Сметные нормативы как база проведения расчетов затрат

В настоящее время в России существует система сметных нормативов — комплекс сметных норм, расценок и сметных цен, объединенных в отдельные сборники.

Эти нормативы считаются обязательными для всех организаций, осуществляющих строительные работы. Однако в состав этой системы не включаются свободные (рыночные), а также регулируемые цены.

В соответствии с действующими нормами различают два этапа планирования строительства:

• 1) технико-экономическое обоснование нового строительства (ТЭО);
• 2) строительное проектирование (составление рабочего проекта и (или) рабочей документации).

На различных этапах и стадиях стоимость строительства определяется путем составления смет или выполнения сметных расчетов, при этом повышение точности расчетов сопровождается существенным увеличением трудоемкости их выполнения. Каждому этапу и стадии соответствует свой вид смет, отличающийся степенью подробности учета затрат и затратами времени на составление таких смет. Диапазон точности расчета стоимости строительства — от 5 до 20%*.

11а этапе ТЭО стоимость строительства определяют по известным укрупненным расценкам на строительство единицы общей площади или единицы строительного объема зданий различного назначения и конструктивного решения. Точность таких расчетов составляет около 15%. При этом требуется минимальное время для получения результата.

На этапах строительного проектирования, согласования договора подряда или подготовки к тендерным торгам составляются наиболее точные сметы. Основой для них служат укрупненные нормативы и показатели стоимости на комплексы строительных работ по основным конструктивным элементам зданий и сооружений (точность — до 10%) или единичные расценки (точность — до 5%).

Важнейший момент при выборе метода определения стоимости строительства для оценки недвижимости — точность получаемых результатов должна соответствовать точности результатов, получаемых сравнительным и доходным подходами оценки. Как показывает практика оценки, точность^[1]

15—20% достаточная. Это означает, что при оценке рыночной стоимости недвижимости достаточную точность обеспечивают нормативы, используемые на этапах предварительного обоснования строительства и ТЭО.

Повышение точности расчета стоимости, как правило, связано с существенным увеличением трудоемкости расчетов и сроков работ по оценке при неадекватном повышении качества результатов.

Для успешной реализации затратного подхода в оценке недвижимости необходимо четко представлять всю доступную для применения систему сметных нормативов, на базе которой возможно исчислять стоимость строительства.

В настоящее время действуют одновременно системы ценообразования 1984 и 1991 гг. Первая носит название «Сметные нормы и правила» (СНиП, часть IV), вторая (1991) — «Сметные нормы и расценки» (СНиР 91). Кроме того, на основе «Свода правил по определению стоимости строительства в составе предпроектной и проектно-сметной документации» (СП 81—01—94) разрабатывается новая система сметной документации.

Сметно-нормативная база содержит сметные нормы, определяющие совокупность ресурсов (затрат труда строителей, потребностей в материалах, изделиях, конструкциях, машинах и механизмах), установленную на принятый измеритель строительно-монтажных работ (СМР), а также денежное выражение норм расхода этих ресурсов — сметные расценки.

По уровню применения различают сметные нормативы:

• • федеральные;
• • ведомственные;
• • региональные (местные);
• • фирменные — собственная нормативная база пользователя (предприятия).

По степени детализации сметные нормативы подразделяются на элементные и укрупненные.

К элементным сметным нормативам относятся:

• а) элементные сметные нормы базисного уровня на виды ресурсов-.
• • сметные нормы затрат и цены эксплуатации строительных машин (СНиП /К-3−84),
• • районные сметные цены на материалы, изделия и конструкции (СНиП /У-4−82),
• • сборник сметных норм и расценок на эксплуатацию строительных машин (СНиП 4.03.91),
• • сборник сметных цен на материалы, изделия и конструкции (СНиП 4.04.91),
• • сборник средних сметных цен на материалы, изделия и конструкции (ССЦ-99),
• • тарифные сетки по заработной плате;
• б) элементные сметные нормы и расценки на виды работ-.
• • сметные нормы на строительные работы (ЭСН-84),
• • единые районные единичные расценки (ЕРЕР-84),
• • сметные нормы и расценки на строительные работы (СНиР-91),
• • показатели ресурсов на строительные работы (ПРС-98),
• • показатели ресурсов на пуско-наладочные работы (ПРП-98),
• • показатели ресурсов на ремонтно-строительные работы (ПРР-98),
• • территориальные единичные расценки на строительные работы (ЕРС-99).

К укрупненным сметным нормативам относятся:

• а) укрупненные сметные нормативы на здания и сооружения (в целом):
  • • укрупненные показатели стоимости строительства (УПСС). Содержат показатели стоимости на единичный измеритель промышленных зданий,
  • • укрупненные показатели базисной стоимости строительства зданий и сооружений (УПБС ЗС),
  • • укрупненные сметные нормы на здания и сооружения (УСН ЗС). Содержат показатели стоимости строительных и монтажных работ по возведению типовых зданий и сооружений,
  • • прейскуранты на здания и сооружения (ПРЗС). Содержат показатели стоимости СМР на единичный измеритель и имеют региональное применение;
• б) укрупненные сметные нормативы и показатели на виды работ:
  • • укрупненные показатели базисной стоимости на виды работ (УПБС ВР). Содержат показатели стоимости СМР, объединяющих несколько элементных работ.

В систему сметных нормативов входят также свободные (рыночные) и регулируемые цены на продукцию и услуги. В частности, стоимость оборудования, конструктивных элементов и изделий может определяться по соответствующим ценникам и прейскурантам.

Таким образом, базами для проведения расчетов затрат служат:

• — единые районные единичные расценки (ЕРЕР-69; ЕРЕР-84; ЕРЕР- 91; ЕРС-99);
• — укрупненные расценки (УР-84; УР-91);
• — укрупненные сметные нормы (УСН);
• — укрупненные показатели стоимости строительства (УПСС-84; УПСС-91) — точность расчетов ±(10—20)% в сравнении с ЕРЕР;
• — укрупненные показатели базисной стоимости на виды работ (УПБС ВР-91) — для разработки инвесторских расчетов 10—30% по сравнению с ЕРЕР;
• — укрупненные показатели восстановительной стоимости (УПВС- 69) — для расчетов, в первую очередь, инвентаризационной стоимости (для зданий и сооружений постройки 1930—1980 гг.).

Основываясь на рассмотренной выше системе сметных нормативов, в современной практике оценки недвижимости применяют четыре основных метода определения стоимости нового строительства.

В настоящее время при исчислении стоимости строительства следует исходить из «Методики определения стоимости строительной продукции на территории Российской Федерации» (МДС 81−35.2004), утвержденной Госстроем России и введенной в действие 9 марта 2004 г.

• [1] Александров В. Т., Касъяненко Т. Г. Ценообразование в строительстве: учеб, пособие.СПб.: Питер, 2000.