1.2. Залог в процессе ипотечного кредитования
Залог недвижимости всегда являлся одним из наиболее надежных способов обеспечения надлежащего исполнения обязательств. Сущность ипотеки состоит в том, что кредитор (он же залогодержатель) вправе в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства, обратить взыскание на предмет ипотеки и получить из вырученной от продажи суммы причитающийся ему долг. Недвижимость обладает высокой стоимостью и считается одним из наиболее удачных способов вложения капитала, в связи с тем, что цена на нее не подвержена значительным и непредсказуемым колебаниям.
Вместе с тем необходимо заметить, что в РФ существуют значительные трудности экономического и правового характера, препятствующие быстрому развитию ипотеки. Высокий уровень инфляции до последнего времени не способствовал вложению денег предпринимателями в долгосрочные проекты. Выдача кредитов на длительные сроки было достаточно невыгодным делом, банки предпочитали зарабатывать деньги на рынке краткосрочных обязательств. Не только банки, но и потенциальные заемщики не были уверены в завтрашнем дне и в возможности погашения полученного кредита. Если сегодня заемщик имеет стабильный доход и рассчитывается по кредиту, то завтра он может его лишиться [7, c.67].
В последнее время условия кредитования изменились, и наиболее серьезные изменения произошли еще в четвертом квартале 2008 года, с того момента происходят мелкие корректировки резких шагов. С ухудшением экономической ситуации в стране ужесточились скоринговые системы банков по оценке клиентов. Сроки кредитов значительно сократились, поскольку в Украине исчезло долгосрочное финансирование. На данный момент максимальный срок фондирования составляет 3 года. И этот ресурс очень органичный и дорогой, следовательно, доступен только для самых надежных банков. В то время как наиболее популярное финансирование сейчас привлекается сроком на 1 год, следовательно, и клиенты могут получить только краткосрочные кредиты.
Ипотечные кредиты предлагаются в основном под приобретение заложенного имущества по проблемным кредитам на срок от 1 до 20 лет — процентная ставка 26−30% годовых, либо на недвижимость уже сданную в эксплуатацию (срок — от 1 до 20 лет, реальная процентная ставка 28−30,1% годовых). Новостью отчетного периода можно считать лишь зарегистрированный законопроект, ограничивающий ответственность заемщиков перед банками только текущей стоимостью залога по кредиту. Законопроект N4654 от 8 февраля 2010 года «О внесении изменений в ряд актов относительно временного наложения ограничений на некоторые операции в сфере ипотечных и залоговых отношений с целью минимизации последствий мирового финансового кризиса» предлагает считать «конечную цену продажи залогового имущества покрывающей требования банка по кредиту в полном объеме», а также запрещает банку получить от должника разницу между долгом по ипотечному кредиту и суммой, вырученной от продажи залоговой квартиры, за счет другого имущества клиента.
Кредиты на покупку недвижимости на вторичном рынке жилья предлагают на три банка больше, чем месяц назад. Всего предложения по ипотеке представляют на рынке 13 учреждений: 11 из числа крупнейших пятидесяти, а также 2 меньших банка. Средние ставки при этом значительных изменений не претерпели. Количество банков, предлагающих кредиты на покупку недвижимость на вторичном рынке жилья, выросло на три учреждения и составило 11 банков из числа 50 лидеров по активам на 01.03.2010. Стоит отметить, что средние реальные ставки по кредитованию вторичного рынка недвижимости за месяц, несмотря на пополнение сегмента новыми продавцами, значительных изменений не претерпели [5, c.76].
На мой взгляд, заемщикам, которые нуждаются в кредитовании, необходимо делайте все, чтобы кредит погашался своевременно. Следить за ежемесячными выплатами по кредиту, таким образом, зарабатывая дополнительные баллы перед банком, так как сейчас становятся особо популярными кредитные бюро, и в дальнейшем они будут иметь значительное влияние на решение о выдаче кредита.
Необходимо тщательно анализировать свои финансовые возможности и сопоставлять возможность выплаты вашего кредита. Кредитование требует доверия со стороны банка, которое можно заработать со временем. Выбирая банк надолго, а не для одноразового сотрудничества, банк имеет больше информации о заемщике, таким образом, увеличиваются шансы, что банк доверит средства своих вкладчиков в форме кредитов.
Создание системы долгосрочного ипотечного кредитования позволит увеличить платёжеспособный спрос и сделать приобретение жилья доступным для основной части населения. Оно обеспечивает взаимосвязь между денежными ресурсами населения, банками, финансово-строительными компаниями и предприятиями строительной индустрии, направляя финансовые средства в реальный сектор экономики.
