З. б. Природа девелопмента как функции управления инвестиционно-строительным циклом

Научная актуальность терминологии экономики недвижимости в части определения девелопмента объективна с позиции трех сложившихся тенденций:

• 1) закрепление термина в зарубежных учебниках по экономике недвижимости (источника понятия в русскоязычной профессиональной лексике в результате транслитерации английского слова development — развитие), отражающее сложившуюся институциональную структуру зарубежного инвестиционно-строительного сектора экономики;
• 2) распространение термина в профессиональной лексике практикующих специалистов региональных инвестиционно-строительных комплексов Российской Федерации;
• 3) позиционирование ряда отечественных организаций как «профессиональных девелоперов» и соответствующий отклик рынка в виде востребованности соответствующих услуг.

В контексте сказанного очень показательна позиция отечественных инвестиционно-строительных холдингов, лидеров инвестиционностроительной деятельности, выходящих на рынок международного инвестиционного капитала в форме IPO. На Лондонской бирже ценных бумаг они позиционированы именно как девелоперские организации (табл. 3.1).

Таблица 3.1

Отечественные девелоперские организации на Лондонской бирже ценных бумаг (IPO London stock exchange) поданным на октябрь 2012 г.

Интеграция отечественного инвестиционно-строительного сектора в международные рынки капитала опосредована через субъекты предпринимательства, позиционированные именно как девелоперы. В российской практике девелопмент сформировался, с одной стороны, как позиционируемое предложение на рынке, с другой — как запрос со стороны потребителей — портфельных инвесторов.

Объективно наблюдаемый процесс интеграции девелопмента в инвестиционно-строительную деятельность не остался без внимания ученых, но, несмотря на относительно высокую численность публикаций по актуальному вопросу экономики недвижимости, научная дискуссия о содержании девелопмента как институциональной функции отечественного инвестиционно-строительного комплекса (ИСК) не завершена. Природа девелопмента как функции понимается неоднозначно: рынок капитала, рынок девелопмента. Наиболее обоснованные точки зрения на сущность девелопмента представлены в табл. 3.2.

Определения девелопмента в современных научных источниках.

Таблица 3.2

Анализ определений позволяет сформулировать обобщенные выводы:

• 1) понимание функции девелопмента как операционного разработчика маркетинговой концепции объекта недвижимости или менеджера инвестиций является устаревшим по отношению к современному этапу развития российских региональных ИСК;
• 2) зарубежные авторы солидарны в определении концептуального ядра девелопмента: преобразование инвестиционного капитала в объекты недвижимости и связанные с ним управленческие процессы;
• 3) большинство развернутых определений имеют процессный характер дефинирования (наиболее показателен «Словарь девелопера») — в ряде определений просто перечисляются операции, относимые на девелопера в рамках инвестиционно-строительного цикла. Такое дефинирование не выражает природу объекта.

Полученные выводы позволяют сделать заключение: зарубежные авторы дают только концептуальное видение функции, а российские — либо локализуют до уровня единичной операционной функции (маркетинг, инвестиции), либо используют перечисление операций, относимых на исследуемую функцию.

Конечно, можно согласиться с предложенными концептуальными и процессными определениями об инновационном развитии территории или объекта недвижимости. Но объективного определения девелопмента, которое могло бы лечь в основу теоретического описания предпринимательских и организационных принципов его экономического поведения там не обнаруживается.

С другой стороны, концептуальная обобщенность дефиниции в зарубежных источниках дополняется сложившейся классификацией девелоперских организаций. Подразумевается, что разнообразие форм девелоперских контрактов не позволяет локализовать его как носителя единичного процесса. В основе классификации лежит критерий принадлежности инвестиционного капитала девелопера, что определяет два типа организаций.

Спекулятивный девелопер" (англ, speculative development) — организация, размещающаяся собственные деньги в объекте недвижимости (выделяется подгруппа «девелопмент недвижимости») или в земельном участке (выделяется подгруппа «ленд-девелопмент»).

Фи-девелопмент (fee development) — девелопер на гонораре, не участвующий своим капиталом в проекте, а выполняющий в отношении него управленческую функцию. В западных странах (в США, Западной Европе) эти виды девелопмента имеют равную (50% на 50%) распространенность. Впрочем, принцип определения природы девелоперской организации, эволюцию их функций исходя из их источников инвестиционного капитала в строительных проектах специалисты давно поставили под сомнение, так как управленческая функция в отношении инвестиционно-строительного цикла не связана с наличием у субъекта предпринимательства инвестиционного актива. Это показательно, когда в качестве инвесторов рассматриваются физические лица, пайщики (жилые объекты недвижимости). В любом случае генеральной функцией девелопера определяется управление капиталом в рамках инвестиционно-строительного цикла, а не менеджмент активов, собственности.

Раскрытие природы девелопмента происходит через маркетинговые, контрактные ситуации, в которых востребована, инициируется его компетенция. Эволюция девелопмента исходит из исторически первичной операционной функции: «…оценка коммерческого потенциала эксплуатации объекта недвижимости с целевой (заданной инвестором) или вариативной функциональностью в рамках земельного участка»^[11]. Содержание функции обнаруживает маркетинговую компетенцию, которую следует рассматривать как предпосылку эволюции в институт менеджерских решений по размещению инвестиционного капитала, управления процессом строительства, реализации финансового результата от эксплуатации объекта недвижимости. С субъектной точки зрения инициация функции девелопера происходит при решении инвестиционных задач заказчика. Первично инвестор, носитель финансовой компетенции (портфельное инвестирование), планирует размещение активов в сфере недвижимости. Но он не обладает отраслевой строительной компетенцией и приглашает девелопера — специалиста в инвестиционно-строительной сфере к управлению процессом оценки финансовых перспектив, размещения, строительства и эксплуатации объекта недвижимости. Впрочем, обозначенный взгляд на отношения не меняется и при наличии инвестиционного капитала в собственности девелоперской организации, например в случае холдинговых структур. Подразделения холдинга вступают в контрактные отношения в силу различной функциональной компетенции: держатели финансовых активов, маркетинговые и сбытовые организации, производственно-строительные и др. Таким образом, контрагентом, субъектом отношений, инициирующим функцию девелопмента, является инвестор-заказчик.

С предметной позиции наблюдается вариативность отношений инвестора и девелопера. Принято выделять три предмета отношений: предпринимательская идея, земельный участок и объект недвижимости. Соответственно трем предметам взаимоотношений возникают три маркетинговые ситуации инициации функции девелопмента (сводное представление — на рис. 3.8 и в табл. 3.3).

Рис. 3.8. Три маркетинговые ситуации инициации функции девелопмента:

А, В, С — маркетинговые ситуации (см. табл. 3.3).

Маркетинговые ситуации девелопмента.

Таблица 3.3

Если предпринимательская идея инвестора имеет материальную природу, то ее воплощение будет основано на приобретении (аренде) земельного участка и объекта недвижимости — основных фондов для реализации технологической компоненты предпринимательства.

В этом видится первая маркетинговая ситуация (В) (см. рис. 3.8 и табл. 3.3) — девелопер решает (для инвестора) задачу определения оптимального объекта недвижимости с позиции реализации идеи (технологии) и соответствующего функциональности объекта земельного участка. Векторы на рис. 3.8 отражают последовательную логику инициации функции и связанные предметные сферы. Вторая ситуация (А) инициируется наличием у инвестора земельного участка с возможностью реализации на нем объекта недвижимости различного назначения (жилое, коммерческое, промышленное и т. п.). Выбор оптимального объекта недвижимости с позиции потенциала земельного участка, его инфраструктуры в рамках заданных критериев инвестирования — предмет взаимодействия девелопера и инвестора. И третья ситуация © возникает, когда у инвестора-заказчика имеется представление о параметрах функционирования объекта недвижимости, в отношении которого производится инвестирование. Например, розничный магазин в рамках торговой сети, имеющий четкие строительные и эксплуатационные параметры, оговоренные сетевой франшизой. В этом случае инвестор ставит перед девелопером задачу поиска и оценки земельного участка для реализации на нем инвестиционного проекта.

Субъекту, обладающему компетенцией «маркетинг недвижимости» обоснованно может быть передана со стороны инвестора комплексная, интегративная (с позиции охвата всех операционных компонент цикла) управленческая функция — девелопмент. Итак, анализ определений (см. табл. 3.2), подходов классификации и точек инициации позволяет обоснованно трактовать дефиницию девелопмента как функцию современного инвестиционно-строительного цикла.

Девелопмент — функция управления инвестиционно-строительным циклом в интересах инвестора-заказчика, основанная на компетенции «маркетинг недвижимости». Важным отличием определения является акцент на управленческом характере, заказчике реализации функции — инвесторе, критерии выбора исполнителя — компетенция «маркетинг недвижимости».

Разумеется, функция реализуется в инвестиционно-строительном цикле субъектами предпринимательской деятельности. С позиции сложившейся англоязычной и русскоязычной профессиональной лексики субъект, реализующий функцию, называется «девелопер» (англ, developer — субъект, развивающий объект). В приведенном в начале гл. 3 учебника определении девелопера как интегрированного института, управляющего всеми этапами инвестиционно-строительного цикла, зафиксированы объективные признаки субъекта: интегрированность организационной формы, содержание деятельности, комплексное управление циклом ИСК, целеполагание — достижение экономических целей инвестиционного проекта.

При описании содержания и процессов предпринимательской деятельности корректная лингвистическая форма с точки зрения норм и правил русского языка — «девелоперская организация», принимаемая как синонимичная слову «девелопер».

Впрочем, исследование предпринимательской деятельности девелоперов показало неоднозначность организационных форм воплощения предпринимательской практики. Обнаруживались моноорганизации, включающие в свое название и позиционирование одноименную функцию (БКН-Девелопмент, ВТК девелопмент, СТАРТ Девелопмент, Ханса СПб Девелопмент, ЦМС-Девелопмент и др.). Практика реализации ими функции девелопмента построена на прямом контрактном соглашении с инвестором в рамках маркетинговых ситуаций. При исполнении функции управления они привлекали генеральных подрядчиков, технических заказчиков и других субъектов, выступая перед инвестором как «связанные, интегрированные управленческие структуры для реализации комплексного инвестиционно-строительного проекта»^[12].

Обнаруживались также группы организаций и холдинги (Ecoestate; Весаг; Группа «Прайм»; ИСК «Юниверс»; Леноблзем; Мегастиль; ЛенСпецСМУ, Петротрест и др.), позиционирующие себя как девелоперские организации, но не имеющие специализированных юридических лиц. Например, структура девелоперского холдинга «ЛенСпецСМУ» отражает виды деятельности и активы. Как субъект договорных отношений холдинг представлен 29 юридическими лицами, 9 субъектами — институтами инвестиционно-строительного комплекса. Холдинг «ЛенСпецСМУ» выступает девелопером с позиции интегрированной холдинговой структуры при отсутствии выделенных одноименных бизнес-единиц, т. е. в реализации девелоперской функции принимает участие ряд юридических лиц холдинга, связанных договорными отношениями. Таким образом, независимо от формы организационноконтрактного построения, структуры аффилированности субъектов реализация функции девелопмента — это интегративный процесс, реализуемый совокупностью бизнес-единиц холдинга (и) или объединенных в рамках контракте специализированных организаций.

• [1] Hillebrandt Р. Economic Theory in the Construction Industry. Third ed. MacMillan, Basingstoke, 2000.
• [2] McCaffer R., Harris F. Modern Construction Management. Third ed. L.: BSP ProfessionalBooks, 1989.
• [3] Асаул A. H. Экономика недвижимости. 2-е изд. СПб.: Питер, 2010.
• [4] Асаул А. Н., А. В. Лобанов. Институциональные субъекты регионального инвестиционно-строительного комплекса // Проблемы инновационного экономического ростав условиях кризиса: материалы междунар. науч.-практ. конф. Т. 2. Хабаровск: Изд-воТихоокеан. гос. ун-та, 2010. С. 5—11.
• [5] Каграманян Б. Ю. Инструменты привлечения инвестиций девелоперскими компаниями на рынок коммерческой недвижимости РФ: автореф. дис. … канд. экон. наук.СПб., 2006.
• [6] Максимов С. Н. Девелопмент (развитие недвижимости). СПб.: Питер, 2004.
• [7] Лозовский Л. Ш., Райзберг Б. А, Стародубцева Е. Б. Словарь по экономике и праву. Около 3000 понятий. М.: Омега М, 1999.
• [8] Кущенко В. В. Девелопмент. Современная концепция развития недвижимости: монография. М.: Норма; ИНФРА-М, 2004.
• [9] Ежикова Г. С. Оценка стоимости предприятия (бизнеса): учеб, пособие. Электрон, текстовые дан. и прогр. (2,20 Мб). Пермь: Изд-во ПГТУ, 2008.
• [10] Словарь девелопера. М.: Союз девелоперов, 2012.
• [11] Иванов Д. Н. Развитие методов стратегического планирования деятельности инвестиционно-строительной (девелоперской) компании на рынке недвижимости крупногогорода: автореф. дис. … канд. экон. наук. СПб., 2008.
• [12] Ощерин, Л. А. Организационно-экономический механизм лэнд-девелопментав жилищном строительстве: автореф. дис. … канд. экон. наук. Иркутск, 2010.