Концессия как способ управления государственной недвижимостью

По концессионному соглашению одна сторона (концессионер) обязуется за свой счет создать или реконструировать недвижимое имущество, право собственности на которое принадлежит или будет принадлежать другой стороне (концеденту), осуществлять деятельность с использованием (эксплуатацией) объекта концессионного соглашения, а концедент обязуется предоставить концессионеру на установленный срок права владения и пользования этим объектом для осуществления указанной деятельности.

Таким образом, концессионное соглашение является договором, в котором содержатся элементы различных договоров.

Сторонами концессионного соглашения являются концедент и концессионер.

Концедент — Российская Федерация, от имени которой выступает Правительство РФ или уполномоченный им федеральный орган исполнительной власти, либо субъект РФ, от имени которого выступает орган государственной власти субъекта РФ, либо муниципальное образование, от имени которого выступает орган местного самоуправления.

Концессионер — индивидуальный предприниматель, российское или иностранное юридическое лицо либо действующие без образования юридического лица по договору простого товарищества два и более указанных юридических лица.

Реконструкция объекта концессионного соглашения — это мероприятия по его переустройству на основе внедрения новых технологий, механизации и автоматизации производства, модернизации и замены морально устаревшего и физически изношенного оборудования новым более производительным оборудованием, изменению технологического или функционального назначения объекта. При этом не допускаются изменение целевого назначения объекта, передача концессионером объекта в залог или его отчуждение.

Продукция и доходы, полученные концессионером в результате осуществления деятельности, предусмотренной концессионным соглашением, являются собственностью концессионера.

Недвижимое имущество, которое создано концессионером с согласия концедента и не относится к объекту концессионного соглашения, является собственностью концессионера.

Недвижимое имущество, которое создано концессионером в рамках соглашения без согласия концедента, является собственностью концедента, и стоимость такого имущества возмещению не подлежит.

Концедент вправе принимать на себя часть расходов на создание и использование объекта концессионного соглашения и предоставлять концессионеру государственные или муниципальные гарантии. Размер этих гарантий должен быть указан в решении о заключении концессионного соглашения, в конкурсной документации, в концессионном соглашении.

Объект концессионного соглашения и иное передаваемое концедентом концессионеру имущество отражаются на балансе концессионера, обособляются от его имущества.

Обращение взыскания по долгам концессионера на его права в отношении объекта концессионного соглашения и иного передаваемого концессионеру имущества не допускается.

Объектом концессионного соглашения является недвижимое имущество, входящее в состав следующего имущества: автомобильные дороги и инженерные сооружения транспортной инфраструктуры, объекты железнодорожного транспорта, морские и речные порты, суда, аэродромы, системы коммунальной инфраструктуры, метрополитен, объекты здравоохранения, образования и культуры.

Срок действия концессионного соглашения устанавливается с учетом срока создания и (или) реконструкции объекта концессионного соглашения, объема и срока окупаемости инвестиций в создание объекта.

Концессионным соглашением предусматривается плата, вносимая концессионером концеденту в период использования объекта. Внесение концессионной платы может осуществляться в течение как всего срока использования объекта концессионного соглашения, так и отдельных периодов такого использования.

В случае реализации концессионером производимых товаров, выполнения работ, оказания услуг по регулируемым ценам (тарифам), а также в случаях, если предусмотрено принятие концедентом на себя части расходов на создание, использование объекта, концессионная плата может не предусматриваться.

Концессионная плата может быть установлена в форме:

• 1) определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно в бюджет соответствующего уровня;
• 2) установленной доли продукции или доходов, полученных концессионером;
• 3) передачи концеденту в собственность имущества, находящегося в собственности концессионера.

Земельный участок, на котором располагается объект концессионного соглашения и который необходим для осуществления концессионером деятельности, предоставляется концессионеру в аренду (субаренду) или на ином законном основании в соответствии с земельным, лесным, водным законодательством и другим законодательством РФ.

Договор аренды (субаренды) земельного участка должен быть заключен с концессионером не позднее чем через 60 рабочих дней со дня подписания концессионного соглашения.

Ответственность за качество объекта концессионер несет перед концедентом в течение срока, установленного концессионным соглашением, или, если такой срок не установлен, в течение пяти лет со дня передачи этого объекта концеденту.

Концессионное соглашение заключается путем проведения конкурса на право заключения концессионного соглашения.

Концессионное соглашение может быть заключено без проведения конкурса, если конкурс объявлен не состоявшимся и если в конкурсную комиссию представлено менее двух конкурсных предложений или комиссией признано соответствующими критериям конкурса менее двух конкурсных предложений.

При реализации проектов частно-государственного партнерства могут иметь место как положительные, так и отрицательные результаты (табл. 8.2).

Таблица 8.2

Результаты частно-государственного партнерства.

Участниками концессионных проектов, как правило, выступают:

• • инвестиционные банки, транснациональные компании, крупные иностранные компании;
• • паевые инвестиционные фонды;
• • страховые компании.

Принципиальной особенностью концессии является возможность регулирования отношений между государством и инвестором при заключении концессионных договоров на основе гражданско-правовых принципов, позволяющих государству и инвестору выступать в качестве равноправных сторон договорных отношений. Инвестору гарантируется обеспечение стабильных условий деятельности на протяжении всего срока их действия. При этом практически все затраты по реализации всех видов концессионных договоров осуществляются инвесторами за свой счет (рис. 8.6).

Особенностями концессионных проектов являются:

• • высокая стоимость объектов;
• • длительные сроки окупаемости и амортизации капитала;
• • значительные технические, социально-экономические и политические риски;
• • высокий уровень межведомственности и институциональности (в проектах участвуют, как правило, большое число субъектов хозяйствования из различных отраслей экономики и сфер деятельности, центральных, региональных и местных органов власти и т. д.);
• • необходимость дополнительных гарантий со стороны государства;
• • низкая альтернативная ценность инвестиционных активов (высокоспециализированные активы очень сложно переместить в другие проекты, как в рамках этой отрасли, так тем более, в другие отрасли);
• • низкая ликвидность инвестиционных активов в случае расторжения концессионного договора.

Рис. 8.6. Схема реализации проекта концессии

Вопросы практики

• 1. Исходя из опыта Оренбурга, Малоярославца и других относительно небольших городов по передаче муниципальных предприятий в делегированное управление французской компании («Женераль Дез’О» — одной из крупнейших в сфере реконструирования городских водопроводных систем) прибыль от реализации проекта должна распределяться между сторонами следующим образом: 25% — городу, 75% — концессионеру. Таким образом, город проведет модернизацию водопроводной инфраструктуры не только без собственных капитальных вложений, а даже с прибылью для бюджета.
• 2. Компания Aktor SA собирается строить в Петербурге мусороперерабатывающий завод в Левашово Выборгского района Ленобласти в рамках частногосударственного партнерства. Завод займет около 7 га и будет перерабатывать 350 тыс. т мусора в год.

Консорциум греческих компаний выиграл тендер на строительство мусороперерабатывающего завода в январе 2011 г. Греческие фирмы вложат в проектирование и строительство 200 млн евро привлеченных кредитов, а правительство Петербурга —110 млн руб. за инженерную подготовку строительства и предоставит концессию на переработку мусора на 30 лет. Завод будет передан городу приблизительно в 2045 г. По плану завод начнет работать в 2015 г. Окупаемость проекта город обеспечит за счет субсидий либо тарифов на переработку мусора.

3. ОАО «Курорты Северного Кавказа» хочет привлекать инвестиции по схеме, опробованной на популярных курортах Мексики и Турции. Учитывая, что в масштабном объеме инвестиции можно привлечь лишь под серьезные государственные гарантии, руководство корпорации предложило Правительству РФ создать специальный фонд развития, который под госгарантии привлечет «длинные» деньги на рынке, например, у западных фондов. Полученные средства затем направят в специально созданные под каждый отдельный проект компании. Таким образом, предполагается собрать около 50% необходимых инвестиций, еще 20% предоставят частные инвесторы, остальное — кредиты. Продуман и механизм расчета с первыми инвесторами. ОАО «Курорты Северного Кавказа» готово разработать схему выхода фонда из построенных коммерческих проектов: его доли предложат новым покупателям или тем же инвесторам.