Метод прямого сравнения продаж

Условиями применения метода является наличие на рынке одного или нескольких аналогов и доступность ценовой информации по ним. Алгоритм метода можно представить как совокупность следующих этапов:

• а) поиск информации о значении цен аналогов. Расчет цен аналогов, свободных от НДС;
• б) учет времени определения цены аналога и корректировка этой цены на размер инфляции, имевшей место с момента фиксирования цены аналога до момента расчета его стоимости;
• в) учет степени параметрического сходства и внесение соответствующих поправок на различие в технико-эксплуатационных показателях у оцениваемого и аналогичного объекта.

Поправочный коэффициент (К_корр) рассчитывается как отношение значения г-го технико-эксплуатационного свойства у оцениваемого объекта (X_joJ к значению этого же параметра у аналога):

Подобный расчет поправочного коэффициента применяется, если рассматриваемый параметр стремится к максимизации, т. е. его большее значение свидетельствует о более высоком качестве объекта и, соответственно, увеличивает его стоимость. Если анализируется показатель, который выгодно минимизировать (например, энергоемкость), следует сопоставлять значение параметра у аналога с его значением у оцениваемого объекта.

Показатель степени a_i отражает степень связи цены объекта с г-м техническим параметром. Чем выше значение показателя а_[у тем сильнее данная взаимосвязь.

При расчете показателя для определенного параметра необходимо найти не менее двух аналогичных объектов, различающихся только значением рассматриваемого технико-эксплуатационного свойства. Располагая информацией о ценах аналогичных объектов (Ц) и о значении целевого параметра (X), можно рассчитать показатель степени а

г) учет различий аналогов и оцениваемого объекта с точки зрения эргономических характеристик, дизайна, удобства использования, экологичности и прочих факторов, не относящихся к непосредственным технико-эксплутационным параметрам. Разумеется, речь здесь не идет о соответствии нормам и стандартам, что является безусловным фактором для возможности реализации объекта.

Расчет поправочного коэффициента, который именуется коэффициентом коммерческой привлекательности (К_комм), осуществляется следующим образом:

где Vj — вес г-го параметра; f/, — оценка г-го параметра в баллах; А_к — коэффициент, учитывающий степень влияния факторов коммерческой привлекательности на итоговую цену. По устоявшемуся правилу для объектов, реализуемых на потребительском рынке (В2С), показатель степени варьируется от 0,9 до 1, а для объектов, реализуемых на промышленном рынке (В2В), — от 0,5 до 0,8;

д) учет влияния на цену объекта наличия дополнительных устройств (Ддои).

После реализации пяти рассмотренных выше этапов можно рассчитать итоговую стоимость объекта оценки:

где С — стоимость оцениваемого объекта; Ц_ан — цена аналога; К_иши_л — индекс инфляции, учитывющий изменение цен с момента фиксирования цены аналога до момента оценки; К_корр. — корректирующий индекс, учитывающий различия в 1-м технико-эксплуатационном параметре у объекта оценки и аналога; К_К0Ш1 — корректирующий индекс, учитывающий различия в коммерческой привлекательности у объекта оценки и аналога; Ц_доп — стоимость дополнительных устройств.