Защита прав участников арендных отношений по российскому законодательству

Актуальность темы

диссертационного исследования. Последнее десятилетие в российском обществе происходят изменения, связанные со становлением гражданских институтов, их концептуальным переосмыслением, с переориентацией идеологических приоритетов в русло рыночных взаимоотношений частных лиц. Арендные отношения занимают особое место среди этих взаимоотношений, так как позволяют решить множество хозяйственных задач путем выстраивания неограниченного количества экономических связей и вовлечения в хозяйственный оборот большого объема имущества без значительных затрат и с получением доходов.

Конечный результат экономической деятельности участников арендных отношений во многом зависит не только от их предпринимательских способностей, но и от того, насколько эффективно эти участники будут защищены. Эффективная защита' прав участников арендных отношений должна основываться как на активном их поведении, так и на правильно выстроенной законодателем системе правовых средств и условий, необходимых для защиты.

Однако, как показывает практика, законодательство в сфере арендных отношений в полной мере не обеспечивает фактических потребностей в реализации права на защиту участников аренды.

Во-первых, это связано с трудностями применения «универсальных», предусмотренных ст. 12 ГК РФ способов защиты, их конкуренцией со способами защиты, закрепленными в специальных нормах об аренде.

Во-вторых, отдельные виды арендных отношений требуют применения специальных форм и способов защиты прав участников, но, к сожалению, некоторые нормы не содержат положений, указывающих на специфику их применения. Подобная ситуация порой объясняется отсутствием нормативно-правового акта, регулирующего отдельный вид аренды.

В-третьих, непоследовательность и противоречивость правового регулирования арендных отношений в сфере защиты прав ее участников предопределяется отсутствием комплексного научно-теоретического исследования по данной теме, а также доктринальным несовершенством существующих положений о форме и способах защиты прав участников арендных отношений.

Изложенные обстоятельства позволяют говорить об актуальности изучения защиты гражданских прав участников арендных отношений, а также о необходимости научного исследования такой категории гражданского права, как «защита прав» в области арендных отношений. Кроме того, актуальными представляютсяне только анализ современного состояния действующего законодательства о способах и формах защиты гражданских прав, общих положений об аренде, ее отдельных видов, выявление новых, более эффективных средств защиты, но и необходимость совершенствования теоретической базы, инструментария для заполнения существующих пробелов с учетом курса на модернизацию основгражданского законодательства.

Степень научной разработанности темы. Отдельные проблемы исследуемой темы в той или иной степени затрагивались цивилистами. Их труды условно можно разделить на работы, посвященные изучению общих и фундаментальных принципов, концепций защиты гражданских прав (В.П. Грибанов, 1970; А. П. Вершинин, 1997; В. В. Витрянский, 1997; Т. И. Илларионова, 1985; Б. М. Гонгало, 1998; В. А. Хохлов, 1998; Е. В. Вавилин, 2009), и на работы, затрагивающие отдельные вопросы защиты прав участников арендных отношений (А.Г. Калпин, 1989; В. В. Васькин, 1972; Е. В. Вавилин, 1999; Д. О. Тузов, 1999; A.B. Слесарев, 1999; С. Н. Мызров, 2000; Л. Г. Дорошкова, 2002; A.B. Ерш, 2003; С. В. Никольский, 2003; О. В. Романов, 2003; М. Б. Братусь, 2005; Т. А. Еремкина, 2008).

Несмотря на то, что значение института аренды в системе обязательственных отношений трудно переоценить, комплексное научнотеоретическое исследование арендных отношений сквозь призму защиты прав участников аренды до последнего времени никем не проводилось. Следовательно, существует острейшая необходимость в дальнейшей общетеоретической разработке проблемы защиты прав участников арендных отношений с момента зарождения субъективного гражданского права на защиту, его становления и фактической реализации, а также в изучении различных механизмов защиты прав участников арендных отношений с точки зрения теории элементов механизма защиты гражданских прав.

Цель и задачи диссертационного исследования: Основной целью настоящей работы является всесторонний комплексный анализ форм, способов, средств защиты гражданских прав участников арендных отношений (представляют собой элементы механизма защиты), их систематизация, а также предложения по совершенствованию доктринальных положений и законодательства. .

Реализация поставленной цели обусловила необходимость решения следующих задач: ' выявление степени актуальности нормативно-правового регулирования защиты гражданских прав, общих положений об аренде, отдельных ее видов., с учетом современного отечественного законодательства и концепции его развития, практики примененияанализ универсальных способов защиты прав участников арендных отношений-, анализ форм защиты прав участников арендных отношенийвыявление и систематизация всех существующих способов защиты интересов возможных участников арендных отношений-. определение. специальных способов защиты гражданских прав участников отдельных видов арендных отношений: аренды транспортных средств, аренды зданий и сооружений, аренды предприятийразработка конкретных предложений по совершенствованию нормативно-правовой базы, регулирующей отношения участников аренды, с точки зрения способов и форм защитывыработка практических рекомендаций для разрешения возникающих в процессе правоприменительной практики проблем, связанных с защитой прав участников арендных отношений.

Объект исследования представляет собой отношения, складывающиеся в сфере защиты прав участников по договору аренды.

Предметом исследования являются проблемы защиты прав участников арендных отношений, нашедшие отражение в положениях ранее действовавшего, современного отечественного и зарубежного гражданского законодательства, а также в правоприменительной практике, научных работах.

Методологическую основу диссертационного исследования^ составляют общенаучные методы познания (диалектика, синтез, аналогия, функциональный, исторический анализ, лингвистический анализ), а также-специально-юридические методы (формально-юридический, формальнодогматический, сравнительно-правовой, правовое моделирование, техникоюридический и др.).

Нормативной базой исследования послужили международноправовые акты, Конституция РФ, Гражданский кодекс РФ, транспортные кодексы и уставы, федеральные законы, нормативные правовые акты Президента и Правительства РФ (Министер'ства транспорта, Государственного антимонопольного комитета, Государственного комитета по рыболовству), иные нормативные правовые акты, а* также зарубежное законодательство по рассматриваемой проблематике.

Эмпирическую базу исследования сформировали материалы практики Конституционного Суда РФ, арбитражных, третейских судов, иных правоприменяющих субъектов, в частности прокуратуры, а также относящиеся к объекту исследования статистические и социологические данные.

Теоретическая основа диссертации сконцентрировала в себе следующий научный материал, который послужил ее исследовательской базой и позволил сохранить преемственность в развитии юридической науки: труды по гражданскому праву: М. М. Агаркова, H.A. Баринова,.

В.А. Белова, М. И. Брагинского, С. Н. Братуся, Е. В. Вавилина,.

A.B. Венедиктова, А. П. Вершинина, В. В. Витрянского, Б. М. Гонгало,.

B.П. Грибанова, B.C. Ема, Б. Д. Завидова, Т. И. Илларионовой, О. С. Иоффе,.

A.Г. Калпина, A.B. Коновалова, O.A. Красавчикова, JI.A. Лунца,.

B.П. Мозолина, Н. В. Рабиновича, О. Н. Садикова, B.C. Сарбаша,.

О.Ю. Скворцова, К. И. Скловского, B.JI. Слесарева, Е. А. Суханова,.

Д.О. Тузова, Е. А. Флейшиц, P.O. Халфиной, Ф. С. Хейфеца, В. А. Хохлова, М. Ю. Челышева, В. Ф. Яковлева и др.- труды дореволюционных цивилистов, а также теоретиков права'.

C.С. Алексеева, К. Н. Анненкова, Б. Виндшейд, Д. И. Мейера,'.

К.П. Победоносцева, И. А. Покровского, Г. Ф. Шершеневича,.

С.Я. Школьника, М. А. Соловьева и др.- работы зарубежных авторов'. М. Вольфа, Т. Клиппа, Е. Маккейна, Г. Самуэля, JI. Эннекцеруса и др.

Научная новизна исследования обусловлена самой постановкой проблемы и подходом к ее разработке. Настоящая работа является первым комплексным исследованием в области защиты гражданских прав участников арендных отношений. Выявлены и систематизированы формы, способы защиты прав участников, применяемые в аренде, вскрыты системные недостатки правового регулирования арендных отношений, препятствующие формированию механизмов защиты участников аренды.

Научная новизна находит непосредственное выражение в следующих основных положениях, выносимых на защиту:

1. В составе арендного правоотношения необходимо выделять две группы отношений. К первой группе относятся отношения, связанные с выполнением обязанностей по предоставлению объекта аренды в целях извлечения из него полезных свойств и уплатой арендных платежей. Это основные действия арендных обязательств, которые включают и другие, вытекающие из них обязанности. Договор аренды в данной группе отношений выступает юридическим фактом, на оснбвании которого у арендатора и арендодателя возникают притязания друг к другу.

Ко второй группе относятся вещные отношения, связанные с владением и пользованием объектом аренды, возникающие не с момента заключения договора (с данного момента возникает лишь обязательство' требовать указанный в договоре объект), а с момента фактической передачи вещи арендатору и объективированной (фактической) возможности воздействия на эту вещь. Фактическое предоставление вещи является юридическим фактом приобретения арендатором владения и пользования, порождающим вещные правоотношения. ' .

2. Доктринальным основанием оптимизации правового регулирования защиты прав участников арендных отношений должна служить теория «фактической (объективированной) возможности воздействия на вещь с целью извлечения из нее полезных свойств». В таком случае пользование в арендных обязательствах служит целью, которую преследует арендатор, — извлечение из нее полезных свойств в зависимости от потребностей конкретного субъекта (арендатора), а владение в данной ситуации представляет собой «объективированную возможность воздействия на вещь». Существует неразрывная связь категорий «возможность воздействия на вещь» и «фактическое обладание вещью». Это в свою очередь можчо назвать «фактической (объективированной) возможностью воздействия на вещь», одним из вещных правомочий арендатора. Правомочия пользования и владения в арендных отношениях должны быть неотделимы друг от друга.

3. Защита права владения в арендных отношениях должна приобрести обязательственную форму, что означает предоставление возможности защиты не только права пользования арендатора от арендодателя (собственника), которая, в частности, закреплена в ст. 620 ГК РФ, но и права владения. Наличие подобного «обязательственного права владения» обеспечит сторонам взаимную возможность защищенного воздействия на арендуемую вещь с целью удовлетворения своих интересов в имуществе. Арендатору по договору предоставляется определенная Совокупность прав, выражающаяся в «объективированной (фактической) возможности воздействия на вещь» с целью извлечения из вещи полезных свойств в зависимости от потребностей. Арендодателю предоставляется материальное благо в виде арендных платежей. Наличие у арендатора такого права позволит ему восстановить то положение, которое будет соответствовать его интересам в арендуемом имуществе. '.

4. Для защиты владения сторон в арендных отношениях необходимо ввести институт посессорной защиты. Данная1 необходимость обусловливается следующими причинами: 1) титульное право владения вещью сторонами арендных отношений может быть реализовано только в, том случае, если будет обеспечена возможность юридического (правового) и фактического господства над вещью. В рамках арендных отношений большое значение имеет фактический компонент, а его отсутствие свидетельствует о нарушении владения одной из сторон аренды- 2) в случае нарушения владения незаконными, самоуправными действиями как со стороны арендодателя, так и арендатора, стороны без ссылки на титул могут оперативно восстановить фактическое обладание вещью, заявив об этом в суд- 3) предварительность данной защиты дает возможность сторонепроигравшей посессорный процесс, подать иск, основанный на праве (петиторный иск).

5. К мерам оперативного воздействия, направленным на устранение разногласий между участниками арендных правоотношений, возникающих при конкретных обстоятельствах (отказ арендодателя исполнять обязанность по предоставлению имущества арендатору по определенным причинам, невозможность устранения недостатков имущества, отказ устранять такие недостатки), можно отнести аннулирование договора. В зависимости от того, нарушена обязанность контрагента или нет, следует выделять следующие виды аннулирования договора:

1) односторонний отказ от договора как мера оперативного воздействия на неисправного должника в договорном обязательстве, предусмотренная в законе или соглашении сторон, применение которой заключается в совершении управомоченным лицом односторонних действий по прекращению договорного обязательства в связи с нарушением обязанностей со стороны контрагента;

2) односторонний отказ от договора как мера оперативного воздействияпредусмотренная в законе или соглашении’сторон, применение-которой заключается в совершении стороной по договору односторонних действий по прекращению договорного обязательства, не связанного с нарушением обязанностей, при условии, что обязанности по договору находятся на начальной стадии исполнения и не затрагивают прав и, интересов третьих лиц.

6. Для более эффективного обеспечения исполнения обязательства в арендных отношениях целесообразно использовать «товарную неустойку», которая должна обеспечивать только коммерческие обязательства. В связи с этим субъектами арендных правоотношений, в которых может применяться «товарная неустойка», должны быть только предприниматели или коммерческие юридические лица. На «товарную неустойку» не должны распространяться положения закона о денежной неустойке, за исключением части, не противоречащей существу самих отношений. ‘.

7. Арендная плата за фактическое использование имущества арендодателя после истечения срока действия договора аренды является неосновательным обогащением арендатора. Неосновательность приобретенных выгод возникает после истечения договора аренды. Однако согласно принципу сингулярных оснований неосновательного обогащения (обособление отдельно поименованных оснований неосновательности обогащения, входящих в рамки договорного обязательства) арендатор должен вернуть все полученные выгоды в соответствии договорным обязательством. В случае, если рыночная стоимость аренды выше, чем арендная плата, которая установлена прекращенным договором аренды и которую арендатор обязан вносить до момента возврата вещи, у арендатора возникают убытки, обязывающие его1 их возместить. Следовательно, арендодатель предъявляет договорной иск о принуждении арендатора отдать ему все полученные выгоды, а не иск о неосновательном обогащении.

8. Конкретными убытками участников арендных отношений являются фактически понесенные расходы, для взыскания которых при расторжении договора аренды необходимо доказать разницу арендной платы нового договора аренды заменяющего имущества и арендной платы первоначального (расторгнутого) договора аренды, а также дополнительные расходы по новому договору аренды заменяющего имущества.

Абстрактными убытками участниковарендных отношений являются* расходы, для взыскания которых при расторгнутом&rsquoдоговоре аренды необходимо доказать лишь разницу между арендной платой первоначального (расторгнутого) договора аренды и арендной платой, сложившейся при взаимодействии спроса и предложения на рынке идентичных (а при их отсутствии — однородных) предметов аренды в сопоставимых экономических (коммерческих) условиях, а также' другие дополнительные расходы, которые необходимо будет произвести в будущем для аренды заменяющего имущества.

9- Арест морского судна как способ защиты прав участников по договору аренды морского судна относится к мерай по обеспечению исполнения обязательства. Во-первых, арест морского судна в связи с морскими требованиями обладает обеспечительной функциейво-вторых, носит акцессорный, дополнительный характер обеспечительных обязательств, то есть арест судна является фактором, способствующим тому, чтобы должник предоставил кредитору надлежащее финансовое обеспечение его требований в виде, как правило, банковской гарантии или внесения денег на депозит. После внесения финансового обеспечения требований кредитора арест судна отменяется.

10. Государственная регистрация здания и сооружения, предприятия как имущественного комплекса служит мерой защиты гражданских прав участников арендных отношений данного вида, сочетающей в себе как регулятивные, так и предупредительные функции, выражающейся — в юридическом акте, признания государством возникновенияограничения' (обременения), перехода или прекращения вещных прав на недвижимое имущество.

Проведенноеисследование позволило диссертанту сделать рядпредложений по совершенствованию законодательства, в частности:

1. Защита права владения в арендных отношениях должна приобрести*-обязательственную форму, соответственно пп. 1, 2, 4 ст. 620 ГК РФ необходимо дополнить положением о том, что досрочное расторжение— договора аренды по требованию арендатора возможно в случаях непредставления имущества не только в пользование, но и владение.

2. Для-правильности правового регулирования аренды (фрахтования на время) с экипажем, без экипажа морских, речных судов* необходимо дать полное определение состава морских, речных судов. Предметом аренды (фрахтования на время) с экипажем, без экипажа могут быть только морские, речные суда, отнесенные к транспортным средствам, следовательно, обладающие признаком самоходности. На несамоходныене способные к самостоятельному передвижению плавучие сооружения (суда), но несущие какую-либо функциональную нагрузку в сфере морской торговли, должны распространяться общие положения об аренде.

3. Для правильной и полной реализации потенциала норм Конвенции 1952 г. и норм КТМ РФ необходимо точно определить в специальной главе АПК РФ процессуальные рамки ареста морского судна в качестве обеспечения морского требования. Арест морского судна должен производиться в связи с требованиями кредитора, подпадающими под определение «морские" — и иметь предысковую форму ареста морского судна.

4. Положения, закрепленные ст. 128 гл. VIII «Договор' морской перевозки» КТМ РФо сроке подачи морского судна и последствий в случае нарушения сроков необходимо закрепить в отдельных статьях гл. X «Договор фрахтования судна на время (тайм-чартер)» и гл. XI «Договор фрахтования судна без экипажа (бербоут-чартер)». .

5- Несоблюдение требования о государственной регистрации договора аренды здания и сооружения, предприятия как имущественного комплекса влечет недействительность договора. Такойдоговор считается незаюпоченньш: Для ясности и единообразного толкования и применения ГК РФ предлагается в ст. 165 ГК РФ внести отдельный пункт, в котором: предусмотреть последствия несоблюдения требования о государственной регистрации сделки: «В случаях, установленных законом, несоблюдение* требования о государственной регистрации сделки влечет see недействительность. Такая сделка считается ничтожной, если законом не установлено, что сделка не заключена».

Теоретическое и практическое значение исследования состоит в том, что выводы и положения, содержащиеся в диссертации, могут быть приняты во внимание в следующих случаях: в, законодательной практике с целью устранения выявленных пробелов и недостатков и создания теоретической основы для его совершенствованияв последующих научных исследованиях, посвященных вопросам защиты прав сторон, других участников арендных отношений, иных субъектов смежных отношений-. в практической деятельности субъектов соответствующих отношенийпри чтении лекции, проведении семинаров и практических занятии по гражданскому праву.

Апробация и внедрение результатовисследования. Диссертационная работа выполнена и обсуждена на кафедре гражданского права Саратовской государственной академии права. Основные результаты и выводы диссертационного исследования изложены автором в научных публикациях и использовались в учебном процессе при преподавании курса гражданского права в ГОУ ВПО «Саратовская государственная академия права». Отдельные положения нашли отражение в докладах диссертанта на международных, всероссийских и межвузовских конференциях: Международной научно-практической конференции, посвященной памяти и 70-летию со дня рождения профессора Я. Ф: Фархтдинова «Частноправовые проблемы взаимодействия материального и процессуального права» (Казань, Казанский государственный университет, 2006 г.) — Международной научнопрактической конференции, посвященной 75-летию Саратовской государственной академии права (Саратов, 2006 г.) — III Международной-научно-практической конференции студентов и аспирантов «Права человека и их защита в условиях глобализации обновляющегося многополярного мира: международно-правовой и внутригосударственные аспекты», посвященной 60-летию со дня принятия Всеобщей декларации прав человека 1948 г. (Казань, Казанский государственный университет, 2008 г.) — Всероссийской научно-практической конференции «Современное состояние и тенденции российского законодательства в условиях преемственности государственно-правового развития России» (Балаково, Балаковский филиал ГОУ ВПО «Саратовская государственная академия права», 2008 г.) — Всероссийской научно-практической конференции «Частноправовые проблемы взаимодействия материального и процессуального права» (Ульяновск, Ульяновский государственный университет, 2006 г.) — Международной научно-практической конференции, посвященной 100-летию Саратовского государственного университета «Актуальные проблемы современной юридической науки и практики» (Саратов, Саратовский государственный университет, 2009 г.) — Всероссийском научном форуме, посвященном 40-летию со дня создания юридического факультета и 10-летию образования кафедры гражданского и предпринимательского права Самарского государственного университета (Самара, Самарский государственный университет, 2011 г.) — Ежегодных IV Саратовских правовых чтениях (Саратов, ГОУ ВПО «Саратовская государственная академия права», 2011 г.).

По теме диссертации опубликовано 10 работ, в том числе 3 статьи в ведущих рецензируемых научных журналах, рекомендованных ВАК Министерства образования и науки РФ для публикации результатов диссертационных исследований.

Структура диссертации обусловлена логикой исследования, поставленными целью и задачами. Работа состоит из введения, двух глав, включающих 7 параграфов, заключения и библиографического списка использованной литературы.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

.

Основные итоги проведенного диссертантом исследования и их соотношение с общей целью и конкретными задачами работы могут быть обобщены и кратко изложены следующим образом:

1. При наличии только одного права пользования арендатор не может использовать владельческую защиту. Такую защиту арендатор получает только тогда, когда наряду с правом пользования он наделен и правом владения вещью. Пользование можно определить как цель, которую преследует арендатор, — извлечение из нее полезных свойств в зависимости от потребностей, а владение, в данной ситуации, представляет собой объективированную возможность воздействия на вещь. В данной конструкции нужно точно понимать, что категория «возможности воздействия на вещь» неразрывно связано с категорией «фактического обладания вещью». Этов свою очередь, можно* назвать «фактической (объективированной) возможностью воздействия на вещь» как одно из вещных правомочий арендатора. '.

2. В составе арендного правоотношения необходимо выделять две основные группы отношений. К первой группе отношений относятся, отношения, связанные с выполнением' определенных действий — обязательств, это действия 1) по предоставлению объекта аренды в целях извлечения из него полезных свойств, 2) по уплате арендных платежейосновные действия, выступающие содержанием обязательственных правоотношений по договору аренды, и другие действия, вытекающие из основных действий. Ко второй группе отношений можно отнести вещные отношения, связанные с владением и пользованием объектом аренды, которые возникают не с момента заключения договора (с данного момента возникает лишь обязательство требовать указанный в договоре объект), а с момента фактической передачи вещи арендатору и. объективированной (фактической) возможности воздействия на эту вещь.

3. Защита права владения в арендных отношениях должна приобрести обязательственную форму. Законодательно (в главе 34 ГК РФ) должна быть предоставлена возможность защиты не только права пользования арендатора от собственника (арендодателя), которая, в частности, закреплена в статье 620 ГК РФ, но и права владения. Наличие подобного «обязательственного права владения» обеспечит сторонам взаимную возможность защищенного воздействия на арендуемую вещь с целью удовлетворения своих собственных интересов в имуществе. А именно, арендатору по договору предоставляется определенная совокупность прав, выражающееся в возможности совершать определенные действия в отношении арендованного имущества, что, в свою очередь, обусловлено необходимостью исполнения им своих обязанностей, а арендодателю предоставляется та услуга, в которой он нуждается. Благодаря наличию у арендатора такого права, позволит ему восстановить то положение, которое будет соответствовать его интересам в арендуемом имуществе.

4. Для защиты владения сторон в арендных отношениях необходимо ввести институт посессорной защиты. Данная необходимость обуславливается следующими причинами: 1) титульное правовладения вещью сторон арендных отношений может быть реализовано только в том случае, если будет обеспечена возможность юридического (правового) и фактического господства над вещью. В рамках арендных отношений большее значение имеет фактический компонент, и его отсутствие свидетельствует о нарушении владения одной из стороны аренды- 2) в случае нарушения владения незаконными, самоуправными действиями как со стороны арендодателя, так и арендатора, стороны без ссылки на титул могут оперативно восстановить фактическое обладание вещью, заявив об этом в суд- 3) предварительность данной защиты дает возможность стороне, проигравшей посессорный процесс, подать иск, основанный на праве (петиторный иск). '.

5. Под преимущественным правом арендатора на заключение договора аренды следует понимать, не возможность изменения условий договора аренды по соглашению сторон, а законодательно закрепленную возможность арендатора, как управомоченного субъекта реализовать принадлежащее ему право на заключение договора аренды в первоочередном порядке, или, как следует из текста п. 1 ст. 621 ГК РФ «при прочих равных условиях».

Таким образом, перевод арендатором в судебном порядке прав и обязанностей на себя представляет способ защиты, применяемый при нарушении преимущественного права арендатора на заключение договора аренды.

6. В случае заключения договора аренды неуправомоченным арендодателем' с добросовестным арендатором существует только один алгоритм защиты собственника имущества своего, утраченного права собственности. Собственнику необходимо для начала заявить требования о признании сделки недействительной и о применении последствий >ее недействительности. В последующем он может предъявить требования к? арендатору (неуправомоченному арендодателю), предусмотренные ст. 619 ГК РФ, при условии, если к тому моменту собственник и арендатор-(неуправомоченный арендодатель) имущества состояли в договорных отношениях, либо если стороны не состоят в них, то собственник может истребовать имущество из чужого незаконного владения путем виндикации и взыскании всех убытков, причиненных ненадлежащим арендатором, в результате незаконного отчуждения имущества. Только после преодоления такого сложного механизма, возможна защита интересов собственника.

7. В целях обеспечения устойчивого имущественного оборота целесообразней было бы заключение первоначальной сделки между первым неуправомоченным арендодателем и добросовестным арендатором признавать недействительной в целях защиты интересов не только собственника, но и интересов добросовестных третьих лиц, вступившие в арендные правоотношения в последующем. Если рассмотреть цепочку совершаемых недействительных сделок, то можно заметить, что отправной точкой, порождающей порочные с момента своего совершения отношения, являются отношения, порожденные первоначальной сделкой.

8. К мерам, направленным на устранение разногласий между участниками арендных правоотношений, возникших при определенных обстоятельствах (арендодатель не исполняет своей обязанности по предоставлению имущества арендатору по определенным причинам не возможности устранения недостатков имущества, отказ устранять такие недостатки), можно отнести и аннулирование договора, при соблюдении определенных условий: закрепление условия об аннулировании: договора в законе или договоредоговор не должен затрагивает интересы третьих лицстороны не исполнили полностью свое обязательство по данному договору.

9. При наличии между сторонами договорных арендных отношений возможно применение следующих мер оперативного воздействия:

1) Меры оперативного воздействия, направленные на приостановление исполнения обязательства в одностороннем порядке — мерыпредусмотренные п. 1 ст.612 ГК РФ, п. 1 ст. 616 ГК РФ;

2)' Меры оперативного воздействия, связанные с обеспечением! встречного удовлетворения виде удержания: имущества должника до фактического исполнения им предусмотренных договором обязанностей, общие положения о данной мере оперативного воздействия предусмотрены п. 1 ст. 359 ГК РФ, п. 1 и п. 3 ст. 359 ГК РФ;

3) Меры оперативного воздействия, связанные с исполнением обязательств за счет должника (ст. 397 ГК РФ), так же к данной мере можно отнести распоряжение кредитором, имеющимся у него имуществом должника, общие положения изложены в ст. 360 ГК РФ.

10. Для правильности расчета и подтверждения упущенной выгоды, причиненного в связи с не исполнение или ненадлежащим исполнением арендных обязательств, стороны могут предоставлять следующие доказательства:

178 '.

1) Предварительный договор, который является гарантом реальной возможности увеличения имущественной массы в будущем, как арендатора, так и арендодателя (п. 5. ст. 429, п. 4 ст.445 ГК РФ);

2) Конкретными убытками участников арендных отношений являются такие фактически понесенные расходы, для взыскания которых при расторжении договора аренды необходимо доказать разницу арендной платы нового договора аренды заменяющего имущества и арендной платы первоначального (расторгнутого) договора аренды, а также дополнительные расходы по новому договору аренды заменяющего имущества.

Абстрактными убытками участников арендных отношений являются расходы, для взыскания которых при расторгнутом договоре аренды необходимо доказать лишь разницу между арендной платой первоначального (расторгнутого) договора аренды и арендной платой, сложившейся при взаимодействии спроса и предложения на рынке идентичных (а при их отсутствии — однородных) предметов аренды в сопоставимых экономических (коммерческих) условиях, а также другие дополнительные расходы, которые* необходимо будет произвести в будущем для аренды заменяющего имущества.

11. Диссертантом обосновывается положение о том, что арендная плата за фактическое использование имущества арендодателя после истечения срока действия договора аренды является неосновательным обогащением арендатора. Неосновательность приобретенных выгод возникает после истечения договора аренды. Однако согласно принципу сингулярных оснований неосновательного обогащения (обособление отдельно поименованных оснований неосновательности обогащения, входящих в рамки договорного обязательства) арендатор должен вернуть все полученное выгоды согласно договорному обязательству. В случае, если рыночная стоимость аренды выше, чем арендная плата, которую установил прекращенный договор аренды и которую арендатор обязан вносить до момента возврата вещи, у арендатора возникают убытки, обязывающие его их возместить.

Следовательно, арендодатель предъявляет договорной иск о принуждении арендатора отдать ему все полученные выгоды, а не иск о неосновательном обогащении. '.

12. Правило о штрафной неустойке противоречит сущности самой неустойке и тому направлению экономических отношений, к которому стремится современная Россия. Необходимо постепенно отказаться от применения штрафных неустоек в договорных отношениях, в том числе и в арендных, например, взыскание штрафной неустойки, предусмотренной ст. 622 ГК РФ:

13- Для более эффективного обеспечения исполнения обязательства в арендных отношениях целесообразно использовать «товарную неустойку», которая должна обеспечивать только коммерческие обязательства. В связи этим субъектами арендных правоотношений, где может применяться-«товарная неустойка», должны быть только предприниматели или коммерческие юридические лица. На «товарную неустойку» не должны распространяться" положения закона о денежной неустойке, за исключением части, не противоречащей существу самих отношений.

14. Применение для защиты гражданских прав арендных отношений такой меры гражданско-правовой ответственности, как проценты за пользование чужими денежными средствами обуславливается следующим:

Во-первых, обязанность оплаты за передачу имущества во временное владение и пользование арендатору составляет одно из содержательных компонентов арендных обязательств. Основное денежное обязательство в этих отношениях будет носить регулятивный характер, поэтому и проценты за просрочку исполнения основного денежного обязательства имеют прямую связь с данным обязательством.

Во-вторых, в случае утраты имущества арендодателя арендатор должен будет уплатить определенную сумму денег в качестве меры стоимости имущественного блага, но только данная обязанность возникает в том случае, если стороны не предусмотрели в договоре исполнение в натуре. По воле сторон договорная обязанность исполнить обязательство в натуре может быть заменена обязанностью уплатить определенную денежную сумму. Денежное обязательство носит охранительный характер (дополнительное). Применение процентов за просрочку исполнения охранительного денежного обязательства в арендных отношениях будет иметь косвенную связь с основным денежным обязательством, и возникает в случае не исполнения основного (регулятивного) и дополнительного (охранительного) обязательств.

15. При наличии между сторонами договорных арендных отношений возможно применение следующих мер ответственности за нарушения арендных обязательств:

1) возмещение убытков, предусмотренные п. 2, 3 ст. 611 ГК РФ, ч.4 п. 1 ст. 612 ГК РФ, ст. 613 ГК РФ, п. 3 ст. 615 ГК РФ, ч.4 п. 1 ст. 616 ГК РФ, ч. З п. 1 ст. 621 ГК РФ, ст. 622 ГК РФ;

2) взыскание штрафной неустойки, предусмотренной ст. 622 ГК РФ;

3) взыскание процентов за пользование чужими денежными, средствами, предусмотренные ст. 395 ГК РФ.

16. Морские, речные, воздушные суда являются движимыми вещами. При деление вещей на движимые и недвижимые нужно руководствоваться убеждениями, основанными только на объективно существующих различиях между двумя категориями. Таким объективно существующим различием является природа данных категорий вещей. Соответственно применение законодателем юридической фикции не имеет никакого теоретического и практического основания.

17. Государственной регистрации должны подлежать права на морские, речные, воздушные суда, также все сделки ними, если иное не будет предусмотрено Гражданским кодексом Российской Федерации.

18. Арест морского судна как способ защиты относится к мерам по обеспечению исполнения обязательства. Во-первых, арест морского судна в связи с морскими требованиями обладает обеспечительной функцией, во-вторых, носит акцессорный, дополнительный характер обеспечительных обязательств, то есть арест судна является фактором, способствующим тому, чтобы должник предоставил кредитору надлежащее финансовое обеспечение его требований в виде, как правило, банковской гарантии или внесением денег на депозит. После внесения финансового обеспечения требований кредитора арест судна отменяется.

19. К мерам, направленным на устранение разногласий между фрахтователем и судовладельцем по договорам тайм-чартер, бербоут-чартер, возникших при несоблюдении условия о сроке устранения недостатков и приведение морского судна в мореходное состояние (канцелинг) является аннулирование договора в форме отказа фрахтователя от договора.

20. Государственная регистрация здания и сооружения, предприятия, как имущественного комплекса является мерой защиты гражданских прав' участников арендных отношений данного вида, сочетающая в себе как регулятивные, так и предупредительные функции, выражающеесяв>-юридическом акте признания государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения вещных прав на недвижимое имущество.

21. Несоблюдение требования о государственной регистрации договора аренды здания и сооружения, договора аренды предприятия, как имущественного комплекса влечет недействительность договора. Такой договор считается незаключенным. В этом случае участники арендных отношений могут применить следующие способы для защиты своих прав:

• Понуждение к заключению договора. Так, если договор аренды здания и сооружения, договор аренды предприятия как имущественного комплекса совершен в надлежащей форме, но одна сторона уклоняется от ее регистрации, другая сторона вправе понудить заключить договор, путем подачи заявления в суд о понуждении совершить государственную регистрацию договора аренды здания и сооружения, договора аренды предприятия.

• Применение последствий недействительности сделки.

23. Передаточный акт, являющийся фактом признания сторонами по договору аренды здания и сооружения, так же по договору аренды предприятия как имущественного комплекса исполнения обязательства по передачи вещных прав на недвижимое имуществоследует рассматривать не только в качестве способа осуществления гражданских прав, но и способа защиты, основной целью которого является как предупреждение и пресечение возникновения возможных правонарушений, так и приведение спорящих сторон в нормальное упорядоченное состояние.

24: Правило предусмотренное п. 4 ст 657 ГК РФ о солидарной ответственности арендатора^ и арендодателя по' включенным в состав переданного предприятия долгам, которые были переведены на арендатора без согласия кредитора применяться только в пределах сроков заявления* предусмотренных законом требований — трех месячного, годового.

25. Срок, предусмотренный п. 2 ст. 657 ГК РФ, определяет время-существования права на предъявление соответствующих требований: о прекращении, об исполнении обязательства и причиненных этим убытков и сроком исковой давности не будет являться, так как не нарушает право г кредитора на раскрытие информации о предстоящей передаче предприятия.

Изложенные теоретические соображения обусловливают практические рекомендации по совершенствованию использования института защиты граяаданских прав участников арендных отношений. С этой точки зрения представляется оправданным осуществление следующих мероприятий.

1. Защита права владения в арендных отношениях должна приобрести обязательственную форму, соответственно п. 1, 2, 4 ст. 620 ГК РФ необходимо дополнить положением о том, что досрочное расторжение договора аренды по требованию арендатора возможно в случаях непредставления имущества не только в пользование, но и владение.

2. Необходимо отказаться от установленного в п. 1 ст. 621ГК РФ срока, в течение которого арендодатель должен воздерживаться от заключения договора аренды с третьими лицами.

3. В случае перевода прав и обязанностей по договору аренды на арендатора следовало бы закрепить императивное правило в ст. 621 ГК РФ о принятии всех установленных арендодателем условий договора аренды.

4. Необходимо п. 35 Постановления от 29.04.2010 г. № 22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» изложитьследующим образом: «Если имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе обратиться с иском об' истребовании имущества из незаконного владения приобретателя' (ст. 301, 302 ГК РФ). Когда в такой ситуации предъявлен иск о признании сделки недействительной по отчуждению имущества, суду прирассмотрении дела следует иметь в ввиду правила, установленные ст. 301, 302 ГК РФ. Если собственником заявлены требования, о признании последующих сделок с его имуществом недействительными и применении последствий их недействительности, суд вправе отказать в удовлетворении таких исковых требований».

5. Необходимо привести в соответствие нормы ст. 619 ГК РФ-и позицию Высшего Арбитражного суда РФ, закрепленную в п. 27 Обзора практики разрешения споров, связанных с арендой от 11.01.2002 г. № 66. Преодолеть разночтения возможно путем закрепления в ст. 619 ГК РФ правил, допускающих при заключении срочного договора аренды в тексте соглашения устанавливать, что одна или обе стороны имеют право на односторонний отказ от договора. Следует отметить, что рассматриваемый способ прекращения договорного обязательства должен допускается не во всех случаях, а прежде всего, когда соответствующее обязательство связано с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности.

6. Нововведение, установленное в ст. 1103 ГК РФ, разрешает ряд старых споров, связанных с конкуренцией исков о неосновательном обогащении и специальных правил, установленных для различных случаев незаконного получения чужого имущества. Однако, толкование п. З ст. 1103 ГК РФ указанное в п. 4 Информационного письма ВАС № 49 представляется сомнительным с точки зрения однозначночти словоупотребления, поэтому следовало бы словосочетание «.в связи с этим обязательством» заменить словосочетанием «. .выходящее за пределы содержания обязательства».

7. Для более эффективного обеспечения исполнения обязательства в арендных отношениях предлагается ввести понятие «товарной неустойки», которая должна обеспечивать только коммерческие обязательства. В связи с чем, субъектами арендных правоотношений, где может применяться «товарная неустойка» должны быть только предприниматели или коммерческие юридические лица. На «товарную неустойку» не должны распространяться положения закона о денежной неустойке, только в части не противоречащей существу самих отношений. -'.

8. Правило о штрафной неустойке противоречит сущности самой неустойке и тому направлению экономических отношений, к которому стремится современная Россия. Необходимо постепенно отказаться от применения штрафных неустоек в договорных отношениях, в том числе и в арендных, например, взыскание штрафной неустойки, предусмотренной ст. 622 ГК РФ.

9. Морские, речные, воздушные суда следует признать движимыми вещами. При деление вещей на движимые и недвижимые нужно руководствоваться убеждениями, основанными только на объективно существующих различиях между двумя категориями. Таким объективно существующим различием является природа данных категорий вещей. Соответственно применение законодателем юридической фикции не имеет никакого теоретического и практического основания. Предлагается исключить из существующей редакции абз. 2 п. 1 ст. 130 ГК РФ.

10. Для правильности правового регулирования аренды (фрахтования на время) с экипажем, без экипажа морских, речных судов необходимо дать полное определение состава морских, речных судов. Предметом аренды (фрахтования на время) с экипажем, без экипажа могут быть только морские, речные суда, отнесенные к транспортным средствам, следовательно, обладающие признаком самоходности. На несамоходные, не способные к самостоятельному передвижению плавучие сооружения (суда), но несущие какую-либо функциональную нагрузку в сфере морской торговли, должны распространяться общие положения об аренде.

11. Ипотека судна устанавливается в целях обеспечения денежного обязательства договорам собственника судна (залогодателя,) и кредитора (залогодержателя^ с последующей ее регистрацией (ст. 374 КТМ). Однако данная норма расходится с положениями ст. 2 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», которые предусматривают, что ипотека может быть1 установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на аренде или другом договоре. Такое сужение круга обязательств, которые может обеспечивать ипотека морского судна, никак не отвечает потребностям оборота, поэтому положения ст. 374 КТМ РФ не должны применяться, как противоречащие ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», и должны быть исключены из КТМ РФ.

12. Для правильной и полной реализации потенциала норм Конвенции 1952 года и норм КТМ РФ необходимо четкое определение в специальной гл. АПК РФ процессуальных рамок ареста морского судна в качестве обеспечения морского требования. Арест морского судна должен производиться в связи с требованиями кредитора, подпадающие под определение «морских» и иметь предысковую форму ареста морского судна. Только в этом случае арест морского судна в связи с морскими требованиями будет достигать своей основной цели — оперативного и гарантированного исполнения обязательства за счет должника.

13. Положения, закрепленные ст. 128 гл. VIII «Договор морской перевозки» КТМ РФ, о сроке подачи морского судна и последствиях в случае нарушения сроков следовало бы закрепить в отдельных статьях гл. X «Договор фрахтования судна на время (тайм-чартер)» и гл. XI «Договор фрахтования судна без экипажа (бербоут-чартер)». Подобная правовая синхронизация позволит обеспечить защиту фрахтователя, а также судовладельца и третьих лиц от дальнейших существенных нарушений, которые может повлечь несвоевременное предоставление мореходного или немореходного судна в пользование и владение. Возможность такой защиты арендных отношений в данном случае предполагает соблюдение всех условий аннулирования договора.

14. Несоблюдение требования о государственной регистрации договора аренды здания и сооружения, договора аренды предприятия, как имущественного комплекса влечет недействительность договора. Такой договор считается незаключенным. Для ясности и единообразного толкования и применения. ГК РФ, предлагается развести последствия-несоблюдения нотариальной формы сделки и требования о ее регистрации и в ст. 165 ГК РФ изложить отдельным пунктом последствия несоблюдения требования о государственной регистрации сделки: «В случаях, установленных законом, несоблюдение требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность. Такая сделка считается ничтожной, если законом не установлено, что сделка не заключена».