Особенности межевания земель застроенных территорий в Санкт-Петербурге

наиболее теплого месяца, %6020.

Количество осадков за апрель-октябрь, мм41 721.

Суточный максимум осадков, мм7422.

Преобладающее направление ветра за июнь-август.

З23Минимальная из средних скоростей ветра по румбам за июль, м/с0Таблица 2Средняя месячная и годовая температура воздуха, °СIIIIII1VVV1VIIVIIIIXXXIXIIГод-12,6−11,6−6,92,39,614,916,815,09,12,6−3,5−3,92,8Климат умеренно морской формируется под воздействием частой смены воздушных масс и атмосферных фронтов и отличается умеренно теплым летом, умеренно холодной зимой и неустойчивой погодой. Средняя температура января -12,6°С, июля +16,8° С, годовое количество осадков 598 мм. Зимой преобладают юго-западные ветры, летом — западные. Территория характеризуется преобладанием платформенных структур и глубоким залеганием кристаллического фундамента, сформированного в архее и протерозое и перекрытого мощными толщами осадочных отложений. Особенностью строения фундамента является глыбовое структуры и разломы. Осадочные отложения относятся к перми, триасу и юре. Коренные породы дочетвертичного возраста перекрыты плащом четвертичных отложений ледникового и постледникового периода. По данным инженерно-геологических изысканий в геологическом строении территории с поверхности до глубины 7,8 м принимают участие:

современные отложения: представлены почвенным грунтом, мощность — 0,20 м;техногенные отложения: представлены насыпным грунтом (суглинок, шлак, битый кирпич), мощность — 1,30 м;озерно-аллювиальные отложения: представлены:

суглинком буро-коричневым туго-имягкопластичным с прослоями супеси, ожелезненным, с отдельными растительными остатками;

супесью буровато-серой пластичной, в отдельных скважинах с прослоями песка с растительными остатками;

суглинком серым мягкопластичным, прослоями текучепластичным с растительными остатками. Подземные воды типа «верховодка» встречаются повсеместно. Уровень залегания грунтовых вод 1,30−1,60 м (116,55−116,72 м). Уровень установился на глубине 1,0−1,40 м (116,85−116,92 м).В неблагоприятные периоды года (дожди, снеготаяние) уровни грунтовых вод могут подниматься до поверхности земли. По химическому составу грунтовые воды неагрессивны к бетонам марки W4 по водонепроницаемости и слабоагрессивны к металлическим конструкциям. При наличии подвалов или техподполья в проектируемых зданиях необходимо устройство пристенного дренажа.

2.2. Материалы по обоснованию проекта межевания1. Границами проекта планировки жилых кварталов в Приморском районе являются:

на северо-западе — Глухарская ул.;на северо-востоке — Шуваловский пр.;на юго-западе — Комендантский пр.;на юго-востоке — Парашютная ул.

2. Площадь территории составляет 673 155 кв.м. Плотность застройки — 14 000 кв. м/га.Коэффициент застройки — 40.

3. Характеристика планируемого развития территории и систем социального обслуживания территории приведена в таблице 3. Таблица 3Характеристика планируемого развития территории и систем социального обслуживания территорииN п/п Номер зоны Функциональное назначение объекта Площадь зон, м кв. Максимальная общая площадь (общая площадь жилых помещений для объектов жилого назначения), м кв. Этажность Примечания 1 2 3 4 5 6 7 1. Северная часть территории (зоны 1−75 и 1−78)1.1 1−75 Комплексная жилая застройка 194 098 274 540

—1.2 1−75 или 1−78 Поликлиника

—-На 500 посещений 1.3 1−75*Детское дошкольное учреждение, школа

—-На 300 мест На 1000 учащихся 1.4 1−78 Комплексная жилая застройка 156 250 223 860

—1.5 1−78 или 1−75 Детская поликлиника

—-На 200 посещений 1.6 1−78Детское дошкольное учреждение, школа

—-На 300 мест На 825 учащихся 2. Южная часть территории (зоны с 2−75 по 10−75, с 2−78 по 14−78)2.1 2−75 Многоквартирный дом с автостоянкой закрытого типа 17 522 59 000 16, 19, 22, 24 Со встроенными помещениями 2.2 3−75 Многоквартирный дом с автостоянкой закрытого типа 19 033 73 000 19, 24 Со встроенными помещениями 2.3 4−75 Многоквартирный дом с автостоянкой закрытого типа 13 469 54 000 19, 24 Со встроенными помещениями 2.4 5−75 Многоквартирный дом с автостоянкой закрытого типа 11 463 33 000 25 Со встроенными помещениями 2.5 6−75 Многоквартирный дом с автостоянкой закрытого типа 12 254 32 000 24 Со встроенными помещениями 2.6 7−75 Многоквартирный дом с автостоянкой закрытого типа 9223 32 000 24 Со встроенными помещениями 2.7 8−75 Школа

— 6880 3 На 800 мест 2.8 9−75 Гипермаркет

— 22 200 5

— 2.9 10−75 Детское дошкольное учреждение

— 1480 2 На 150 мест 2.10 2−78 Многоквартирный дом с автостоянкой закрытого типа 16 633 58 000 16, 19, 22, 24 Со встроенными помещениями 2.11 3−78 Многоквартирный дом с автостоянкой закрытого типа 16 905 77 100 16, 20, 24 Со встроенными помещениями 2.12 4−78 Многоквартирный дом с автостоянкой закрытого типа 12 270 42 200 18, 20, 24 Со встроенными помещениями 2.13 5−78 Многоквартирный дом с автостоянкой закрытого типа 9794 42 200 18, 20, 24 Со встроенными помещениями 2.14 6−78 Многоквартирный дом с автостоянкой закрытого типа 9613 42 200 18, 20, 24 Со встроенными помещениями 2.15 7−78 Многоквартирный дом с автостоянкой закрытого типа 19 245 67 100 19, 24 Со встроенными помещениями 2.16 8−78 Многоквартирный дом с автостоянкой закрытого типа 9219 36 400 19, 24 Со встроенными помещениями 2.17 9−78 Школа

— 7500 3 На 975 мест 2.18 10−78 Детское дошкольное учреждение

— 2460 2 На 240 мест 2.19 11−78 Гипермаркет

— 8320 4

— 2.20 12−78 Баня на 140 мест

— 3000 4

— 2.21 13−78 Учреждение профессионального образования

— 2000 4

— 2.22 14−78 Многофункциональный комплекс, в т. ч.: спорткомплекс, музыкальная школа

— 10 100 4

— Характеристика развития системы транспортного обслуживания территории. В северной части предусматривается размещение объектов транспортного обслуживания в соответствии с действующими нормативами. В южной части территории предусматривается размещение следующих объектов транспортного обслуживания:

автостоянка закрытого типа на 7664 машиномест;

открытые автостоянки автотранспорта на 1107 машиномест. Предусматривается строительство внутриквартальных проездов. Характеристика развития систем инженерно-технического обеспечения территории:

теплоснабжение тепловой мощностью 67,0 Гкал/час от сетей централизованного теплоснабжения;

электроснабжение электрической мощностью 29,6 МВА от сетей централизованного электроснабжения;

водоснабжение с объемом 15 000 куб./м сутки от системы коммунального водоснабжения; водоотведение с объемом 20 000 куб./м сутки в систему общесплавной коммунальной канализации; газоснабжение требуется. В южной части проектируемой территории планируется строительство 4 распределительных трансформаторных подстанций и 15 трансформаторных подстанций.

2.3. Графическое представление плана.

Графическое представление плана приведено в приложении при помощи двух чертежей, выполненных при помощи программы AutoCad в масштабе 1:

100. План включает в себя 2 чертежа. На первом указаны основные пути сообщения и объекты социальной структуры, на втором -отмечены границы участков с указанием назначения каждого участка. Полные данные об участке также должны содержаться в системе РГИС (Региональная геоинформационная система). В качестве исходных данных в систему вносится:

паспорт ГАТИ;

проведенная топосъемка;

утвержденный межевой план. Данная система работает сравнительно недавно, но уже приносит свои плоды, хотя пока информация наиболее полная только для государственных объектов, но доступ к ней имеет каждый пользователь без необходимости реализации. К сожалению, информационная система РГИС пока не располагает данными о рассматриваемом объекте, но связано это не с отсутствием объекта, а с несовершенством системы, поскольку регистрация кадастровых дел, во-первых, носит добровольных характер, а, во-вторых, обработка данных даже при полном комплекте предоставленной информации о свойствах участка происходит с серьезным опозданием (ориентировочно до 2-х лет).Рисунок 1. Отображение границ участка в системе РГИС.

2.4. Обоснование проекта межевания.

По результатам натурных обследований выявлены особенности фактического использования территории, подлежащие учету при обосновании размеров и местоположения границ земельных участков. Подтверждено размещение на территории межевания всех зданий и сооружений, прошедших техническую инвентаризацию. Одновременно установлено наличие 4-х объектов (ТП), обладающих признаками капитальности, с адресными ориентирами: южный угол здания по Глухарской ул.;западный фасад зданий по.

Шуваловскому пр.;восточный торецзданияпо.

Комендантскому пр.;северный фасадздания по Парашютной ул. Определено местоположение некапитальных сооружений, озеленения, проездов, проходов, разграничивающих использование территории. Расчет нормативно-необходимой территории проводился в соответствии с: а) требованиями части 4 статьи 43 Градостроительного Кодекса Российской Федерации, а именно:

МГСН 1.01−99 «Нормы и правила проектирования планировки и застройки г. Москвы», № 769-ПП от 04.

10.2005 г. «О внесении изменений в МГСН 1.

01.-99 о нормировании расчетных показателей требуемого количества машино-мест для объектов жилого, общественного и производственного назначения";б) данными Гор

БТИ;Фактический размер территории квартала составляет 673 155 га, т. е. более суммарной нормативно необходимой площади квартала (472 112 га). Корректирующего коэффициент для расчета ориентировочных (фактически возможных для установления) площадей участков принят = 1. При обосновании местоположения границ земельных участков учтены как особенности фактического использования, так и расчетного обоснования размеров земельных участков. Положение на местности осей улиц, красных линий и линий разграничения застройки показано на разбивочном чертеже. Плановое положение существующих улиц и участков проектируемой застройки явилось основой для принятия направления осей улиц и корректировки отдельных участков, а также для определения координат графическим способом. Расчеты координат выполнены в системе, принятой для данной местности.

На разбивочном чертеже показаны размеры осей улиц и красных линий, габариты улиц и координаты точек пересечения осей улиц и точек излома красных линий. Положение красных линий определяется шириной проезжей части улиц, принятых в зависимости от их значения 6 и 7 метров. Для проездов ширина составляет 5,5 метра. В местах поворота прямые участки улиц сопрягаются кривыми с радиусом от 20 до 500 м. Дана ведомость элементов кривых. Показаны поперечные профили улиц. Мониторинг окружающей среды и прогнозирование чрезвычайных ситуаций (ЧС) — один из важнейших элементов системы безопасности, направленных на предупреждение и ликвидацию ЧС.

Состав системы мониторинга состояния окружающей среды и прогнозирования ЧС требований к нормативному и метрологическому обеспечению этой системы определены ГОСТ Р 22.

1.01−95 «Безопасность в чрезвычайных ситуациях. Мониторинг и прогнозирование. Основные положения».В зависимости от масштаба ЧС различают пять уровней (ступеней) мониторинга:

глобальный;

национальный;региональный;

местный;локальный.Каждый нижеследующий уровень мониторинга входит составной частью в вышеперечисленный уровень. На локальном уровне в различных предприятиях и учреждениях ведутся мониторинговые наблюдения за объектами экономики, конкретными процессами, медико-биологическими показателями и др. Созданная мониторинговая служба позволяет оперативно реагировать на критические ситуации на более высоких уровнях системы мониторинга. Важным этапом является создание единой базы данных для построения комплексной модели, позволяющей идентифицировать ситуацию в целом и отдельные этапы ее развития. В дальнейшем это позволит разработать методы прогнозирования ЧС, которые исключат или сведут к допустимому уровню риск принять неверное решение или получить неточный управляющий сигнал в системах управления. На данной территории предусмотрено размещение земельных участков для объектов недвижимого имущества различных типов:

Земельный участок группы многоэтажных многоквартирных жилых домов;

Земельный участок отдельно стоящего здания или комплекса зданий нежилого назначения;

Земельный участок озеленения общего пользования;

Земельные участки системы внутриквартальных проездов в качестве отдельных структурных элементов не выделены. Это объясняется тем, что на данный момент в соответствии с законодательством территории общего пользования не межуются и в качестве единиц учета земельного кадастра не формируются. Проезды разделяют территории кварталов на группы домов. Последние разделены на земельные участки домов и озеленения общего пользования. Границы земельных участков устанавливаются по красным линиям, осям внутренних проездов и другим границам. Предельной границей размещения проездов являются линии застройки. В границы земельного участка включаются все объекты, входящие в состав недвижимого имущества, подъезды и проходы к ним, а также обеспечивается доступ ко всем объектам социальной инженерно-транспортной инфраструктуры. При установлении границ предусмотрено обеспечение прав других лиц на пользование необходимыми для них объектами в границах земельного участка: частями магистральных инженерных коммуникаций, пешеходными проходами и проездами к объектам, расположенным за пределами участка, если иной доступ к ним невозможен, а также к необходимым объектам общего пользования в соответствии с градостроительными нормативами. На проектируемой территории предполагается построить многоэтажны многоквартирные жилые дома. Для каждого дома предполагается выделить отдельный земельный участок, каждый из которых находится в исключительном частном пользовании собственников, и участки общего пользования, служащие для целей прохода, подъезда к участку, озеленению, отдыху и прочему. При межевании территории строящегося комплекса в качестве модуля земельного участка выбран земельный участок прямоугольной формы. В отдельных случаях, обусловленных общей планировкой территории встречается отступление от такой формы участка, однако площадь вновь формируемых земельных участков под застройку не менее 0, 06га и не более 0, 15га. Проект предусматривает упорядочение этих границ — выравнивание фронтальных линий границ по красным линиям и линиям застройки, проведение границ между земельными участками под прямым углом к красным линиям и линиям застройки. В ряде случаев предварительная планировка земельных участков претерпела изменение. Однако перенести границу существующего участка для того, чтобы в полной мере удовлетворить эту норму удалось не во всех случаях.

В некоторых граница перенесена на столько, насколько оказалось возможным, в других оставлена без изменения. Для школ и детских садов предусмотрено формирование земельного участка для каждого объекта. Системы инженерного обеспечения, подводящие соответствующие инженерные ресурсы к каждому земельному участку, проходят по коридорам улиц и проездов. В месте, где проходит такая сеть, на данные участки необходимо установить сервитут, обязывающий ТСЖ использовать территорию сервитута с учетом требований безопасности и сохранности инженерных коммуникаций и предоставления беспрепятственного доступа до них представителям соответствующих служб для инспекции и ремонта. Границы вновь формируемых земельных участков уточняются по материалам топографической основы М 1: 1000 при оформлении градостроительного и кадастрового плана земельного участка. Площади вновь формируемых градостроительных участков межевания уточняются при выполнении проекта границ и выносе в натуру (на местность) границ земельных участков. При продлении срока аренды или при других имущественных и градостроительных изменениях объекта недвижимости переофомление границ земельных участков производить в соответствии с основным чертежом проекта межевания.

Заключение

.

Проанализировав весь изученный материал, наиболее значимые аспекты, которого изложены в данной работе, можно сделать достаточно неутешительные выводы о некоторой «подвешенности» в статусе процедуры межевания земельных участков. Законодательно данная процедура объяснена и регламентируется достаточно строго, но практическая реализация не только серьезно затруднена, но согласно всем требованиям иногда даже невозможна. Поэтому в некоторых случаях вся масса собираемой и обрабатываемой информации, в принципе, не имеет никакой необходимости, поскольку законодательно недействительна. Непосредственный разбор вопроса на примере города Санкт-Петербурга, обладающего серьезной спецификой вследствие сочетания современных архитектурных построек и зданий, являющихся культурно-исторической ценностью. Учитывая постоянный прирост населения, город постоянно отстраивается, пополняясь все новыми объектами, но даже здесьесть отдельные достаточно специфические вопросы, связанные, прежде всего, с традициями строительства объектов в Санкт-Петербурге.Но даже с учетом стратегии разделения объектов на флигели при межевании участка в предстроительной фазе не устраняет все то многообразие проблем, связанных даже не с разработкой проекта межевания, так как технологическая часть данного процесса давно разработана и апробирована, а в стадии выбора участка межевания, его формы, а также последующем согласовании проекта. Практическая реализация проекта достаточно проста, поскольку согласование проходит только часть, содержащая в себе графическую часть, однако, сбор материалов — это длительная и сложная процедура, которая проводится сразу несколькими специалистами из различных областей. В этом и заключается основной аспект, который вызывает наибольший резонанс, когда огромное количество времени, специалистов и денег делает огромный массив работы, который практически никому не нужна. Список использованной литературы.

Конституция Российской Федерации;

Градостроительный кодекс Российской Федерации 2004 г.;Земельный кодекс Российской Федерации; Федеральный закон от 29.

12.2004 года № 191-ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации»;Федеральный закон от 18 июня 2001 года № 78-ФЗ «О землеустройстве»;Федеральный закон от 02 января 2000 года № 28-ФЗ «О государственном земельном кадастре»;Постановление Правительства Российской Федерации от 09 июня 2006 г. № 363 «Об информационном обеспечении градостроительной деятельности»; Постановление Правительства РФ от 29 декабря 2005 г. № 840 «О форме градостроительного плана земельного участка»;Постановление Правительства РФ от 19 января 2006 г. № 20 «Об инженерных изысканиях для подготовки проектной документации, строительства, реконструкции объектов капитального строительства»;Комментарии к Постановлению Правительства РФ от 20 июня 2006 г.

№ 384 «Об утверждении правил определения границ зон охраняемых объектов и согласования градостроительных регламентов для таких зон»;Комментарии кГрадостроительному кодексу Российской Федерации. Постатейный научно-практический комментарий кандидата юридических наук А. П. Анасимова (рук. авт. к-ва), кандидата архитектуры, доцента Д.

Г. Донцова и кандидата архитектуры, доцента Н. Г. Юшковой; дополнение к комментарию кандидата архитектуры Э. К.

Трутнева;

Методические рекомендации по приведению межевания объектов землеустройства. — № 396. — М., 2003. -.

38 с. Аврунев Е. И. Технология и организация кадастровых работ. Конспект лекций. — Новосибирск: СГГА, 2000. −.

34 с. Антонович К. М. Использование спутниковых радионавигационных систем в геодезии. Т.

1. − М.: ФГУП Картгеоцентр, 2005. − 334 с. Антонович К. М. Использование спутниковых радионавигационных систем в геодезии. Т.

2. − М.: ФГУП Картгеоцентр, 2006. − 360 с. Варламов А. А. Земельный кадастр. Т.

6. Географические информационные системы. — М.: Колос.

С, 2005. 400 с. Генике А. А. Глобальная спутниковая система определения местоположения GPS и ее применения в геодезии. — М.:"Картгеоцентр-Геодезиздат", 1999. -.

272 с. Неумывайкин, Ю.К. Земельно-кадастровые геодезические работы / Ю. К. Неумывайкин, М. И. Перский. — М. :

Колос, 2006. — 256 с. Никитин, А. В. Определение фактической площади земельных участков / А. В. Никитин // Геодезия и картография. — 2005. — №.

1. — С. 37. Энциклопедия кадастрового инженера/ уч. пособие.− М.: Кадастр недвижимости, 2007.− 656 с. Поклад Г. Г. Геодезия: учеб. пособие. − М.: Академический проспект, 2007.− 592 с. Федотов Г. А. Инженерная геодезия: учеб.

пособие.

М: 2006. − 463 с.