Договор участия в долевом строительстве

По договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства; а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (п. 1 ст. 4 Закона о долевом строительстве).

С принятием Закона об участии в долевом строительстве в гражданское законодательство был введен новый договорный тип, не предусмотренный ГК РФ, — договор участия в долевом строительстве. Поскольку этот договор не поименован в ГК РФ, то законодатель «может включать в акт, посвященный такому виду договоров, любое решение, если только соответствующий вопрос не урегулирован в части первой ГК РФ и при этом в ней нет оговорки о возможности иного решения в законе (другом правовом акте)»^[1]. В доктрине подобного рода договоры иной раз именуют «нетипичными договорами»^[2].

В то же время существование гражданско-правовых договорных конструкций вне ГК РФ объясняется тем, что нет оснований считать нетипичным явлением договор, урегулированный федеральным законом или иным нормативным правовым актом, поскольку в данном случае имеет место специальное регулирование общественных отношений^[3].

До принятия Закона об участии в долевом строительстве договорные обязательства застройщиков и дольщиков оформлялись с использованием самого различного юридического инструментария. Практике известны случаи заключения договоров о совместной деятельности (простого товарищества), о строительном подряде, об инвестировании, возмездного оказания услуг, предварительных договоров, договоров купли-продажи, об агентировании, поручении и комиссии, договоров доверительного управления имуществом и пр. Все указанные конструкции в той или иной степени находили свое обоснование как в нормативных актах, издававшихся ведомствами^[4], так и в судебно-арбитражной практике, а также и в теоретических позициях, в результате чего в юридической литературе было сформировано несколько концепций правовой природы договора участия в долевом строительстве.

Весьма популярна была концепция, обосновывающая правовую природу этого договора с позиций свободы договора: это договорный тип, прямо не предусмотренный, но и не запрещенный законом, следовательно, имеющий право на существование. К его регулированию, по мнению сторонников этой концепции, подлежали применению общие нормы об обязательствах и договорах. В судебной практике и в литературе можно было встретить варианты юридической квалификации этого договора как договора смешанного типа, который содержит элементы различных договоров, предусмотренных гражданским законодательством (строительный подряд, совместная деятельность, купля-продажа и пр.).

Соответственно при разрешении споров, вытекающих из участия в долевом строительстве, суды применяли различные нормы, что приводило к разночтениям в судебной практике.

В то же время договор участия в долевом строительстве имеет два подвида — обязательную, которая заключается с гражданами, и диспозитивную, которая заключается с юридическими лицами. Различные правовые режимы двух договорных моделей, опосредующих отношения по долевому строительству, создают предпосылки для манипуляций со стороны недобросовестных застройщиков на этом рынке. В частности, возможности застройщика при заключении договора с юридическим лицом не исключают возможности прибегнуть к Закону «Об инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений», который не предусматривает обязательной государственной регистрации договоров. В свою очередь, это является предпосылкой бесконтрольной деятельности застройщиков и злоупотреблений с их стороны^[5].

Из легального определения следует, что договор участия в долевом строительстве является консенсуальным, возмездным и взаимным.

К существенным условиям договора участия в долевом строительстве относятся следующие условия:

• — предмет, определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;
• — срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;
• — цена договора, сроки и порядок ее уплаты;
• — гарантийный срок на объект долевого строительства;
• — способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору.

В том случае, если предполагается, что в ходе строительства многоквартирного дома будут создаваться объекты социальной инфраструктуры за счет средств дольщиков, то в договоре долевого участия должны дополнительно содержаться следующие существенные условия:

• 1) назначение объекта социальной инфраструктуры;
• 2) цели затрат застройщика и размеры таких затрат, в том числе с указанием целей и размеров таких затрат, подлежащих возмещению за счет денежных средств, уплачиваемых всеми участниками долевого строительства по договору;

• 3) цели и размеры затрат застройщика, подлежащих возмещению за счет денежных средств, уплачиваемых участником долевого строительства, с которым заключен договор;
• 4) сведения о договоре о развитии застроенной территории, договоре о комплексном освоении территории, в том числе в целях строительства стандартного жилья, договоре о комплексном развитии территории по инициативе правообладателей, договоре о комплексном освоении территории по инициативе органа местного самоуправления или иных заключенных застройщиком с органом государственной власти, органом местного самоуправления договоре или соглашении.

В случае отсутствия в договоре указанных условий или одного из них, такой договор считается незаключенным.

Предметом договора участия в долевом строительстве являются, с одной стороны, самостоятельные либо с привлечением иных лиц действия застройщика по строительству (созданию) многоквартирного дома (иного объекта недвижимости) и его передача после разрешения на ввод в эксплуатацию участнику долевого строительства, а с другой стороны, действия участника долевого строительства по принятию указанного объекта недвижимости и уплате застройщику предусмотренной договором цены.

В том случае, если стороны не оговорили в договоре указанных действий, договор считается незаключенным. При этом заказчик имеет право передать объект недвижимости участнику долевого строительства только после получения разрешения на ввод этого объекта в эксплуатацию.

Договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Эта норма направлена на то, чтобы исключить практику так называемых «двойных продаж», когда в отношении одного и того же строящегося объекта заключалось несколько договоров с разными приобретателями.

Государственной регистрации также подлежат все соглашения об изменении или дополнении договора участия в долевом строительстве.

В договоре могут быть предусмотрены и иные условия, имеющие важное значение для взаимоотношений сторон. В то же время недопустимо включение в условия договора положений об одностороннем отказе застройщика или дольщика от договора, помимо тех, которые прямо предусмотрены. Это правило опирается на норму ст. 310 ГК РФ, согласно которой односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства. Поскольку отношения по долевому строительству по общему правилу не носят предпринимательского характера, то и недопустимо включение в договор условий о его одностороннем расторжении, помимо тех случаев, когда это прямо предусмотрено законом. В то же время, если привлечение денежных средств осуществляется в рамках осуществления предпринимательской деятельности (и застройщик, и участник являются предпринимателями, преследующими извлечение прибыли), то включение иных, не предусмотренных законом условий об одностороннем отказе от исполнения договора допустимо.

Риск случайной гибели или случайного повреждения объекта долевого строительства несет застройщик. Очевидно, что передача объекта долевого строительства и возникновение прав собственности на этот объект у дольщика не совпадают во времени. Риск случайной гибели застройщик несет до его передачи участнику долевого строительства. При наступлении обстоятельств, которые приведут к гибели или ухудшению строящегося объекта недвижимости (пожар, наводнение и пр.), застройщик обязан восстановить его за собственный счет. Вместе с тем в промежуток времени между передачей объекта недвижимости участнику и регистрацией его права собственности на переданный объект именно участник и несет риск случайной гибели. Это правило является исключением из более общего правила, предусмотренного ст. 211 ГК РФ, согласно которому риск случайной гибели или случайного повреждения имущества несет собственник этого имущества.

Эта же статья допускает, что иное может быть предусмотрено законом или договором. Иное и предусмотрено Законом об участии в долевом строительстве. В то же время стороны своим соглашением вправе изменить момент перехода риска случайной гибели объекта долевого строительства. Например, в договоре стороны могут предусмотреть, что риск случайной гибели переходит к покупателю с момента регистрации за ним права собственности на переданный объект. Однако стороны, как представляется, не вправе своим соглашением устанавливать момент перехода риска случайной гибели к участнику ранее, нежели объект был передан ему. Обусловлено это тем, что Закон РФ от 07.02.1992 № 2300−1 «О защите прав потребителей»^[6] (далее — Закон о защите прав потребителей) запрещает ухудшать положение потребителя по сравнению с тем, как это установлено законодательством.

В Законе о долевом строительстве подтверждено право наследников умершего участника договора долевого строительства на вступление в этот договор. Поскольку вступление в договор сопровождается приобретением прав и обременением обязанностей (если таковые сохраняются на момент принятия наследства), то наследник становится соответственно кредитором и должником застройщика. Эта норма опирается на ст. 1112 ГК РФ, согласно которой в состав наследства входят принадлежащие наследодателю на день открытия наследства вещи, иное имущество, в том числе имущественные права и обязанности. Поскольку права и обязанности наследодателя, вытекающие из договора участия в долевом строительстве, по своему характеру являются имущественными, они включаются в наследственную массу. Это означает, что с принятием наследства наследник, с одной стороны, имеет права требования передачи ему в собственность построенного объекта недвижимости, а с другой стороны, несет бремя исполнения обязательства по оплате объекта долевого строительства.

Для того чтобы наследник стал правообладателем по договору участия в долевом строительстве, он должен принять наследство. Акт принятия наследства означает принятие всего причитающегося ему наследства, в чем бы оно ни заключалось и где бы оно ни находилось. При этом наследник может и не подозревать о принадлежащих ему имущественных правах (например, правах, вытекающих из заключенного наследодателем договора участия в долевом строительстве), однако принятие остального наследства подразумевает и принятие того имущества, о котором наследник не знает.

Ранее нами отмечалось, что к отношениям сторон по договору долевого участия в строительстве применяется Закон о защите прав потребителей. Этот закон применяется только к тем отношениям, которые вытекают из договора долевого участия и не связаны с предпринимательской деятельностью. Причем применение законодательства о защите прав потребителей факультативно, то есть осуществляется только в случаях, если соответствующие отношения не урегулированы Законом об участии в долевом строительстве. Судебная практика поддерживается именно такого подхода, рассматривая Закон о долевом строительстве как специальный закон по отношению к Закону о защите прав потребителей (принцип lex specialis derogat generali). Так, по одному из дел ВС РФ отказал в расторжении договора участия в долевом строительстве в отсутствие нарушений со стороны застройщика. Исковое требование было отклонено, поскольку истец не мотивировал расторжение договора. При этом суд указал, что к договорам с застройщиками должен применяться режим, который предусмотрен специальным законом, каковым и является Закон о долевом строительстве. Поскольку в специальном законе не сказано о возможности в любой момент отказаться от договора, то его прекращение возможно только по основаниям, предусмотренным в законе^[7]. Сформированная в этом деле правовая позиция была реализована в действующем законе применительно к основаниям расторжения договора.

• [1] Брагинский М. И., Витрянский В. В. Договорное право: Общие положения. М., 1997. С. 330.
• [2] Подробнее см.: Козлова Е. Б. Развитие системы договорных моделей, опосредующих создание объектов недвижимого имущества в Российской Федерации: дис. … докт.юрид. наук. М., 2013. С. 165 и далее.
• [3] Илюшина М. Н. Правовой режим сделок в коммерческих отношениях: вопросыстановления в доктрине, законодательстве и правоприменительной практике. М., 2011.С. 159.
• [4] См., напр., письмо Пенсионного фонда России от 01.10.2001 № ВП-09−25/-7938о существенных условиях договоров долевого участия в строительстве // СПС «Консуль-тантПлюс».
• [5] См.: Тарасова А. Е. Поиск баланса интересов — извечная проблема долевого строительства // Закон. 2011. № 12; Тарасова А. Е., Москат К. А. Перспективы развитияинститута долевого строительства жилья в России // Закон. 2013. № 5.
• [6] Закон РФ от 07.02.1992 № 2300−1 «О защите прав потребителей» // СЗ РФ. 1996.№ 3. Ст. 140.
• [7] Определение ВС РФ от 24.06.2018 № 4-КГ18−43 // СПС «КонсультантПлюс».