Признаки недвижимости и признание вещи недвижимостью

Одним из ключевых навыков специалиста-экономиста в сфере недвижимости является способность выявлять экономические интересы, которые формируются в отношении объекта недвижимости. Уникальный опыт в этом плане дает экономический анализ судебных споров, возникающих в той или иной сфере рынка недвижимости.

В данной главе мы обратимся к нескольким типам ситуаций, которые достаточно распространены в российской практике и подразумевают владение экономическими знаниями для их понимания и разрешения.

Как мы уже отмечали, согласно юридическому определению (п. 1 ст. 130 ГК РФ в ред. от 13 июля 2015 г.), «к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства». Таким образом, существенным для цели классификации объекта как недвижимой вещи признается соответствие понятию «земельный участок» или «участок недр». Остальные же объекты могут быть причислены к недвижимости только при их соответствии определенным признакам, к коим относится прочная связь с землей и невозможность перемещения без нанесения несоразмерного ущерба.

Факт прочной или неразрывной связи с земельным участком требует технической экспертизы. Очевидно, что теоретически любая самая прочная связь с земельным участком может быть разорвана и в принципе любой объект может быть перемещен. Именно поэтому в дополнение к этому техническому критерию необходим экономический, который заключается в том, что во внимание принимается экономическая целесообразность и эффективность переноса объекта.

Само слово «несоразмерный» в юридическом определении означает «быть лишенным соразмерности, пропорциональности». Применительно к недвижимости интерпретируем словосочетание «несоразмерный ущерб», что подразумевает экономическую оценку, заключающуюся в сравнении затрат на перенос объекта с выгодами от этого действия. Более конкретно: мы сравниваем затраты на перенос объекта со стоимостью строительства аналогичного объекта на новом месте и, возможно, со вновь созданной рыночной или инвестиционной стоимостью данного объекта.

Комментарий 45

Перенос объектов культурного наследия (памятников архитектуры)

В аспекте оценки экономического эффекта от переноса объекта недвижимости можно привести пример специфических объектов недвижимости — памятников истории и культуры, среди которых нас особенно интересуют объекты недвижимого имущества, включая объекты археологического наследия, и иные объекты с исторически связанными с ними территориями. Данная сфера регулируется в России Федеральным законом от 25 июня 2002 г. № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации». Несомненной положительной характеристикой данного закона является представление объекта недвижимости — памятника архитектуры как элемента единого территориально-имущественного комплекса, объединенного знаковым историческим или культурным событием либо представляющего ценность как произведение архитектуры само по себе.

Иногда можно встретить довод, что факт переноса объектов культурного наследия — памятников архитектуры ставит под сомнение их природу как недвижимой вещи. Однако такое толкование может возникнуть лишь от недостаточного понимания экономической составляющей в определении недвижимости. В самом деле, технический критерий, который заключается в неразрывности здания с земельным участком, в данном случае не соблюдается. Разрыв прочной связи с земельным участком здесь налицо. Однако экономически объект продолжает соответствовать своему назначению, которое в аспекте его специфики выражается прежде всего в удовлетворении культурных потребностей людей.

Такого рода примеры лишь подтверждают, что экономические признаки при классификации объекта как недвижимого имущества должны занимать все более достойное место в системе признания вещей недвижимостью.

Стоит подчеркнуть, что даже существующее на данный момент российское законодательство (норма ГК РФ, содержащая понятие недвижимости) дает возможность проводить экономический анализ при установлении факта, является ли объект недвижимостью. В связи с этим и сам факт неразрывной связи с земельным участком становится если не субъективным, то явно недостаточным признаком, так как абсолютно неразрывную связь с земельным участком может иметь только сам земельный участок или участки недр, расположенные в его глубине. Все остальное может быть перенесено. Коль скоро критерий целесообразности этого переноса — оценка несоразмерности ущерба, то мы, по сути, приходим к пониманию, что в сложных или нетипичных случаях, когда требуется вынести суждение, является объект недвижимостью или нет, выручить нас может только экономический подход.

Подчеркнем, что в законе никогда не получится привести абсолютно исчерпывающие и совершенные признаки для признания объекта недвижимой вещью. Тем более бесперспективен путь приводить линейки определений и перечислений, что может быть объектом недвижимости, а что нет.

Зарубежный опыт показал нам, что к проблеме признания вещи недвижимой можно подойти иначе — признать, что базовым объектом недвижимости является земельный участок, все остальное — его отделимые или неотделимые улучшения. Иными словами, как недвижимость объективен только сам земельный участок, потому что он не может потерять прочную связь с самим собой. Все остальное, что на нем расположено, — субъективно как недвижимость. Исходя из этого, зачем создавать дополнительные сложности и бороться за квалификацию всего, что находится на земельном участке как самостоятельного объекта недвижимости? По своей природе это лишь улучшения, которые следуют судьбе земельного участка. Соответственно, необходимо не признание их недвижимостью, а установление факта, что они являются отделимыми или неотделимыми улучшениями. Последнее же осуществляется исключительно на экономической основе, так как мы уже показали, что разорвать связь предметов возможно при любой степени их прикрепленное™ друг к другу.

Очевидно, что российская практика движется в этом направлении, доказательством чему является рассмотрение отдельных дел российскими судебными инстанциями различных уровней.

Далее мы покажем, что экономические критерии постепенно начинают занимать свое место в системе признания объектов недвижимыми вещами. Начнем с того, что сам факт обращения в суд за признанием объекта недвижимостью носит исключительно экономический характер. Вряд ли какая-то из сторон процесса готова нести расходы на судебные и экспертные процедуры только ради морального удовлетворения, что вещь будет признана недвижимостью. Очевидно, что за обращением о признании вещи недвижимостью стоят экономические интересы, главным из которых является создание дополнительной коммерческой или инвестиционной привлекательности объекта и, как следствие, извлечение дохода и повышение его стоимости.

Пока можно утверждать, что мы находимся на некой промежуточной стадии. Не признав еще земельный участок единственным базовым объектом недвижимости, а все, что на нем расположено, отделимыми или неотделимыми улучшениями, мы занимаемся признанием объектов, расположенных на земельном участке, самостоятельными объектами недвижимости. Естественно, в связи с этим количество сложных и нетипичных ситуаций только увеличивается, так как при появлении какого-либо нестандартного объекта мы вынуждены признавать или не признавать его недвижимостью в судебном порядке. Однако в ходе рассмотрения дел суды уже обращаются к экономическим критериям и фактически занимаются признанием объектов, расположенных на земельных участках как улучшений, следующих или не следующих судьбе земельного участка, что официально пока называется признанием этих объектов самостоятельными или вспомогательными недвижимыми вещами.

Высшие судебные инстанции России (Верховный Суд РФ, Высший Арбитражный Суд РФ) прояснили, что при классификации объекта в качестве недвижимого необходимо исследовать факт наличия у объекта признаков, которые позволяют отнести его к недвижимости. Таковых может быть две группы — по природе и по закону. При этом сам по себе факт государственной регистрации права еще не является однозначным и достаточным признаком того, что перед нами объект недвижимости^[1]. Если спор идет, но поводу признания действительным зарегистрированного права собственности, то как раз установление признаков может стать основой для принятия решения. Нет объекта недвижимости, нет и регистрации. В одном из постановлений Президиума ВАС РФ^[2] отмечается:

«В соответствии с пунктом 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. Поэтому судам, основываясь на фактическом описании объекта, изложенном в заключении эксперта, следовало определить, имеется ли на земельном участке самостоятельный объект недвижимого имущества, отвечающий признакам, указанным в пункте 1 статьи 130 Кодекса, а именно, привели ли на данной стадии строительства выполненные обществом работы к появлению на земельном участке объекта недвижимого имущества, отличного от собственно самого земельного участка, хотя и прочно с ним связанного, чье перемещение без причинения ущерба, несоразмерного назначению, невозможно.

От правильной квалификации спорного объекта зависитто, какие вещные или обязательственные отношения возникли между сторонами в связи с выполнением обществом работ по его созданию и, следовательно, какие нормы гражданского законодательства должны применяться к этим отношениям" (выделение курсивом наше. — М. К.).

Подобных ситуаций на практике возникает много, так как основной мотив обращающихся в суды сторон — это регистрация права собственности на объект недвижимости, что открывает новые возможности для получения выгод от владения данным объектом (доходы от перепродажи объекта, извлечение дохода в виде аренды, формирование инвестиционной стоимости объекта и, как следствие, его капитализация). Из данных исходных посылок возникают споры, природу которых необходимо четко понимать. Необходимо подчеркнуть, что экономический спор о недвижимости сложно разрешить, используя только инструментарий правового анализа. Приведем ряд примеров из российской практики.

Для начала рассмотрим несколько похожих по своей сути дел, связанных с признанием объектов самостоятельными объектами недвижимости в силу того, что в первом приближении они обладают всеми необходимыми признаками недвижимости.

В частности, достаточно распространенными стали случаи, когда необходимо признать недвижимостью объекты типа «павильон», созданные на предоставленных в аренду или в собственность земельных участках. Экономический смыл обращения в суды для регистрации объекта как недвижимости заключается в стремлении собственника объекта придать ему статус объекта недвижимости, сделать его оборотоспособным и, соответственно, повысить стоимость всего земельно-имущественного комплекса. Российская практика добавляет несколько дополнительных мотивов для признания павильонов объектами недвижимости. В частности, речь идет о существующих возможностях выкупать земельный участок под объектом недвижимости по более привлекательной цене (устанавливаемой в процентах от кадастровой стоимости, а не по рыночной стоимости), а также в защите собственника имущества от риска утраты данного имущества и неполучения достаточной компенсации в случае изъятия данного объекта, например, для государственных или муниципальных нужд.

Объект типа «павильон» традиционно классифицируется как объект временного назначения, который размещен на ограниченный срок. Также во внимание принимается, создан ли он из временных (быстровозводимых) конструкций. Стоит отметить, что при классификации такого рода объектов в российской практике исходят из факта того, что объект изначально создавался как объект недвижимости. Например, в Определении ВАС РФ было отмечено:

Предпринимателю… земельный участок… был предоставлен во временное пользование…, что не предполагало возведение объекта капитального строительства, и у него отсутствовала разрешительная документация для строительства такого объекта. Суд указал, что по техническим характеристикам спорный киоск не является объектом недвижимого имущества, поскольку он прочно не связан с землей, так как не имеет фундамента и выполнен из металлоконструкций, фанеры и ДСП^[3] (выделение курсивом наше. — М.К.).

Как видим, при признании объекта недвижимым имуществом в российской практике также начинают приниматься во внимание если не исходные намерения заинтересованного лица по созданию объекта недвижимости, то по крайней мере изначальные цели по созданию объекта того или иного назначения, что должно подтверждаться соответствующей разрешительной документацией.

При принятии решений о признании объекта недвижимостью в России исходят из норм закона о государственной регистрации, в основном повторяющего критерии государственной регистрации, основанные на характеристиках объекта недвижимости, данные в гражданском законодательстве. Технический критерий для признания вещи недвижимой может быть установлен на основе понятия «объект капитального строительства», закрепленного в ГрК РФ, согласно п. 10 ст. 1 которого это: «…здания, строения, сооружения, объекты, строительство которых не завершено (далее — объекты незавершенного строительства), за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек».

Данное определение носит технический и градостроительный характер и основано на том, что уже имеется представление о том, что такое, например, «здание» или «объекты незавершенного строительства» и что такое «временная постройка». По нашему мнению, данное определение мало что проясняет, так как требует дальнейшего углубленного анализа каждого использованного термина.

На практике возникают сложности в связи с признанием объектов капитального строительства объектами недвижимости. Из технических характеристик российские суды выбирают такой признак, как наличие фундамента, что указывает на факт прочной связи с земельным участком. В частности, в постановлении Пленума ВС РФ отмечается:

«При разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (пункт 1 статьи 130 ГК РФ). Замощение земельного участка, не отвечающее признакам сооружения, является его частью и не может быть признано самостоятельной недвижимой вещью (пункт 1 статьи 133 ГК РФ)»^[4] (выделение курсивом наше. — М. К.).

Таким образом, российские суды при признании объектов недвижимыми вещами в качестве технического признака принимают факт наличия фундамента (неразрывная связь с землей) и исходные намерения создать объект недвижимости, который определяется не в связи с намерениями собственника или арендатора земельного участка, а в соответствии с разрешительной документацией, полученной при планировании строительства (возведения) объекта.

• [1] Определение ВС РФ от 30 сентября 2015 г. Лг" 303-ЭС15−5520 по делу № А51−12 453/2014.
• [2] Постановление Президиума ВАС РФ от 26 января 2010 г. № 11 052/09 по делу № А53−3598/2008;С2−11.
• [3] Определение ВАС РФ от 15 июня 2007 г. № 6994/07 «Об отказе в передаче дела в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации».
• [4] Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса РоссийскойФедерации».