Можно выразить степень износа в долях или в процентах по отношению к полной первоначальной или полной восстановительной стоимости объекта оценки. Очевидно, что степень износа не может быть больше единицы или 100%. Разность между единицей и степенью обесценения характеризует относительный уровень остаточной стоимости объекта оценки. Поскольку любой объект может подвергаться одновременно разным видам износа и обесценения, то наряду с указанными частными его видами, необходимо учитывать и совокупный (накопленный) износ, иными словами суммарная потеря стоимости, рассчитываемая с применением формулы совокупного износа:
S = 1 — (1 — ФИ) х (1 — ФуИ) х (1 — ЭИ)
Все здания подвержены естественному физическому старению и постепенному разрушению, т.к. на них в условиях эксплуатации действуют внешние факторы: механические, климатические, биологические, термические, радиационные, электромагнитные и специальные среды (ГОСТ 21 964;76 «Внешние воздействующие факторы»). В результате чего в строительных элементах и конструкциях возникают напряжения и деформации, приводящие к возникновению трещин, сколов, отслоений, выбоин и других нарушений их целостности. К этому следует добавить, что под действием комплекса агрессивных атмосферных и эксплуатационных факторов в строительных материалах развиваются коррозионные процессы (выветривание, увлажнение, промерзание, выщелачивание, высолы, ржавчина, загнивание и др.), которые с течением времени также нарушают целостность конструкций и являются причиной их физического износа, старения и разрушения.
В соответствии с действующей в настоящее время методикой физический износ здания в целом определяется принятым в технической инвентаризации методом сложения величин физического износа отдельных конструктивных элементов (по доле восстановительной стоимости каждого из них в общей стоимости здания). При этом признаки физического износа устанавливаются путем осмотра (визуальный способ) и с использованием простейших приспособлений (уровень, отвес, метр и т. п.). В некоторых случаях методика предусматривает вскрытие отдельных конструктивных элементов. При проведении оценочной работы нами выявлялись и учитывались параметры, которые уменьшают полезность зданий, и оценивалось их влияние на стоимость объектов оценки.
Величину физического износа зданий определялась в процентах по формуле:
ФИ = (n∑ i=1qi x li) / 100 (%), где:
qi — фактический износ i — го конструктивного элемента, % ;
li — удельный вес стоимости конструктивного элемента в общей стоимости здания, %.
Положительной стороной рассматриваемого метода оценки является возможность выявления и учета особенностей физического износа здания в конкретных условиях эксплуатации.
Определение средневзвешенного износа объекта оценки на эффективную дату оценки.
Конструктивные элементы удельный вес стоимость элемента Износ, % Средневзвешенный износ, % Фундаменты 7 121 183 70 5 Стены 19 328 924 70 13 Перегородки 7 121 183 65 5 Перекрытия 5 86 559 55 3 Крыша 7 121 183 70 5 Полы 9 155 806 50 5 Окна и двери 8 138 494 65 5 Отделочные работы 12 207 742 70 8 Внутренние работы 16,2 280 451 60 10 Прочие 8 138 494 70 6 Электроосвещение 1,8 31 161 45 1 ИТОГО 100 1 731 179 65
Таким образом, физический износ здания по нашим расчетам составил 65%.
Оценка функционального и экономического износа.
При оценке функционального и экономического износа нами учитывались следующие факторы:
Соответствует ли проект здания требованиям, предъявляемым к данному типу зданий.
Соответствуют ли теплотехнические характеристики ограждающих конструкций новым требованиям СНиПа;
Необходимы ли дополнительные вложения для дальнейшей эксплуатации;
Изменилась ли за срок службы здания внешняя среда и обстановка вокруг здания;
Пользуются ли здания данного типа спросом на рынке;
Кроме того, учитывалась транспортная доступность, наличие развитой инфраструктуры и престижность района расположения здания.
Расчет стоимости здания Определив величины каждого типа износа, получим общую оценку накопленного износа здания, которую используем для определения остаточной стоимости объекта оценки затратным методом.
Определение общей оценки накопленного износа здания.
пвс 1 731 179,3 физ. износ 65 морал. износ. 5 эконом. износ 0 накопленный износ 66 стоимость здания 581 702 стоимость квартиры 199 230
Остаточная рыночная стоимость объекта оценки, определённая затратным подходом, в нашем случае составляет: 199 230 рублей.
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
Цель работы заключалась в том, чтобы рассмотреть особенности затратного подхода к оценке недвижимости применительно к оценке исследуемого объекта.
Затратный подход к оценке недвижимости реализуется в следующей последовательности:
определение стоимости участка земли;
определение восстановительной стоимости зданий и сооружений;
определение величины накопленного износа зданий и сооружений;
определение рыночной стоимости недвижимости затратным методом как суммы стоимости участка земли и восстановительной стоимости зданий и сооружений за минусом накопленного износа.
Объект оценки представляет собой 2-комнатную квартиру, в деревянном доме, 1918 г. постройки, расположенную по адресу: г. Рязань, ул. Щедрина, д. 44, кв. 5. Общая площадь 64,8 кв., м., площадь квартиры 56,7 кв.м., из них: жилая 39,6 кв. Остаточная рыночная стоимость объекта оценки, определённая затратным подходом, составляет: 199 230 рублей.
Существенным элементом проведения достоверной оценки является выработка тщательного, последовательного подхода к решению поставленной задачи. Такой подход помогает избежать упущений в получении необходимых фактов и выработке заключения.
В ходе выполнения поставленной задачи по оценке, работа оценщиком проводится по следующим основным направлениям:
Согласование целей и задач оценки объекта.
Заключение
договора на оценку.
Изучение документов, представленных ЗАКАЗЧИКОМ, при допущении, что они содержат точные сведения об объекте оценки.
Осмотр объекта.
Изучение свободного рынка аналогичных объектов оценки.
Применение или мотивированный отказ от применения трёх подходов: затратного, сравнительного и доходного.
Анализ полученных результатов и написание отчета.
Каждый из этих подходов приводит к получению различных ценовых характеристик объектов. Дальнейший сравнительный анализ позволяет взвесить достоинства и недостатки каждого из использованных подходов и установить окончательную стоимость объекта.
Подходы к оценке недвижимости (затратный, доходный, рыночный) хотя и базируются на информации, собранной на одном и том же рынке недвижимости, но каждый из них имеет дело с различными аспектами этого рынка, и поэтому значительно отличаются друг от друга. Окончательный вывод делают по совокупности их результатов, которые, как правило, должны быть близкими. Тем не менее, в отчетах об оценке часто приходится видеть существенные расхождения между оценками стоимости объекта, полученными с использованием различных подходов.
Федеральный закон от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (с изменениями от 13, 24 июля 2007 г., 30 июня 2008 г.)
Федеральный закон от 1 декабря 2007 г. N 315-ФЗ «О саморегулируемых организациях» (с изменениями от 22, 23 июля 2008 г.)
Федеральный стандарт оценки Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1) (утв. приказом Минэкономразвития РФ от 20 июля 2007 г. N 256)
Федеральный стандарт оценки Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2) (утв. приказом Минэкономразвития РФ от 20 июля 2007 г. N 255)
Федеральный стандарт оценки N 3 «Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)» (утв. приказом Минэкономразвития РФ от 20 июля 2007 г. N 254)
Гаспарян М. Оценка объекта // Аудит и налогообложение, N 10, октябрь 2008 г.
Городов М. В. Практические аспекты применения затратного подхода к оценке электроэнергетических компаний // Финансовый вестник: финансы, налоги, страхование, бухгалтерский учет, N 8, август 2008 г.
Смирнова Н. Ю. Ценностное ценообразование // Предприниматель без образования юридического лица. ПБОЮЛ, N 7, июль 2007 г.
Сперанский А. Оценка жилья // Бухгалтерия и банки, N 2, февраль, N 3, март, N 4, апрель, N 5, май, N 6, июнь 2006 г.
Сперанский А. Вопросы оценки залога // Бухгалтерия и банки, N 2, февраль, N 3, март, N 4, апрель, N 6, июнь, N 7, июль, N 9, сентябрь, N 10, октябрь, N 12, декабрь 2005 г.
Феофанов Д. М. Практические аспекты оценки коммерческой и жилой недвижимости, объектов незавершенного строительства и земельных участков // Банковское кредитование, N 3, май-июнь 2007 г.
Феофанов Д. М. Практические аспекты оценки коммерческой и жилой недвижимости, объектов незавершенного строительства и земельных участков // Банковское кредитование, N 3, май-июнь 2007 г.
Гаспарян М. Оценка объекта // Аудит и налогообложение, N 10, октябрь 2008 г.
Феофанов Д. М. Практические аспекты оценки коммерческой и жилой недвижимости, объектов незавершенного строительства и земельных участков // Банковское кредитование, N 3, май-июнь 2007 г.
Феофанов Д. М. Практические аспекты оценки коммерческой и жилой недвижимости, объектов незавершенного строительства и земельных участков // Банковское кредитование, N 3, май-июнь 2007 г.
Сперанский А. Вопросы оценки залога // Бухгалтерия и банки, N 2, февраль, N 3, март, N 4, апрель, N 6, июнь, N 7, июль, N 9, сентябрь, N 10, октябрь, N 12, декабрь 2005 г.
Сперанский А. Вопросы оценки залога // Бухгалтерия и банки, N 2, февраль, N 3, март, N 4, апрель, N 6, июнь, N 7, июль, N 9, сентябрь, N 10, октябрь, N 12, декабрь 2005 г.
Смирнова Н. Ю. Ценностное ценообразование // Предприниматель без образования юридического лица. ПБОЮЛ, N 7, июль 2007 г.
Сперанский А. Оценка жилья // Бухгалтерия и банки, N 2, февраль, N 3, март, N 4, апрель, N 5, май, N 6, июнь 2006 г.
Городов М. В. Практические аспекты применения затратного подхода к оценке электроэнергетических компаний // Финансовый вестник: финансы, налоги, страхование, бухгалтерский учет, N 8, август 2008 г.
Городов М. В. Практические аспекты применения затратного подхода к оценке электроэнергетических компаний // Финансовый вестник: финансы, налоги, страхование, бухгалтерский учет, N 8, август 2008 г.
Гаспарян М. Оценка объекта // Аудит и налогообложение, N 10, октябрь 2008 г.
Смирнова Н. Ю. Ценностное ценообразование // Предприниматель без образования юридического лица. ПБОЮЛ, N 7, июль 2007 г.
