Банкротство застройщиков. 
Правовое регулирование несостоятельности (банкротства)

Застройщик — лицо, привлекающее денежные средства и (или) имущество участников строительства, к которому у последних имеются требования о передаче жилых помещений или денежные требования. Особенности банкротства, предусмотренные § 7 гл. IX Закона о банкротстве, распространяются только на застройщиков — юридических лиц и индивидуальных предпринимателей, возводящих многоквартирные дома.

Цель установления особенностей банкротства: обеспечить защиту прав слабой стороны отношений в сфере строительства жилья — лиц, вложивших денежные средства в приобретение строящихся квартир (участников строительства, дольщиков, соинвесторов) в случае неплатежеспособности застройщика, причем независимо от правовой формы инвестирования ими денежных средств. Такие меры необходимы для устранения социальной напряженности, реализации конституционных прав граждан на жилище, развития жилищного строительства и ипотечного кредитования.

Статистика В конце 2013 г. в России насчитывалось свыше 70 тыс. обманутых дольщиков в 62 субъектах РФ^[1][2].141 застройщик, привлекавший средства граждан, признан банкротом. Сумма причиненного ущерба в результате банкротств застройщиков в 2011 г. составила более 36 млрд руб., а в 2012 г. — 48 млрд руб. В 2015 г. банкротами было признано 15 застройщиков^[3].

Основные особенности судебного этана банкротства застройщика.

Выделяется новый вид кредиторов — участники строительства (рис. 10.6). Их правовой статус во многом схож со статусом конкурсных кредиторов, но имеет и ряд отличий. Он зависит от личности участника строительства (гражданин или юридическое лицо), а также от содержания его требований (денежное или неденежное).

Рис. 10.6. Понятие участника строительства Отношения между застройщиком и участниками строительства могут быть оформлены как договором долевого участия, так и иными сделками, связанными с передачей денежных средств или иного имущества в целях строительства многоквартирного дома и последующей передачей жилого помещения в таком доме в собственность¹

Научная дискуссия В научной литературе отстаивается мнение о том, что статус участника строительства «не идентичен статусу конкурсного кредитора»^[4][5]. В судейском сообществе превалирует иное мнение: участники строительства, включенные в реестр требований о передаче жилых помещений, являются конкурсными кредиторами, обладающими всеми правами, предусмотренными Законом о банкротстве^[6]. Различия в правовом статусе этих субъектов все же имеются. Они выражаются и в сроках предъявления ими требований, и в наличии права голоса на собраниях, и в очередности удовлетворения. Так, участник строительства вправе участвовать с правом голоса на собраниях кредиторов (п. 5 ст. 201.6 Закона о банкротстве). И наоборот, конкурсные кредиторы вправе участвовать в собраниях участников строительства только без права голоса (п. 2 ст. 201.12 того же закона).

В судебной практике существует мнение и о том, что «лицо, претендующее на нежилые помещения, рассматривается как конкурсный кредитор и вправе заявить в рамках дела о банкротстве только денежные требования»^[7]. Данное утверждение представляется спорным, поскольку исходя из буквального смысла норм § 7 гл. IX Закона о банкротстве, даже участники строительства (т.е. претенденты на жилые помещения) не рассматриваются в качестве конкурсных кредиторов.

Возможно изменение подсудности дела о банкротстве. По ходатайству кредитора оно может быть передано по месту нахождения объекта строительства.

Перечень лиц, участвующих в деле о банкротстве, дополнен участниками строительства, имеющими требования о передаче жилых помещений, а также уполномоченным органом исполнительной власти субъекта РФ, осуществляющим контроль и надзор в области долевого строительства.

Расширены контрольные полномочия временного управляющего в части согласования сделок застройщика.

Участники строительства персонально уведомляются о введении наблюдения или об открытии конкурсного производства и о возможности предъявления ими своих требований. Поэтому «срок предъявления требований участниками строительства начинает исчисляться не ранее даты направления им указанного уведомления»¹. Все участники строительства вправе предъявлять требования (за исключением текущих) только в рамках дела о банкротстве. Если дольщиками уже были получены исполнительные документы, го их исполнение на протяжении всех процедур в деле о банкротстве приостанавливается.

Арбитражный управляющий ведет не только РТК, но одновременно в отношении каждого объекта строительства и реестр требований о передаче жилых помещений, которые признаны обоснованными арбитражным судом (ст. 201.7 Закона о банкротстве). Согласно позиции ВАС РФ реестр требований о передаче жилых помещений является частью РТК, а включение требований кредиторов в реестр требований о передаче жилых помещений не является иным способом защиты прав таких кредиторов, отличным от включения в денежный реестр требований кредиторов^[8][9].

Лицо приобретает статус участника строительства с момента включения его требования в один из этих реестров. Порядок предъявления и рассмотрения требований аналогичен общему порядку, но в некоторых случаях имеет специфику (рис. 10.7).

Вопросы практики Суд может признать требование о передаче жилого помещения обоснованным даже в случае отсутствия у застройщика помещений, подлежащих передаче^[10], но при подтверждении факта полной или частичной оплаты, осуществленной участником строительства по исполнению своих обязательств перед застройщиком^[11]. В случае пропуска гражданином срока закрытия реестра требований о передаче жилых помещений по уважительной причине суд не лишен права рассмотреть вопрос о его восстановлении до начала расчетов с кредиторами^[12] (в отличие от срока закрытия РТК). При этом в судебной практике существует иная позиция: РТК застройщика один, а кредиторы-дольщики могут находиться в нем либо с неденежными либо с денежными требованиями¹.

Рис. 10.7. Требования участников строительства к застройщику.

Расширен перечень оснований признания сделок застройщика недействительными (ст. 201.8−1, 201.8−2 Закона о банкротстве). Так, к ним отнесено совершение сделки по распоряжению средствами на специальном банковском счете застройщика в целях, не соответствующих ст. 18 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ^[13][14].

Изменена очередность удовлетворения требований кредиторов и увеличено число очередей. Приоритет отдан денежным требованиям граждан — участников строительства, они включены в отдельную третью очередь, тогда как остальные участники строительства, конкурсные кредиторы и уполномоченные органы помещены в четвертую очередь (ст. 201.9 Закона о банкротстве). Лицам, инвестировавшим деньги в строительство нежилых помещений, такое преимущество не предоставлено¹. В третью очередь после удовлетворения требований граждан удовлетворяются требования банка, выдавшего поручительство за надлежащее исполнение застройщиком обязательств, в случаях, предусмотренных п. 1.1 ст. 201.9 Закона о банкротстве. В четвертую очередь включаются и те убытки граждан-долыциков, которые не входят в состав убытков, предусмотренных ст. 201.5 (например, расходы дольщика на наем жилого помещения в период просрочки передачи объекта строительства)^[15][16].

Предусмотрены дополнительные способы погашения требований дольщиков:

• 1) передача прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок жилищно-строительному кооперативу, созданному участниками строительства (в качестве отступного). Такая передача возможна только на основании определения арбитражного суда в случае обращения собрания участников строительства с соответствующим ходатайством и при соблюдении целого ряда условий (ст. 201.10 Закона о банкротстве). Для этого арбитражный управляющий (кроме временного управляющего) обязан вынести на рассмотрение собрания участников строительства вопрос об обращении в арбитражный суд с таким ходатайством. Однако этот способ погашения требует от дольщиков значительных затрат: внесения средств на завершение строительства дома, на удовлетворение требований кредиторов предыдущих очередей и кредиторов-залогодержателей (как правило, банков, кредитовавших застройщика) (сг. 201.15 Закона о банкротстве). На практике он применяется редко;
• 2) передача в собственность участников строительства жилых помещений в многоквартирном доме, принадлежащем застройщику, если дом введен в эксплуатацию, но передаточные акты дольщиками еще не подписаны (ст. 201.11 Закона о банкротстве).

С 29 декабря 2015 г. введены дополнительные особенности урегулирования обязательств застройщика перед участниками строительства. Установлена возможность возмездной передачи объектов незавершенного строительства и земельных участков, а также обязательств застройщикадолжника иному застройщику (приобретателю). Взамен приобретатель исполняет за застройщика-должника полученные от него обязательства по передаче дольщикам жилых помещений. Однако если стоимость передаваемого приобретателю имущества меньше размера требований дольщиков, разница подлежит включению в РТК лишь в составе третьей и (или) четвертой очереди (п. 4 ст. 201.15−1 Закона о банкротстве). Данное правило, на наш взгляд, снижает привлекательность подобных приобретений недостроенных объектов для платежеспособных застройщиков.

При наличии нескольких претендентов на одно и то же жилое помещение передача дома кооперативу возможна при условии отказа отдельных дольщиков от получения квартир в этом доме. При этом требования отказавшихся преобразовываются в денежные требования и подлежат погашению в составе третьей очереди (требования граждан) и четвертой очереди (требования юридических лиц). Таким образом, «в привилегированном положении оказались граждане — участники строительства, имеющие денежные требования к застройщику»^[17]. Таким же образом в денежные требования преобразуются требования дольщиков, голосовавших против передачи дома кооперативу (п. 13 ст. 201.10 Закона о банкротстве).

Для реализации рассматриваемого способа погашения законом установлен определенный срок. В случае если в течение этого срока собранием участников строительства не принято решение о передаче дома кооперативу, конкурсный управляющий уведомляет дольщиков о возможности предъявления в арбитражный суд денежного требования в течение одного месяца с даты получения уведомления при условии одновременного отказа участника строительства от исполнения договора, предусматривающего передачу помещения.

Требования дольщиков в части, не погашенной в результате передачи дома кооперативу, переводятся в денежные, включаются в РТК и удовлетворяются в составе третьей или четвертой очереди.

Изменен порядок распределения денежных средств, вырученных от продажи заложенного имущества должника: из них 25% передается на расчеты с участниками строительства, в связи с этим уменьшены доли залогового кредитора и конкурсных кредиторов (ст. 201.14 Закона о банкротстве). Таким образом, преимущественное право залогодержателя ограничено в большей степени, чем при банкротстве иных лиц.

Порядок заключения мирового соглашения изменен таким образом, чтобы максимально учесть интересы участников строительства: оно может быть заключено, только если за него отдано нс менее чем ¾ голосов участников строительства.

• [1] См.: Годовой отчет государственной корпорации «Агентство по страхованию вкладов"за 2014 год. URL: http://www.asv.org.ru/agency/ (дата обращения: 15.01.2016).
• [2] См.: Миронов В. Обманутых дольщиков защитит Уголовный кодекс // Российскаягазета. 2014. 11 марта. URL: http://www.rg.ru/2014/03/ll/zastroicshiki-site.html (дата обращения: 15.01.2016).
• [3] URL: https://www.nn-baza.ru/article_view/novosibirskaya-oblast-lider-po-kolichestvu-zastroyshchikov-bankrotov (дата обращения: 20.02.2016).
• [4] См.: п. 6 ст. 201.1 Закона о банкротстве; постановление ФАС Московского округаот 23.08.2012 по делу № А41−18 181/11.
• [5] См:. Дорохина Е. Г. Правовой статус участников строительства при банкротстве застройщиков // Закон. 2013. № 7. С. 119—123.
• [6] См.: Определение ВАС РФ от 09.09.2013 № ВАС-6091/13 по делу № А46−8545/2009.
• [7] Постановление ФАС Московского округа от 13.03.2012 по делу Кг А41−420/09.
• [8] См.: Постановление Президиума ВАС РФ от 23.04.2013 № 14 452/12 по делу № А82−730/2010;30-Б/11 -33т.
• [9] См.: Постановление Президиума ВАС РФ от 12.03.2013 № 15 510/12.
• [10] См.: Постановление ФАС Поволжского округа от 05.05.2014 по делу № А55−8152/2013.
• [11] См.: Постановление ФАС Поволжского округа от 22.01.2014 по делу № А65−22 387/2008.
• [12] См.: Постановление Президиума ВАС РФ от 23.04.2013 № 14 452/12 по делу № А82−730/2010;30-Б/11-ЗЗт.
• [13] См: Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 01.10.2014 по делу№ Л39−4965/2008.
• [14] Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительствемногоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».
• [15] См.: Определение Конституционного Суда РФ от 24.09.2012 № 1613−0.
• [16] См.: Постановление Седьмого ААС от 19.06.2013 по делу № А45−26 283/2013.
• [17] Белоусов В. Н. Механизм удовлетворения требований участников строительства в процессе несостоятельности (банкротства) застройщика // Арбитражный и гражданский процесс. 2014. № 8. С. 30−35.