При осмотре выявлено: капельные течи у приборов и в местах их врезки до 20%, большое количество хомутов на магистрали в техническом подполье (до двух на 10 м), имеются отдельные хомуты на стояках, замена в двух местах трубопроводов длиной до 2 м, значительная коррозия. Три года назад заменены калориферы и 90% запорной арматуры. По табл. 66 такому состоянию системы соответствует износ 45%.
С учетом ранее выполненных замен отдельных элементов системы уточняем физический износ по сроку их эксплуатации (см. рис. 4 и рекомендуемое прил. 4 Правил).
Заполняем таблицу:
Элементы системы Удельный вес в восстановительной стоимости системы центрального отопления, % Срок эксплуатации, лет по графику, % Физический износ элементов по графику, % Расчетный физический износ, ФС, % Магистрали 25 18 60 15 Стояки 27 18 40 10,8 Отопительные приборы 40 18 40 16 Запорная арматура 7 3 30 2,1 Калориферы 1 3 25 0,4 Итого: физический износ центрального отопления — 44,3%. Принимается физический износ системы 45%.
3.
6. Определение физического износа здания в целом При обследовании крупнопанельного 5-этажного жилого здания проведена оценка физического износа всех конструктивных элементов и получены данные по оценке физического износа газового оборудования, который проводился специализированной организацией. Удельные веса конструктивных элементов и инженерного оборудования приняты в соответствии со сб. № 28 «Укрупненные показатели восстановительной стоимости жилых, общественных зданий и здания и сооружения коммунально-бытового назначения для переоценки основных фондов», М., 1970.
По табл. рекомендуемого прил. 2 Правил определяем удельные веса по восстановительной стоимости укрупненных конструктивных элементов, приведенных в сб. № 28. Результаты оценки физического износа элементов и систем, а также определения их удельного веса по восстановительной стоимости сведены в следующей таблице.
Наименование элемента здания Удельные веса укрупненных конструктивных элементов по сб. № 28, % Удельные веса каждого элемента по таблице прил. 2, % Расчетный удельный вес элемента, li x 100, % Физический износ элементов здания, % по результатам оценки Фk средневзвешенное значение физического износа 1 Фундаменты 4 — 4 10 0,4 2 Стены 43 86 37 15 5,55 3 Перегородки 43 14 6 20 1,2 4 Перекрытия 11 — 11 10 1,1 5 Крыша 7 75 5,25 35 1,8 6 Кровля 7 25 1,75 40 0,7 7 Полы 11 — 11 30 3,3 8 Окна 6 48 2,88 15 0,43 9 Двери 6 52 3,12 20 0,62 10 Отделочные покрытия 5 — 5 50 2,5 11 Внутренние сантехнические и электротехнические устройства 10 В том числе: отопление 1,7 — 1,7 40 0,68 холодное водоснабжение 0,4 — 0,4 25 0,1 горячее водоснабжение 0,5 — 0,5 40 0,2 канализация 3,6 — 3,6 30 1,08 газоснабжение 1,1 — 1,1 15 0,17 электроснабжение 2,7 — 2,7 15 0,4 12 Прочие 3 В том числе: лестницы — 31 0,93 20 1,86 балконы — 24 0,72 20 0,14 остальное — 45 1,35 — - ИТОГО 100 100 ФЗ = 22,27 Полученный результат округляем до 1%, физический износ здания — 22%.
Заключение
Работа оценщика невозможна без наличия сведений о фактическом техническом состоянии объекта, в том числе его конструктивных элементов, узлов и инженерных систем, составляющих содержание материалов натурного обследования, выполняемого в соответствии с требованиями действующих на момент обследования нормативных и методических документов В курсовой работе показано, что износы связываются с общей потерей стоимости объекта недвижимости под воздействием различных факторов. Учет износов производится главным образом в затратном и сравнительном подходах, в доходном подходе учитываются определенные затраты на ремонтно — восстановительные работы.
Как видно из выполненной курсовой работы влияние физического износа на рыночную стоимость объектов недвижимости имеет сложный характер, зависит от износа всех элементов объекта недвижимости и износ каждого элемента влияет на стоимость всего объекта. Сложный, зависящий от табличных параметров, способ оценки призван стандартизировать оценку недвижимости. При этом к настоящему времени нет практически отработанной теоретической модели описания влияния отдельных износов на рыночную стоимость объектов, а также их взаимовлияния.
В затратном подходе при использовании для расчетов физических износов «нормативного» метода и метода «срока жизни» целесообразно вводить поправки, учитывающие нелинейный характер связи износов с рыночной стоимостью объектов.
Как показано в данной работе на практических примерах правильный учет влияния физического износа на стоимость объектов недвижимости будет способствовать получению более близких результатов оценке стоимости недвижимости.
Вопросы оценочной деятельности находятся в центре внимания Правительства РФ. В частности с 1 января 2008 года вступило в силу изменение в Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», связанное с изменением лицензирования отдельных видов деятельности, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 14 декабря 2006 г. N 767 «Об изменении и признании утратившими силу некоторых актов Правительства Российской Федерации по вопросам лицензирования отдельных видов деятельности» (Собрание законодательства Российской Федерации, 2006, N 52, ст. 5587).
Список источников
1. С. В. Гриненко Экономика недвижимости. Конспект лекций. Таганрог: Изд-во ТРТУ, 2004.
2. Ардемасов Е. Б. Горбунов А.А., Песоцкая ЕВ. Маркетинг в управлении недвижимостью. Под ред. Горбунова А. А. — СПб: ИСЭП РАН, I997.
3. Асаул А. Н., Старинский В. Н. Рынок недвижимости — новая социальноэкономическая реальность — СПб: МАИЭС, 1998.
4. Балабанов И. Г. Операции с недвижимостью в России. — М.: «Финансы и статистика», 1996.
5. Горемкин В. А. Экономика недвижимости: Учебник. М.: Издательско-книготорговый центр «Маркетинг», 2001.
6. Горемыкин В. А., Бугулов Э. Р. Недвижимость: регистрация пpaв и сделок, ипотечное кредитование в схемах — М., 1998.
7. Гражданский Кодекс Российской Федерации. Части 1 и 2. — М.: ИНФРА-М, Норма, 1996.
8. Коростелев С. П. Основы теории и практики оценки недвижимости Учебное пособие. — М.: «Русская деловая литература», 1998.
9. Кудрявцев В. А., Кудрявцева В. В. Основы организации ипотечного кредитования. Учебное пособие. — М.: «Высшая школа», 1999.
10. Максимов С. Н. Экономика недвижимости: Учебное пособие. — СПб: Изд-во Санкт-Петербургского Университета, 1999.
11. Международные стандарты оценки МСО -1. МСО — 5.
12. Оценка недвижимости: Учебник /Под ред. А. Г. Грязновой, М. А. Федотовой. — М.: «Финансы и статистика», 2003.
13. Оценка рыночной стоимости недвижимости. Серия «Оценочная деятельность»: Учебное и практическое пособие. — М.: «Дело», 1998.
14. Скворцов О. Ю. Регистрация сделок с недвижимостью: правовое регулирование и судебно-арбитражная практика, «Бизнес-школа», «Интел-Синтез», 1998.
15. Указ Президента РФ «О дополнительных мерах по развитию ипотечного кредитования» № 293 от 28.
02.1996 г.
16. Управление портфелем недвижимости: Учебное пособие для вузов (пер. с англ. под ред. Беляева С.Г.). — М: «Закон и право», ЮНИТИ, 1998.
17. Федеральный Закон «О залоге» № 2872 — 1 от 29.
05.1992 г.
18. Ведомственные строительные нормы. Правила оценки физического износа жилых зданий. ВСН 53−86(р) (утв. Приказом Госгражданстроя при Госстрое СССР от 24.
12.1986 n 446
Экономика и управление недвижимостью / Под общ. ред. П. Г. Грабового. Смоленск: Изд-во «Смолин-Плюс», М.: Изд-во «АСВ», 1999.
Федеральный Закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» Ми 122-ФЗ от 21.
07.1397 г.
Экономика и управление недвижимостью: Учебник для вузов/Под общ. ред. Грабовского П. Г. — М.: Изд-во «ACS», 1999.
Экономика недвижимости Учебное пособие /Под ред. Ресина В. И. — М., «Дело», 2000
Щербакова Н. А. Экономика недвижимости: Учебное пособие. — Ростов — н/Д: Феникс, 2002.
Тарасевич Е. И. Оценка недвижимости — СПб ГГУ, СПб, 1997.
Старинский В.Н., Асаул А. Н., Кускова Т. А. Экономика недвижимости Учебное пособие/ Под ред. Краюхина Г. А. — СПб.: СПбГИЭА, 1999
Болотин С. А. Системная постановка проблемы технической экспертизы зданий и сооружений. Моделирование и измерение процесса физического износа. Журнал «Недвижимость: экономика, управление» № 2, М.: Изд-во «АСВ», 2002
Кятов Н. Х. Моделирование процесса физического износа объектов недвижимости. Журнал «Недвижимость: экономика, управление» № 7, М.: Изд-во «АСВ», 2003.
Ведомственные строительные нормы. Правила оценки физического износа жилых зданий. ВСН 53−86(р) (утв. Приказом Госгражданстроя при Госстрое СССР от 24.
12.1986 n 446
Управление портфелем недвижимости: Учебное пособие для вузов (пер. с англ. под ред. Беляева С.Г.). — М: «Закон и право», ЮНИТИ, 1998.
Скворцов О. Ю. Регистрация сделок с недвижимостью: правовое регулирование и судебно-арбитражная практика, «Бизнес-школа», «Интел-Синтез», 1998.
Постановление Правительства Российской Федерации от 8 ноября 2007 г. N 765 г. Москва «О признании утратившими силу некоторых решений Правительства Российской Федерации по вопросам оценочной деятельности
