Федеральные стандарты оценки (ФСО № 1-6)

ФСО № 1 «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки» . Этот стандарт был разработан^[1] с учетом международных стандартов оценки (МСО). Он определяет общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к ее проведению.

Требования стандарта являются обязательными к применению при осуществлении оценочной деятельности.

Согласно требованиям стандарта при определении цены объекта оценки определяется денежная сумма, предлагаемая, запрашиваемая или уплаченная за объект оценки участниками совершенной или планируемой сделки, а при определении стоимости определяется расчетная величина цены объекта оценки, определенная на дату оценки в соответствии с выбранным видом стоимости. Понятие видов стоимости дано в ФСО № 2 «Цель оценки и виды стоимости» .

В п. 17 ФСО № 1 определен состав информации, которую должно содержать Задание на оценку:

• а) информация, идентифицирующая объект оценки;
• б) имущественные права на объект оценки;
• в) цель оценки;
• г) предполагаемое использование результатов оценки и связанные с этим ограничения;
• д) вид стоимости;
• е) дата оценки;
• ж) срок проведения оценки;
• з) допущения и ограничения, на которых должна основываться оценка.

Также в стандарте даются определения трех основных подходов к оценке: Доходного, Сравнительного и Затратного. В соответствии с требованиями стандарта оценщик при проведении оценки обязан использовать данные подходы к оценке (или обосновать отказ от использования того или иного подхода). При этом оценщик вправе самостоятельно выбирать конкретные методы оценки в рамках каждого из подходов.

В стандарте определены основные требования к проведению оценки, порядок сбора и обработки информации и даже алгоритм применения того или иного подхода.

Применяя Доходный подход, необходимо выполнить следующие процедуры:

• • установить период прогнозирования;
• • исследовать способность объекта оценки приносить поток доходов в течение периода прогнозирования;
• • сделать заключение о способности объекта оценки приносить поток доходов в постпрогнозный период;
• • определить ставку дисконтирования;
• • дисконтировать поток ожидаемых доходов в период прогнозирования и в постпрогнозный период в стоимость на дату оценки.

Вполне естественно указание стандарта о том, что Доходный подход можно применять в том случае, если существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, приносимые объектом оценки.

Сравнительный подход также необходимо применять при наличии достоверной информации, но уже не о доходах, приносимых объектом оценки, а о ценах и характеристиках объектов-аналогов. Это особенно важно, поскольку по каждому объекту-аналогу может быть выбрано (и этот выбор должен быть обоснован) несколько единиц сравнения, значения которых корректируются, но соответствующей шкале.

Затратный подход применяется, когда существует возможность заменить^[2] объект оценки (в соответствии с принципом замещения) другим объектом, являющимся точной копией объекта оценки или имеющим аналогичные полезные свойства.

На основе полученных в рамках каждого из подходов к оценке результатов оценщик производит их согласование для получения итоговой величины стоимости объекта оценки. Способ согласования оценщику необходимо обосновать, учитывая при этом вид стоимости, указанный в Задании на оценку, а также качество используемой информации и результатов, полученных в рамках примененных подходов.

Согласно стандарту устанавливается шестимесячный срок, в течение которого итоговая величина стоимости объекта оценки, выраженная в рублях, может быть признана рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки.

В ФСО № 1 определены также требования к проведению оценки и требования к количеству и качеству информации, используемой при проведении оценки, заключающиеся в подтверждении ее достаточности и достоверности.

ФСО № 2 «Цель оценки и виды стоимости» . Данный стандарт также разработан с учетом МСО и раскрывает цель оценки, предполагаемое использование результата оценки, а также определение рыночной стоимости и видов стоимости, отличных от рыночной, таких как инвестиционная, ликвидационная и кадастровая стоимости.

Эти четыре вида введенных оценочных стоимостей практически покрывают потребности оценки недвижимости, однако их явно недостаточно для проведения полноценной оценки в соответствии с теорией по таким направлениям, как оценка машин и оборудования (где часто востребуются утилизационная и даже скраповая стоимости) и оценка бизнеса (где существуют и востребуются для решения разнообразных практических задач специфические только для этого направления оценки виды стоимости). Возможно, это упущение будет восполнено в следующей группе стандартов, которые еще разрабатываются.

Под рыночной стоимостью в стандарте понимается наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какиелибо чрезвычайные обстоятельства.

При этом:

• • одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;
• • стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
• • объект сделки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;
• • цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки, и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;
• • платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

В стандарте дано подробное разъяснение сути перечисленных обстоятельств и названы случаи, в которых определяется рыночная стоимость: при изъятии имущества для государственных нужд; при ипотеке; при определении стоимости размещенных акций, стоимости неденежных вкладов в уставный фонд, стоимости имущества должника при его банкротстве^[3] и стоимости безвозмездно полученного имущества.

В стандарте сделана попытка выделить основные отличия иных видов введенных стоимостей от рыночной стоимости. Так, при определении инвестиционной стоимости в качестве основополагающего отличительного признака указывается то, что «учет возможности отчуждения объекта на открытом рынке не обязателен». Однако этим от рыночной стоимости отличается целый ряд стоимостей в использовании (например, стоимость предприятия как действующего, потребительная стоимость, которые применяются без учета предполагаемого отчуждения объекта на рынке), а не только инвестиционная стоимость.

При определении ликвидационной стоимости объект оценки может быть отчужден за срок экспозиции меньший типичного срока экспозиции, фигурирующего в определении рыночной стоимости, и при этом учитывается влияние чрезвычайных обстоятельств, вынуждающих продавца совершить сделку. А кадастровая стоимость моделирует рыночную стоимость методами массовой оценки и используется, в частности, для целей налогообложения.

Иные федеральные стандарты оценки (ФСО № 3−6). ФСО № 3 «Требования к отчету об оценке» подробно рассмотрен в параграфе 11.2.

ФСО № 4 «Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости» от 22 октября 2010 г. № 508 содержит требования к определению кадастровой стоимости объектов недвижимости.

24 июля 2007 г. был принят Федеральный закон «О государственном кадастре недвижимости» № 221-ФЗ^[4] (в ред. от 27 декабря 2009 г.), регулирующий отношения, возникающие при проведении государственного кадастрового учета объектов недвижимости территориальных и функциональных зон и зон с особыми условиями использования территорий, а также порядок и условия проведения кадастровой оценки объектов недвижимости. Закон вступил в силу 1 марта 2008 г. (за исключением отдельных положений).

В законе используются следующие основные понятия.

Государственный кадастр недвижимости — систематизированный свод сведений и документов об объектах кадастрового учета, прошедших государственный кадастровый учет, а также сведений об административном, территориальном и кадастровом делении.

Государственный кадастровый учет — акт признания и подтверждения государством существования объекта кадастрового учета с характеристиками, включенными в государственный кадастр недвижимости.

Кадастровая оценка объекта недвижимости — деятельность по определению кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Кадастровый номер — уникальный, не повторяющийся во времени и на территории РФ номер, который присваивается объекту кадастрового учета при осуществлении государственного кадастрового учета.

Объектами кадастрового учета являются: земельные участки; здания и сооружения; объекты, не завершенные строительством; помещения; сложные вещи (вещи, состоящие из совокупности двух и более объектов недвижимости с общим функциональным или иным назначением); территориальные и функциональные зоны; зоны с особыми условиями использования территорий.

К количественным и качественным характеристикам объекта недвижимости относятся:

• 1) для земельного участка — категория земель, площадь, вид разрешенного использования, сведения о находящихся на таком земельном участке объектах недвижимости;
• 2) здания — назначение здания, этажность и общая площадь здания, год постройки, расположение помещений в здании (поэтажный план), материал наружных стен и поэтажных перекрытий;
• 3) сооружения — вид и назначение сооружения, год постройки;
• 4) помещения — назначение помещения, его расположение в здании и его площадь, количество комнат в нем и материал перегородок (стен) между ними;
• 5) объекта, не завершенного строительством, — назначение здания или сооружения, дата разрешения на строительство;
• 6) сложной вещи — вид и назначение сложной вещи, а также предусмотренные п. 1−5 характеристики образующих ее объектов недвижимости.

Практическим результатом проведения кадастрового учета недвижимости станет присвоение каждому объекту недвижимого имущества уникального кадастрового номера, который в дальнейшем предполагается использовать при государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также для определения налоговой базы при расчете налога, взимаемого с владельца имущества.

Далее излагаются общие положения земельно-оценочных работ, понятия качественной оценки (бонитировки) и экономической оценки (в составе земельного кадастра).

Государственный земельный кадастр представляет собой систематизированный свод документированных сведений об объектах государственного кадастрового учета, о правовом режиме земель в Российской Федерации, о кадастровой стоимости, местоположении, размерах земельных участков и прочно связанных с ними объектах недвижимого имущества (ст. 70 Земельного кодекса РФ). По действующему земельному законодательству земельный кадастр ведется по единой системе на всей территории РФ, выполняет основополагающую роль в юридически правомерном создании и эффективном функционировании объектов недвижимости.

Государственный земельный кадастр содержит систему необходимых сведений и документов о правовом режиме земель, об их принадлежности собственникам, землепользователям и арендаторам, о категориях земель, качественной характеристике и ценности земель, включает в себя регистрацию землепользователей и участков земельной собственности, количественный и качественный учет земельных ресурсов, бонитировку почв и экономическую оценку земель.

Кадастровая стоимость определяется как для объектов недвижимости, присутствующих на открытом рынке, так и для объектов недвижимости, рынок которых ограничен или отсутствует.

Выбор подходов, методов и моделей для определения кадастровой стоимости осуществляется оценщиком и должен быть обоснован. Определение кадастровой стоимости объектов оценки выполняется с использованием компьютерного моделирования (моделей) и (или) без него.

При применении методов массовой оценки не учитываются виды прав и ограничения (обременения) на объекты оценки, за исключением сервитутов, установленных законом или иным нормативным правовым актом РФ, нормативным правовым актом субъекта РФ, нормативным правовым актом органа местного самоуправления (в случае отсутствия у оценщика такой информации).

Для построения модели оценки оценщик осуществляет сбор достаточной и достоверной рыночной информации об объектах недвижимости.

При построении модели оценки оценщик использует ценовую информацию, соответствующую сложившемуся уровню рыночных цен.

В случае недостаточности рыночной информации для построения модели оценки проводится оценка рыночной стоимости, определяемой индивидуально для конкретного объекта недвижимости.

При определении кадастровой стоимости с использованием методов массовой оценки все объекты оценки, содержащиеся в перечне для целей проведения государственной кадастровой оценки, разбиваются на группы объектов оценки на основании анализа информации о рынке объектов оценки для обоснования модели оценки кадастровой стоимости, состава ценообразующих факторов и сведений о значениях ценообразующих факторов объектов оценки для каждого исследуемого вида объектов оценки. В набор ценообразующих факторов должны быть включены только тс факторы, которые оказывают существенное влияние на стоимость объектов оценки и могут быть достоверно определены и объективно измерены.

Для каждой группы объектов оценки оценщиком должна быть выбрана модель оценки, позволяющая на основе информации о ценообразующих факторах рассчитать кадастровую стоимость любого объекта оценки, входящего в данную группу.

При применении методов массовой оценки кадастровая стоимость объекта оценки определяется путем подстановки значений ценообразующих факторов, соответствующих данному объекту оценки, в модель оценки, выбранной оценщиком.

ФСО № 5 «Виды экспертизы, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения» и ФСО № 6 «Требования к уровню знаний эксперта саморегулируемой организации оценщиков» подробно рассмотрены в параграфе 11.3.

• [1] Здесь мы знакомим читателя с основным содержанием стандарта, не проводя его критического анализа.
• [2] Это не следует понимать буквально. Речь идет только о гипотетической замене объекта оценки его копией (аналогом) в рамках используемой модели Затратного подхода и в соответствии с принципом замещения.
• [3] Это использование противоречит определению рыночной стоимости, так как при банкротстве имеет место ситуация вынужденности и стандарт рыночной стоимости в этих условиях неприменим. Теория оценки предполагает использование для этой ситуации ликвидационной стоимости при упорядоченной (плановой) ликвидации.
• [4] Российская газета. 2007. 1 августа.