Правовые основы аренды

Аренда — имущественный наем, договор, по которому одна сторона (арендодатель) предоставляет другой стороне (арендатору) имущество за арендную плату во временное владение и пользование или во временное пользование. При этом плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.

Арендные отношения регулируются нормами Гражданского кодекса РФ. В нем содержатся правила, являющиеся общими для всех видов договоров аренды, а также специальные правила, относящиеся только к соответствующему виду договора аренды (прокат, аренда транспортных средств, аренда зданий и сооружений, аренда предприятий, финансовая аренда).

Для предприятий и индивидуальных предпринимателей аренда является формой обеспечения предпринимательской деятельности средствами производства и недвижимостью, а также формой маневрирования производственными ресурсами в зависимости от состояния производства, ситуации на рынке, реализуемой стратегии роста и научно-технического развития, финансового состояния арендатора. Вопрос о выгодности или невыгодности аренды производственных активов по сравнению с приобретением права собственности на эти активы (их покупкой), а также выгодности или невыгодности сдачи в аренду свободных производственных активов в сравнении с их продажей или резервированием решается с учетом целого ряда конкретных условий предпринимательской деятельности.

Многие зарубежные бизнесмены арендуют помещения и здания. Иногда покупка земельного участка или строения не только не выгодна, но и просто не нужна. Собственность на недвижимость в виде производственных помещений отвлекает капитал, который можно вложить с большей выгодой в более производительное оборудование, и нередко даже ограничивает возможности дальнейшего развития. Наиболее быстро растущие и преуспевающие предприятия, действующие в новых направлениях, используют аренду, а затем довольно скоро выходят за рамки возможностей первоначально арендованных помещений, переезжая каждые несколько лет во все более просторные и лучше оборудованные помещения.

В период становления предприятия аренда производственных помещений, земельных площадей и хозяйственных построек, как правило, более выгодна, чем их покупка. Кроме того, организации, в ведении которых находятся объекты, пригодные для аренды или продажи, охотнее идут на аренду, которая является только разрешением пользоваться чем-либо в течение ограниченного срока, чем на продажу.

В то же время крупные предприятия, реализующие стратегию интенсивного роста и (или) стратегию лидерства в научно-техническом развитии производства и имеющие устойчивое финансовое состояние, скорее пойдут на покупку производственных площадей или новое строительство, чем на аренду. Это объясняется тем, что капиталовложения, которые требуются на осуществление радикальных нововведений: приобретение нового оборудования, проведение монтажных работ, увеличение площадей и т. п., в течение срока арендного договора не окупаются. Но и здесь возможно сочетание политики приобретения производственных активов в собственность с политикой их аренды на длительный срок.

Общие положения об аренде

Объекты аренды

В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Законодательством могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается. Так, не допускается сдача в аренду ряда предприятий оборонных отраслей промышленности, связи, транспорта, топливно-энергетического комплекса, государственных банков и некоторых предприятий других отраслей экономики, специфика и характер деятельности которых предопределяют повышенную степень централизации управления.

Сдача в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов дополнительно регулируется соответствующими законодательными актами: Земельным кодексом РФ, Законом РФ «О недрах», Водным кодексом РФ, Лесным кодексом РФ, а также Законом о государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие безошибочно определить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. В противном случае условие об объекте считается не согласованным сторонами, а договор считается незаключенным.