продаж на 30%.

№ Показатели (0) год (1) год (2) год (3) год 1 Инвестиции -9210 2 Чистая прибыль 0 4694 12 399 24 522

Выручка 7304 18 178 35 288

Затраты 0 634 634 634 Прибыль до налогообложения 0 6671 17 545 34 654

Налог на прибыль (24%) 0 1977 5146 10 132 3 Амортизация 540 540 540 4 Чистый денежный поток (п.1+п.2+п.3). -9210 5234 12 939 25 062 5 Накопленный денежный поток -9210 -3976 8963 34 025 6 Коэффициент дисконтирования. 1 0,781 0,610 0,477 7 Дисконтированный денежный поток (п.4хп.

6) -9210 4089 7897 11 951 8 Накопленный дисконтированный ден.

поток. -9210 -5121 2777 14 727 9 Простой срок окупаемости-PBP 1,31 год 10 Срок окупаемости с учетом дисконтирования 1,65 год 11 Внутренняя норма доходностиIRR 98% 12 Индекс доходностиPI 2,60

При снижении объема продаж на 30% данные расчета показывают снижение показателей эффективности проекта:

Простой срок окупаемостисо значения 1,06 до 1,31 года;

Дисконтированный срок окупаемости-со значения 1,25 до 1,65 года;

NPV к концу проекта-со значения 27 410 т.руб.

до 14 727 тыс.

руб.;

IRR-со значения 144% до 98%;

PLсо значения 3,98 до 2,6.

При снижении объема продаж на 30% проект продолжает оставаться прибыльным и эффективным.

Расчетами подтверждается, что устойчивость проекта сохраняется при влиянии факторовснижение объема реализации услуг и понижение ставки платы за м2 арендованной площади.

Таким образом, на примере расчета инвестиционного проекта по проведению ремонта помещений в работе представлена схема реализации инвестиционной политики ОАО «ЗСП», предусматривающая получение заемных средств под реальные условия, выполнимые предприятием. Заложенный высокий уровень падения выручки риска при расчете инвестиционного проекта позволяет в большей степени решить проблему окупаемости вложенных средств и своевременного принятия решений о реализации либо приостановке проекта.

При дальнейшем осуществлении этапов инвестиционной политики применение варианта залога зданий (а в некоторых случаях продажи зданий) целесообразно, т.к. это приведет к эффективному результату.

Предложенная схема решения проблем эффективности инвестиций в недвижимость предприятия практически применима. Она позволит в условиях финансового кризиса решить вопросы эффективности инвестиций в объекты недвижимости ОАО «Завод Слоистых Пластиков» с учетом финансового положения предприятия.

Заключение

Под инвестициями понимаются денежные средства, ценные бумаги, иное имущество, в том числе имущественные права, имеющие денежную оценку, вкладываемые в объекты предпринимательской и иной деятельности в целях получения прибыли и достижения иного полезного эффекта.

Для осуществления инвестиционной деятельности предприятия разрабатывают инвестиционную политику. Эта политика является частью стратегии развития предприятия и общей политики управления прибылью. Она заключается в выборе и реализации наиболее эффективных форм вложения капитала с целью расширения объема операционной деятельности и формирования инвестиционной прибыли.

Цель инвестирования заключается в поиске и определении такого способа вложения инвестиций, при котором обеспечивался бы требуемый уровень доходности и минимальный риск.

Инвестиционный проект представляет собой объект реального инвестирования, намечаемый к реализации в форме приобретения целостного имущественного комплекса, реконструкции, модернизации, капитального ремонта и т. п.

Для оценки эффективности инвестиционных проектов существует система показателей, критериев и методов оценки эффективности проектов в процессе их разработки и реализации.

Инвестирование в недвижимость является специфичным аспектом инвестиционной политики предприятия. Развитие рынка недвижимости, особые методы расчета эффективности инвестиций и многое другие факторы, влияющие на инвестиции в недвижимость способствуют наличию определенных особенностей в этой сфере экономики.

В работе отмечено, что современный рынок недвижимости обозначает проблемы эффективности инвестиций, связанные со спросом, предложением, кредитованием и окупаемостью вложений.

В качестве объекта исследования в работе выбрано предприятие Открытое Акционерное общество — ОАО «Завод Слоистых Пластиков». Юридический адрес предприятия: 192 177, Санкт-Петербург, шоссе Революции, дом 84.

Открытое акционерное общество ОАО «Завод Слоистых Пластиков» зарегистрировано Регистрационной палатой мэрии Санкт-Петербурга 26.

01.1994года, регистрационный № 2099.

Предприятие расположено в Красногвардейском районе Санкт-Петербурга, на территории 116,8 тыс.

м2. Земельный участок арендуется у КУГИ Санкт-Петербурга. Предприятие располагает 17-ю зданиями в собственности, имеет 3 ангара и свободные помещения, ранее использованных под склады. Техническое и эксплуатационное состояние зданий требует ремонта и восстановления.

Предприятие существует с 1945 года. В период с 1996 по 2003 год предприятие простаивало в связи с экономической ситуацией в стране. С 2003 года предприятие начало производство продукции.

Оказание услуг по аренде предприятие стало осуществлять с 2005 года, постепенно сдавая помещения, не требующие основательного ремонта.

Ставки арендной платы для арендаторов установлены с ориентиром на рынок коммерческой недвижимости Красногвардейского района с поправкой на состояние имущества. Оплата коммунальных услуг, телефонной связи и охраны учтена в арендных ставках за м2. Оплата проезда транспорта, прохода сторонних лиц на территорию предприятия осуществляется дополнительно.

По состоянию на 2009 год занимаемая доля рынка коммерческой недвижимости ОАО «Завод Слоистых Пластиков» оценивается как 0,3%.

Причиной тому является местонахождение предприятияхарактеристика Красногвардейского района позволяет его охарактеризовать как район типичный среднестатистический с точки зрения экологии район города, характеризующийся крайне неудачным расположением транспортным сообщением, а также развитие этого вида деятельности с 2005 года.

Характеристика технического состояния зданий и помещений позволяет сделать вывод о необходимости инвестиционных вложений для проведения ремонта и оборудования ряда зданий системой отопления.

В работе проведен анализ финансово-экономических показателей использования недвижимости на предприятии, который показал, что данный вид деятельности вносит существенный вклад в общие финансовые результаты деятельности предприятия. Наличие достаточно значительного количества имущества, используемого лишь на 24% создает 61,2% чистой прибыли предприятия. Анализ рынка недвижимости, проведенный в 1 части работы, свидетельствует о наличии спроса на офисные и складские помещения.

Инвестиционная привлекательность недвижимости ОАО «Завод Слоистых Пластиков» состоит в использовании под склады для предприятий, имеющих большие оптовые партии товара и офисы для административного управленческого персонала этих предприятий на этой же территории, очевидна, ввиду наличия большой охраняемой территории, возможности проезда большегрузной техники и умеренных цен.

Данные анализа финансово-хозяйственной деятельности, проведенный в части 2 работы, показывает показывают в 2008 году по отношению к 2007 году рост прибыли от продаж, чистой прибыли и рентабельности от оказании услуг по аренде, что позволяет сделать вывод о перспективности развития данного вида деятельности.

Стратегией развития данного направления деятельности предприятия предусматривается завоевать сегмент рынка коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга к 2011 году — 2%; к 2012 -3%, к 2015 году-10% рынка коммерческой недвижимости.

На предприятии разработана инвестиционная политика, которая направлена на восстановление, реконструкцию, ремонт имущества, строительство объектов недвижимости с последующей сдачей в аренду.

Инвестиционная политика предприятия предусматривает поэтапное выполнение работ, согласно намеченного плана.

Проблемы эффективности инвестиций в недвижимость ОАО «Завод Слоистых Пластиков» заключаются в отсутствии разделения вида деятельности предприятия, следствием чего является нехватка средств на направление по сдаче площадей в аренду, отсутствие приемлемых условий кредитования для дальнейшего осуществления инвестиционной деятельности, высокий уровень риска окупаемости вложенных средств.

В работе рекомендована схема решения существующих проблем предприятия, предусматривающая разделение деятельности предприятия, пользование кредитом под залог зданий (либо частичную продажу зданий), высокий уровень снижения выручки при расчете эффективности проекта, позволяющий изначально принять ряд мероприятий по снижению факторов риска или отказаться от реализации проекта.

В качестве примера в работе рассмотрен инвестиционный проект по выполнению текущего ремонта части зданий предприятиялитеров Ч, Щ, М, Я, и приобретение парового котла повышенной мощности, что позволит решить вопрос отопления имеющихся не отапливаемых помещений. Период реализации проекта 3 года.

В работе проведен расчет стоимости здания, предлагаемого в залог банку сравнительным и доходным методом, определена стоимость здания.

Расчеты реализации проекта проведены с испоьзованием заемных средств банка под залог указанного здания по 20% годовых.

Расчет показателей эффективности проекта на оптимистичный вариант и на варианты снижения доходности на 30% позволили сделать вывод об эффективности проекта даже в условиях пониженного спроса помещений.

Таким образом, на примере расчета инвестиционного проекта в работе представлена схема реализации решения проблем эффективности инвестиций в недвижимость ОАО «ЗСП», практически применимая для деятельности предприятия.

Целью работы ставилось исследование проблем эффективности инвестиций в недвижимость.

Для реализации указанной цели в работе решены следующие задачи:

Исследованы теоретические материалы по инвестициям в недвижимость, приведены методы оценки инвестиций в недвижимость.

Рассмотрены проблемы эффективности в недвижимость на примере предприятия -ОАО «Завод Слоистых Пластиков».

Приведены рекомендации и произведены расчеты, подтверждающие практическую применимость представленных рекомендаций в деятельности предприятия.

Таким образом, можно сделать вывод о том, что поставленная цель и задачи работы выполнены.

Список литературы

Анри Файоль. «Генеральный и промышленный менеджмент». — М., 2006 г.-443с.

Брег С. Настольная книга финансового директора/ Стивен Брег; Пер. с англ. — 4-е изд. — М.: Альпина Бизнес Букс, 2007. — 536.

Беренс В. Хавранек П. Руководство по оценке эффективности инвестиций — М. 2006.-с234.

Виханский О.С., Наумов О. И. Менеджмент: человек, стратегия, организация, процесс., М., 2007 г. -383 с.

И.Н. Герчикова. Менеджмент. М.: ЮНИТИ, 2006. 478 с.

Гэлловей Л. Операционный менеджмент. Принципы и практика. Серия «Теория и практика менеджмента». — СПб.: Питер, 2006. — 320с.

Гюнтер В., Ульрих Д. Инвестиции — Красноярск, Изд-во «Красноярский государственный университет», 2005. — 510 с.

Дараева Ю. А. Управление финансами. Издательство: Эксмо.

2008.-300с.

Е.П. Жарковская, Б. Е. Бродский. Антикризисное Управление. М.:Омега-Л, 2007.-543с.

Ендовицкий Д. А. Финансовые резервы организации. Анализ и контроль. Издательство: Кно Рус.

2007.-304с Загородников С. В. Краткий курс по инвестициям организаций (предприятий). 2-е изд., Издательство: Окей-книга.

2008.-175с.

Зелль А. «Бизнес-план: Инвестиции и финансирование, планирование и оценка проектов», М., «Ось-89», 2008г-с238.

Ивасенко А. Г. Никонова Я.И. Финаны организаций (предприятий) Издательство: Кно Рус.

2008.-208с.

Зайцев В. И. Стратегия развития фирмы. М.: ЮНИТИ, 2006 г., 322 с Ильин А. И., Синицына Л. М. Планирование на предприятии. В2ч. Ч.

2. Тактическое планирование. Мн.: новое знание, 2007 г. 416 с.

Ильин А. И. Планирование на предприятии. В 2ч. Ч.

1. Cтратегическое планирование. Мн.: Новое знание, 2007 г. 296 с.

Колтынюк Б. А. Инвестиции. — М.: Эксмо, 2008 г. — 389с.

Керимов В. Э. Управленческий учет: Учебник. — 4-е изд., изм. и доп. — М.: Издательство — торговая корпорация «Дашков и Ко», 2007. — 460с.

Макарьева В. И. Анализ финансово-хозяйственной деятельности организации для бухгалтера и руководителя. //Книги издательства Налоговый вестник, 2006;321с.

Максимова И. В. Оценка конкурентоспособности промышленногопредприятия — М. Маркетинг 2006.-с187.

В.М. Попов, С. И. Ляпунов. Бизнес-план: комментарии и рекомендации.

Москва, 2007. — с.376 .

Станиславчик Е.Н. «Бизнес-план: Управление инвестиционными проектами», М., «Ось-89», 2006 г.-289.

Современный менеджмент: принципы и правила — М. Нижний Новгород 2007.-176.

Сайцук В. И. Стратегия развития фирмы. М.: ЮНИТИ, 2006. 322 с.

Стоянова Е. А. Финансовый менеджмент в условиях инфляции — М. Перспектива 2005.-с223.

Тейлор Фредерик Уинслоу, «Менеджмент» , — М., 2003. 522 с.

Филатов О.К., Рябова Т. Ф., Минаева Е. В- М.: Финансы и статистика, 2006 г. — 512стр.

Черняк В.З., Черняк А. В., Довдиенко И. В. «Бизнес-планирование.», М., «РДЛ», 2006.-c503.

Четыркин Е. М. Методы финансовых и коммерческих расчетов. — М.: Финансы и статистика, 2007. — 158 с.

Чиненов М.В., Черноусенко А. И., Зозуля В. И., Хрусталева Н. А. Инвестиции Издательство: Кно Рус.

2008.-368.

Ченг Ф. Ли, Джозев И. Финнерти. Финансы корпораций: теория, методы и практика. — М.: ИНФРА-М, 2006;с265

Богомолова И.П., Трунова Е. Б. Управление прибылью, рентабельностью предприятия с использованием аналитических подходов. //Экономический анализ: теория и практика, 2007. № 21

Боясов К. Т. Основные аспекты разработки инвестиционной стратегии организации // Финансовый менеджмент. № 4, 2007 г.

Бухонова М. А., Дорошенко Ю. А. Теоретико-методические оценки потребности предприятия в инвестиционных ресурсах // Экономический анализ: теория и практика. № 10, 2007 г.

Глазунов В. Н. Критерии оценки рентабельности и платежеспособности.//М.:Дело.

2006.№ 1

Гречишкина М. В. Ивахник Д.Е. Выбор оптимального варианта инвестиций (оптимизационный подход) // Финансовый менеджмент. № 3, 2006 г.

Власова М. А. Учет влияния фактора «неопределенности» в процессе реального инвестирования // Экономический анализ: теория и практика № 14, 2007 г., с41−47

Воронцов А. А. Правовые проблемы нормативно-правового регулирования налогообложения доходов от лизинговых операций налогом на прибыль. // Современное право, 2007, № 10. С.18−29.

Зубарева Н. В. Анализ влияния инвестиционной политики на формирование структуры основного капитала //Экономический анализ: теория и практика. № 13, 2007 г., с40−45

Илышева Н. Н. Крылов С.И. Финансовая стратегия организации: понятие, содержание, анализ // Финансы и кредит № 17, 2007 г.

Крылов С. И. Концепция стратегического финансового анализа деятельности коммерческой организации. //Экономический анализ: теория и практика, 2007, № 19

Куликов А. Стратегия инвестиционного прорыва и развитие лизинга в России. // Деньги и кредит.-2007. № 3. С.25−30.

Лисицына Е. В. Образовательный курс финансового управляющего. // Журнал Финансы № 1, 2006.

Рассказова А.Н., Финансовое прогнозирование// Журнал Финансовый менеджмент № 5, 2006.

Рябых Д. Анализ эффективности инвестиционных проектов. Связь с оценкой бизнеса. // Финансовый менеджмент. № 6, 2007 г.

Романова М. В. Оценка эффективности инвестиционного проекта // Экономический анализ: теория и практика. № 7, 2007 г., с17−26

Ковалев В. В. Анализ финансово-хозяйственной деятельности: логика и содержание. Статья опубликована на сайте www.buh.ru

Савчук В. П. Финансовый анализ деятельности предприятия. Опубликовано на сайте www.cfin.ru

Гончарук В. А. Развитие предприятия. Журнал Корпоративный менеджмент: из материалов сайта

http://www.user.cityline.ru/~itbcons

Новости недвижимости. Журнал Корпоративный менеджмент: из материалов сайта

http://www.user.cityline.ru/~itbcons