По-прежнему нотариальное удостоверение договора об ипотеке не является обязательным. При этом предусмотрено, что если стороны нотариально удостоверили договор об ипотеке или договор, влекущий за собой возникновение ипотеки в силу закона, то: — обращение взыскания на предмет ипотеки допускается по исполнительной надписи нотариуса;
— государственная регистрация ипотеки может осуществляться на основании заявления нотариуса;
— для государственной регистрации возможно предоставление нотариально удостоверенной копии договора;
— срок государственной регистрации ипотеки земельных участков, зданий, сооружений, нежилых помещений составляет 5 рабочих дней. Ипотека земельных участков, зданий, сооружений, нежилых помещений регистрируется в течение 15 рабочих дней. При этом общий нормативный срок государственной регистрации сделок с недвижимостью по-прежнему составляет 1 месяц, а ипотеки жилых помещений — 5 рабочих дней. Приостановление и (или) прекращение государственной регистрации ипотеки по заявлению одной из сторон сделки не допускаются. Исключены положения о возможности погашения регистрационной записи об ипотеке на основании решения третейского суда. Уточнен порядок государственной регистрации права при переходе права собственности на недвижимое имущество в результате обращения взыскания на него. По общему правилу обращение взыскания на заложенное недвижимое имущество возможно как в судебном, так и во внесудебном порядке. Анализируя ст. 18.1 Федерального закона от 26 октября 2002 г.
N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», можно сделать вывод о том, что в процедурах банкротства обращение взыскания на заложенное имущество производится только в судебном порядке. При этом, даже если вырученной суммы недостаточно для удовлетворения требований залогодержателей в полном объеме, залоговое обязательство прекращается полностью, поскольку его цель (удовлетворение залогодержателей из стоимости заложенного имущества) достигнута. Продажа предмета залога в ходе финансового оздоровления и внешнего управления осуществляется в порядке, установленном п. 4, 5, 8 — 19 ст. 110 и п.
3 ст. 111 Федерального закона о несостоятельности, а начальная продажная цена предмета залога определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации о залоге (п. 5 ст. 18.1 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)»). В ходе конкурсного производства продажа предмета залога и определение начальной продажной цены осуществляются аналогичным образом, но еще учитываются положения ст. 138 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» (п. 6 ст. 18.1 указанного Закона).В соответствии с подп. 4 п. 2 ст.
54 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее — Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)») начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора — самим судом. А в силу п. 4 ст.
55 данного Закона во внесудебном порядке начальная продажная цена устанавливается по соглашению сторон. Таким образом, определение начальной продажной цены зависит от порядка обращения взыскания на заложенное имущество (судебный или внесудебный), на что обращают внимание в юридической литературе. Определение начальной продажной цены предмета ипотеки неразрывно связано с вопросом о тождестве предмета ипотеки в период действия ипотеки. Это связано непосредственно со спецификой самого объекта недвижимости. Ставить вопрос о тождестве объекта незавершенного строительства необходимо и при отсутствии продолжающихся строительных работ. Поскольку при банкротстве застройщика говорить о продолжении работ вряд ли возможно, за период времени от начала действия ипотеки и до реализации имущества должника в ходе конкурсного производства как качественные, так и количественные характеристики объекта незавершенного строительства могут измениться в худшую сторону (вплоть до полного разрушения объекта), что повлечет за собой снижение его стоимости. В судебной практике при обращении взыскания на заложенное имущество Суды различным образом решают вопрос о начальной продажной цене предмета ипотеки. Одни суды начальную продажную цену признают равной залоговой стоимости, а другие же суды — равной рыночной стоимости предмета ипотеки. Помимо рыночной стоимости при осуществлении оценочной деятельности используются еще и иные виды стоимости объектов оценки: инвестиционная; ликвидационная; кадастровая.
Определение начальной продажной цены в размере залоговой стоимости предмета ипотеки не обеспечивает интересов залоговых кредиторов в условиях отсутствия тождества предмета ипотеки на момент ее действия. при определении начальной продажной цены необходимо учитывать наряду с необходимостью обеспечения интересов залоговых кредиторов еще и природу порядка реализации заложенного имущества. Нельзя забывать также о том, что, если начальная продажная цена существенно превышает рыночную стоимость, возникают риски признания публичных торгов несостоявшимися. Обратная же ситуация может привести к возникновению риска продажи предмета ипотеки с торгов со значительным дисконтом, что также нежелательно, так как вырученной суммы может быть недостаточно кредитору для полного погашения долга, а остаток придется погашать за счет реализации иного имущества, находящегося в собственности залогодателя.
Такой размер начальной продажной цены предмета ипотеки, установленный в судебном решении, может сделать само это решение неисполнимым. Проведение торгов в форме аукциона заключается в том, что в ходе них участники делают надбавки (на «шаг аукциона») к начальной продажной цене. При этом выигравшим торги признается лицо, предложившее наиболее высокую цену. Поэтому начальная продажная цена предмета ипотеки при реализации с публичных торгов является минимальной ценой, с которой начинаются торги, и должна отличаться от цены, по которой он будет продан (максимальной).Определение начальной продажной цены равной ликвидационной стоимости предмета ипотеки не сможет обеспечить в должной мере интересы залоговых кредиторов, поскольку невозможно установить точный коэффициент на вынужденный характер. А это может привести к ситуации, при которой реализация предмета ипотеки будет осуществляться по заниженной цене. Наиболее приемлемым является определение начальной продажной цены исходя из рыночной стоимости, но не равной ей. При этом начальная продажная цена должна быть меньше рыночной стоимости предмета ипотеки.
Аналогичная правовая конструкция уменьшенной рыночной стоимости уже известна законодательству. Так, исходя из п. 10 ст. 59 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», во внесудебном порядке начальная продажная цена предмета ипотеки устанавливается равной пониженной на 20% рыночной стоимости недвижимого имущества, определенной в отчете оценщика, при условии, что иное не определено соглашением сторон об обращении взыскания на заложенное недвижимое имущество. При реализации предмета ипотеки необходимо исследовать вопрос о тождестве объекта незавершенного строительства, поскольку решение данного вопроса должно учитываться при определении начальной продажной цены. Определяя начальную продажную цену при реализации предмета ипотеки с публичных торгов в условиях банкротства застройщика, должна учитываться не только возможность обеспечения интересов кредиторов за счет заложенного имущества, но и природа порядка реализации предмета ипотеки.
Заключение
.
В данной работе была выполнена основная цель — были рассмотрены основные теоретические положения и судебная практика, связанные с правовым регулированием ипотеки; были исследованы общие положения и особенности ипотеки в целом. Также были решены все поставленные задачи. Исходя из этого, можно сделать некоторые выводы. Ипотека на современном этапе признана приоритетным инструментом реализации жилищной программы в России. Между тем анализ действующего законодательства федерального и регионального уровней, а также юридической литературы позволяет сделать обоснованный вывод о том, что термин «ипотека» имеет неоднозначное толкование. Значение ипотеки и, соответственно, регулирующего ее законодательства для экономики и гражданского права нашей страны, а также для хозяйствующих субъектов и отдельных граждан (вовлеченных в ипотечные правоотношения, в частности в жилищной сфере) весьма велико. Одним из ключевых моментов для юридической судьбы залоговых правоотношений, включая ипотечные, является обращение кредитором-залогодержателем (в том числе ипотечного залогодержателя) взыскания на предмет залога (предмет ипотеки).Принимая во внимание особую значимость договора об ипотеке для гражданского оборота и необходимость максимальной определенности его условий, следует законодательно предписать квалифицированную простую письменную форму договора об ипотеке — его заключение посредством составления одного документа, подписываемого сторонами. Среди основных проблем, тормозящих развитие ипотеки в России, ведущие специалисты рынка недвижимости выделяют несколько. Это и недостаточная платежеспособность населения (не секрет, что средняя заработная плата в РФ сегодня составляет порядка 5,5 тыс.
руб.), это и высокие процентные ставки по кредитам (для многих ставка от 11% годовых недоступна). Но чаще всего затруднения вызывают существенные пробелы в законодательстве при ипотечном кредитовании. Дело не только в законодательных пробелах. Серьезными причинами, тормозящими ее развитие, являются практические, организационные проблемы взаимодействия потенциальных заемщиков с участниками рынка ипотечного кредитования, противоречия во взаимоотношениях между самими участниками рынка (заемщиками, банками, риелторами, регистраторами, оценщиками, нотариусами), а также высокие процентные ставки по кредитам. Как видим, в законодательстве, регулирующем ипотечное кредитование, существуют определенные пробелы. Их регламентация должна стать одним из приоритетных направлений работы по дальнейшему формированию рынка доступного жилья.
Список используемых источников и литературы
:
Нормативные правовые акты:"Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)" от 30.
11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 06.
12.2011) //"Российская газета", N 238−239, 08.
12.1994″ Об ипотеке (залоге недвижимости)" Федеральный закон от 16.
07.1998 N 102-ФЗ (ред. от 06.
12.2011)//" Российская газета", N 137, 22.
07.1998″ О залоге" Закон РФ от 29.
05.1992 N 2872−1 (ред. от 06.
12.2011)// «Российская газета», N 129, 06.
06.1992.
Постановление Правительства РФ от 11 января 2000 г. N 28 «О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации» (с изм. от 8 мая 2002 г.) // СЗ РФ.
2000. N 3. Ст. 278; 2002. N 20.
Ст. 1859.
Аббасов Т. О. Ипотечное жилищное кредитование: понятие и место в системе финансового права // Банковское право. 2011. N 4. С. 58 — 64. Гришаев С. П. Ипотека на современном этапе. Комментарий законодательства (подготовлен для системы «Консультант.
Плюс", 2009) // СПС «Консультант.
Плюс" Гражданское право: Учебник: В 3 т. Т. 1. 6-е изд., перераб.
и доп. / Отв. ред. А. П. Сергеев, Ю. К. Толстой. М.: Проспект, 2005.
834 с. Демушкина Е. С. Проблемы применимости акцессорности и вещной защиты ипотеки в российском гражданском праве. М.: Юриспруденция, 2011. 208 с." О рынке ценных бумаг" Федеральный закон от 22.
04.1996 N 39-ФЗ (ред. от 30.
11.2011)// «Российская газета», N 79, 25.
04.1996.
Завидов Б.Д. Гражданско-правовая ответственность, вытекающая из обязательств: научно-практический и аналитический справочник // СПС Консультант.
Плюс. Кайль А. Н., Лупу А. А., Оськина И. Ю. Постатейный комментарий к Федеральному закону от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» //СПС Консультант.
ПлюсКрашенинников П. В. Постатейный комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации//СПС Консультант.
ПлюсХуснетдинова Л. Ипотечное жилищное кредитование в Российской Федерации // Жилищное право. 2010. N 7. С. 105. Экономический словарь / Под ред. А. И. Архипова. М.: ТК «Велби»; Проспект, 2004 // СПС «Гарант» Судебная практика:
Постановлении ФАС СЗО от 5 августа 2005 г. N А21−5388/04-С2//СПС Консультант.
ПлюсПостановление ФАС МО от 26 ноября 2001 г. N КГ-А40/6791−01//СПС Консультант.
ПлюсОпределение ВАС РФ от 27.
11.2008 N ВАС-15 161/08 по делу N А14−6434−2 006 320−30//СПС Консультант.
ПлюсОпределение ВАС РФ от 24.
04.2008 N 4895/08 по делу N А28−4407/2007;125/22//СПС Консультант.
Плюс.
