Выбор элементов и единиц сравнения

Выявленные в результате анализа ценовой и технической информации различия между оцениваемым объектом (ОО) и объектами-аналогами (А) методически целесообразно соотнести с элементами сравнения^[1], по которым на следующем этапе проводятся корректировки^[2].

• 1. Последовательные корректировки проводятся по следующим элементам сравнения.
• 1.1. Объем прав (ОО и его аналоги могут находиться в собственности, аренде, лизинге).
• 1.2. Условия финансирования сделки. Вид платежа по сделке характеризует коммерческие условия продажи. И вариантов здесь гораздо больше, чем в недвижимости: платеж наличными средствами, авансовые платежи, платежи в рассрочку, предоставление кредита, платежи в смешанной форме и пр. Путем сопоставления коммерческих условий сделок или предложений^[3] по объектам-аналогам и оцениваемым объектам определяются различия и вносятся соответствующие поправки.
• 1.3. Условия (тип) сделки, или мотивация покупателя. Один из ключевых элементов сравнения, особенно для крупных активов. Тип сделки (мотивация покупателя) и ее условия, как правило, означают различные уровни цен для одного и того же актива. Если он приобретается дилером на аукционе при наличии предпосылки ликвидации — это одна ситуация, если в спекулятивных целях для последующей перепродажи — другая; наконец, тот же актив, возможно, будет иметь более высокую цену при продаже его конечному пользователю в предположении дальнейшего длительного использования. Таким образом, при проведении корректировки по данному элементу сравнения в значительной степени должны быть учтены оценщиком различия в целях проведения сделок по объектам-аналогам и оцениваемым объектам.
• 1.4. Рыночные условия или дата продажи (осуществления сделки). Необходимость внесения этой поправки обусловлена действием принципа изменения и связана с непрерывной изменчивостью рыночной конъюнктуры. Чем больший временной промежуток отделяет дату сделки по аналогу от даты оценки, тем большие изменения произошли за это время на рынке, что отразилось и на ценах. Анализ динамики цен за прошедшее с момента продажи время позволит провести необходимую корректировку, приводящую к уровню цен сделок на дату оценки с помощью трендов или индексов, которые отражают в том числе и инфляцию за данный период. Следует при выборе аналогов стремиться к тому, чтобы дата продажи аналога была максимально приближена по времени к дате оценки, поскольку любая дополнительная корректировка вносит дополнительную погрешность в расчеты.

Поправки данного блока по описанным четырем элементам сравнения носят традиционное название последовательных и выполняются одна за другой. Проведение корректировок по элементам 1.1−1.3 требует применения тонких приемов анализа, детальной информации как по оцениваемым объектам, так и, но сделкам с аналогами и достаточно трудоемко. Так, учет поправки на срок поставки оборудования заводомизготовителем или дилером связан при наличии значительного периода ожидания с еще большим увеличением цены предложения (по сравнению с ценой сделки по аналогу) на величину упущенной выгоды приобретателем (потери им дохода от эксплуатации данного оборудования) за рассматриваемый период. Также некорректно вычислять стоимость единичного оцениваемого объекта сравнением с ценой единичного объекта-аналога, выведенной из общей цены сделки, представляющей собой продажу партии в 100 ед. данного оборудования. Цены аналога при единичной продаже и серийной поставке одного и того же оборудования могут значительно различаться из-за снижения величины средних переменных затрат производителя во втором случае, что обычно сказывается и на цене.

Ввиду вышеизложенного основной рекомендацией для оценщика по первому блоку корректировок остается предложение использовать ценовые характеристики объектов-аналогов того же структурного вида, что и у оцениваемого объекта.

• 2. Независимые корректировки служат для отражения различий между оцениваемым объектом и аналогом по следующим показателям.
• 2.1. Технико-физические характеристики, к которым относятся поправки:
  • • на возраст (дату изготовления) объекта сравнения;
  • • состояние (уровень физического износа);
  • • комплектацию^[4] (принадлежности и дополнительные приспособления и устройства);
  • • качество (коммерческая привлекательность, которая может быть учтена введением таких качественных характеристик, как дизайн, экология, эргономика, комфортность управления и др.^[5]);
  • • местоположение^[6]. Географическое место сделки (территория завода, склад-салон дилера или зал проведения аукциона) и даже физическое расположение объекта внутри завода может оказать влияние на продажную цену. Например, два идентичных котла — один, находящийся на первом этаже, а другой — на третьем, будут иметь различные цены продаж из-за разницы в расходах на демонтаж и транспортировку^[7];
  • • типоразмер оборудования.
• 2.2. Технико-экономические показатели^[8], к которым относятся поправки по функционально обусловленным параметрам, таким как мощность ТО, производительность оборудования, его грузоподъемность, точность, число оборотов и т. п.

Поправки по блоку независимых корректировок проводятся в любом порядке по совокупности технико-физических и технико-экономических показателей, за исключением поправки на комплектацию и т. п. (см. сноску).

В связи с особенностями их учета вносимые в цену аналога корректировки могут быть разделены на два вида:

• • коэффициентные, вносимые умножением или делением на тот или иной коэффициент;
• • поправочные, вносимые прибавлением или вычитанием некоторой компоненты, представленной в абсолютном (стоимостном) выражении.

Сравнительный подход к оценке стоимости машин и оборудования реализуется в основном двумя методами: прямого (аналогового) сравнения и статистического моделирования цены.

• [1] Забавно, но абсолютно неприемлемо методически то, что в [6,7] список из 13 элементов сравнения представлен в алфавитном (!) порядке (в английском варианте). В известной же литературе по оценке машин и оборудования 13−7] этот важный материал представлен бессистемно. Еще раз подчеркнем, что все проводимые поправки относятся к аналогам, а не к объекту оценки
• [2] В [3, с. 103] различие между первоначальной ценой предложения, которая, как правило, завышена, и ценой реальной сделки определяется как поправка на уторговывание. Отмечается, что размер такой поправки (скидки) определяется множеством факторов (таких как: величина покрытия коммерческих и валютных рисков, возможная величина издержек производства и сбыта в период изготовления товара, возможные ошибки при изготовлении и реализации и пр.) и во многом носит субъективный характер. Однако это внутрипроизводственные факторы, относящиеся к производителю оборудования, и они учитываются им в базовой цене завода-изготовителя. Причины же завышения цены предложения по сравнению с ценой реальной сделки (а значит, и величину поправки на уторговывание) следует искать в анализе рынка на дату оценки: соотношение спроса и предложения, тип рынка (покупателя или продавца), уровень конкуренции среди производителей данного вида оборудования, уровень дилерских надбавок, размер партии приобретаемого оборудования (опт или единичная закупка), наконец, учитывая имидж и стратегию сбыта продавца.
• [3] См.: Оценка рыночной стоимости машин и оборудования: учеб.- практич. пособие / отв. ред. В. М. Рутгайзер. М.: Дело, 1998, С. 103. Здесь к поправкам на условия сделки относят также и поправки на сроки поставки и серийность. Однако если речь идет о серийности производства, то такая поправка вводится производителем в состав базовой цены. А вот «серийность» закупки (приобретение отдельной единицы оборудования, нескольких штук или целой партии) безусловно скажется на цене сделки, и это должно быть учтено оценщиком. Что же касается поправки на сроки поставки (если они велики), то ее величина может быть определена через оценку упущенной выгоды для приобретателя данного оборудования и учтена аддитивно в правой части формулы (6.1) (см. ниже).
• [4] Поправка из блока независимых корректировок отражается введением дополнительного слагаемого в общей формуле (6.1), связывающей независимые корректировки (см. ниже).
• [5] См.: [4, с. 48].
• [6] Корректировка может отражать разницу в произведенных расходах на транспортировку для оцениваемого объекта и аналога и включаться слагаемым в абсолютном выражении в формуле (6.1), приводя к стоимости при перемещении.
• [7] Оценивая машины и оборудование/под ред. Дж. Алико. Перевод избранных глав, подготовленный ИЭР ВБ при содействии РОО, 1995.
• [8] Разделение во второй группе поправок на технико-физические и технико-экономические в достаточной мере условно. Однако польза такого разделения состоит в том, что структура учета поправок становится аналогичной той, которая используется в оценке недвижимости. Там тоже используется разделение независимых корректировок на корректировки по физическим свойствам объекта и экономическим его свойствам, хотя корректировка по местоположению предшествует им всем ввиду особой важности этого фактора для недвижимости. Здесь же главным выделительным признаком технико-экономических корректировок в особую группу является то, что они выполняются по функционально образующим параметрам, связанным с потребительными и эксплуатационными свойствами объекта, и выполняются мультипликативно.