Права и обязанности сторон по договору долевого строительства

Исполнение сторонами обязательств по договору

Передача объекта долевого строительства от застройщика к участнику должна состояться не позднее срока, установленного в договоре. При этом срок передачи соответствующих объектов должен быть единым для всех дольщиков, за исключением случая, предусмотренного в п. 3 ст. 6 Закона об участии в долевом строительстве. Закон не указывает способ определения срока передачи объекта долевого строительства от застройщика участнику. Таким образом, срок передачи объекта может определяться как календарной датой, так и истечением согласованного сторонами периода времени (который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями или часами), а также указанием на событие, которое неизбежно должно наступить (ст. 190 ГК РФ).

Существовавшая ранее практика при определении в договоре сроков передачи объекта участнику долевого строительства зачастую исходила из того, что срок определялся путем указания на истечение определенного времени с момента завершения строительства (например, с момента приемки дома государственной комиссией). Между тем, очевидно, что объект строительства может быть и не завершен (не принят государственной комиссией). Это обстоятельство затрудняло определение ответственности застройщика, поскольку отсутствовал механизм определения срока исполнения им основной обязанности — передачи объекта незавершенного строительства. Закон об участии в долевом строительстве исключает подобного рода ситуации.

Норма, обязывающая застройщика, исходит из неизбежности наступления срока, истечение которого влечет обязанность застройщика передать участнику объект строительства. Как следствие, неисполнение такой обязанности к предусмотренному договором сроку влечет применение к застройщику установленных мер ответственности. Такое правило необходимо рассматривать как разумное и направленное на обеспечение защиты прав участника договора участия в долевом строительстве.

Общее правило, установленное в Законе об участии в долевом строительстве, состоит в том, что обязанностью застройщика является определение единого срока передачи объекта застройки всем участникам долевого строительства. Вместе с тем из этого правила есть исключение, которое касается случаев, когда застройщик ведет строительство многосекционного многоквартирного дома, являющегося при этом единым объектом недвижимости. Строительство каждой из секций такого дома, как правило, имеет различные нормативные сроки окончания возведения. Это может привести к существенным затруднениям для застройщиков, которые будут вынуждены консервировать возведенные секции с тем, чтобы обеспечить единую передачу построенных жилых помещений всем дольщикам строительства многоквартирного дома. В частности, в соответствии с ч. 1 ст. 6 Закона о долевом строительстве допускается установление единого срока для передачи дольщикам объекта, который представляет из себя блок-секцию многоквартирного дома, имеющую отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования.

В Законе об участии в долевом строительстве предусмотрены меры, с одной стороны, обязывающие, с другой стороны, стимулирующие застройщика исполнить надлежащим образом его обязательства по передаче участнику долевого строительства объекта долевого строительства. Эти меры имеют гражданско-правовой характер.

В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пеню) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Банка России, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки (ч. 6 ст. 5 Закона о долевом строительстве)^[1]. Для дольщиков — физических лиц предусмотрено в таких случаях увеличение взыскиваемой суммы в двойном размере.

К числу обязанностей застройщика относится и обязанность передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, либо при отсутствии или неполноте условий такого договора — требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям. При этом в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика (ст. 7 Закона о долевом строительстве):

• — безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;
• — соразмерного уменьшения цены договора;
• — возмещения своих расходов на устранение недостатков.

При существенном нарушении требований к качеству объекта долевого строительства участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов^[2].

Условия договора об освобождении застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства являются ничтожными.

Гарантийный срок для объекта долевого строительства (за исключением технологического и инженерного оборудования) устанавливается договором и не может составлять менее пяти лет (ч. 5 ст. 7 Закона о долевом строительстве)^[3]. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором. Эта норма является императивной и не подлежит изменению сторонами. В том случае, если в договоре все-таки будет установлено, что гарантийный срок составляет менее пяти лет, то такое условие договора следует рассматривать как ничтожное. В этом случае гарантийный срок для договора следует считать как пятилетний. Гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства участнику. В то же время стороны своим соглашением могут установить, что исчисление срока начинается с иного события. В то же время, как представляется, исчисление гарантийного срока не может начинаться ранее передачи участнику объекта долевого строительства.

Участник долевого строительства вправе предъявить застройщику требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства при условии, если такое качество выявлено в течение гарантийного срока.

Как и всякий иной объект недвижимости, объект долевого строительства не может быть передан приобретателю путем непосредственного вручения. Поэтому в п. 1 ст. 8 Закона об участии в долевом строительстве установлено то же правило, которое предусмотрено в п. 1 ст. 556 ГК РФ: передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Данный закон не устанавливает каких-либо особых требований к форме документа, которым осуществляется передача объекта долевого строительства от продавца к покупателю. Таким образом, можно сделать вывод о том, что передаточный акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства оформляются в простой письменной форме. Текст документа составляется самими сторонами. Какихлибо требований об удостоверении документа в законодательстве не содержится. В то же время в законодательстве установлено, что в передаточном акте должны быть указаны дата передачи, основные характеристики жилого помещения или нежилого помещения, а также иная информация по усмотрению сторон.

Передаточному акту или иному документу, которым оформляется передача объекта долевого строительства, придается доказательственное значение: он удостоверяет факт передачи имущества. В материально-правовом смысле это означает, что обязательство застройщика перед участником долевого строительства считается исполненным в момент подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства, если только иное не предусмотрено договором. В процессуальном смысле передаточный акт обладает повышенной юридической силой при доказывании в суде, поскольку с ним связана презумпция передачи имущества. В то же время эта презумпция может быть опровергнута иными средствами доказывания.

Обязанность получить разрешение на ввод в эксплуатацию объекта долевого строительства (например, многоквартирного дома) лежит на застройщике. При этом застройщик обязан передать разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или нотариально удостоверенную копию этого разрешения в органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, для государственной регистрации прав собственности участников долевого строительства на объекты долевого строительства не позднее чем через десять рабочих дней после получения такого разрешения. При этом подписание передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства не означает перехода права собственности к участнику долевого строительства.

Переход права собственности в соответствии со ст. 223 ГК РФ осуществляется в момент государственной регистрации. В то же время разрешение на ввод объекта недвижимого имущества в эксплуатацию необходимо рассматривать в качестве специального основания для государственной регистрации права на вновь созданный объект недвижимости.

Объект долевого строительства может быть передан застройщиком участнику долевого строительства лишь после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома или иного объекта недвижимости.

Понятие выдачи разрешения на ввод объекта недвижимости в эксплуатацию содержится в ГрК РФ. Согласно ст. 55 упомянутого кодекса разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, проектной документации, а также соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям к строительству, реконструкции объекта капитального строительства, установленным на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство градостроительного плана земельного участка, разрешенному использованию земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проекту планировки территории и проекту межевания территории, а также установленным ограничениям.

Участник долевого строительства, получивший сообщение застройщика о завершении строительства объекта недвижимости, обязан приступить к его принятию в предусмотренный договором срок. Если такой срок договором не предусмотрен, то участник долевого строительства обязан приступить к принятию объекта в течение семи рабочих дней со дня получения сообщения от застройщика.

В отношениях между застройщиком и дольщиком более слабой стороной является дольщик. В связи с этим законодатель предусмотрел довольно широкий перечень оснований одностороннего отказа от исполнения договора по инициативе участника долевого строительства.

Участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора в случае:

• — неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в срок, превышающий установленный договором срок передачи такого объекта на два месяца;
• — в случае если объект построен с отступлениями от условий договора и обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для использования;
• — существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства;
• — в иных предусмотренных федеральным законом или договором случаях.

В соответствии с п. 3 ст. 450 ГК РФ односторонний отказ от исполнения договора допускается в случае, когда такой отказ предусмотрен законом или договором.

Статья 9 Закона об участии в долевом строительстве как раз и представляет собой такой случай. Сторонам договора долевого участия в строительстве не обязательно прописывать в тексте договора соответствующее условие. Равным образом стороны не могут своим соглашением изменить эту норму: она носит императивный, обязательный для сторон характер.

Односторонний отказ от исполнения обязательства по договору необходимо рассматривать в качестве юридического факта, который приводит к расторжению договора долевого участия в строительстве. Это, в свою очередь, ведет к определенным последствиям расторжения договора — возврат переданных сумм, взыскание неустойки и пр.^[4]

Как уже подчеркивалось, перечень оснований для одностороннего расторжения договора по инициативе участника долевого строительства довольно широк. Однако при этом такой перечень является исчерпывающим. Расторжение договора должно быть мотивированным. Судебная практика исходит из того, что если истец, будучи потребителем, не мотивирует своего требования о расторжении договора, в удовлетворении такого иска следует отказать^[5].

В Законе об участии в долевом строительстве не оговаривается процедура одностороннего расторжения договора. Исходя из буквального толкования Закона, можно прийти к выводу, что обращения в судебные органы с иском о расторжении договора долевого участия в строительстве не требуется. Для расторжения договора достаточно простого заявления дольщика, которое по своей правовой сути будет представлять собой односторонне обязывающую сделку. Вместе с тем, если застройщик будет возражать против такого расторжения, то дольщику неизбежно придется обратиться в суд с соответствующим исковым требованием. Кроме того, застройщик вправе оспорить в судебном порядке односторонний отказ участника от исполнения договора.

Требует комментариев и право участника долевого строительства отказаться от исполнения договора в одностороннем порядке в случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства. Понятие «существенное нарушение» является оценочной категорией. Закон об участии в долевом строительстве не дает определения «существенности» нарушения требований к качеству объекта долевого строительства. Ориентиром для определения того, насколько нарушение является существенным, может выступить Закон о защите прав потребителей. В соответствии с упомянутым Законом под существенным недостатком товара (работы, услуги) понимается неустранимый недостаток или недостаток, который не может быть устранен без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляется неоднократно, или проявляется вновь после его устранения, или имеет другие подобные недостатки. В то же время, при оценке нарушений требований к качеству, как представляется, применимо правило, предусмотренное в п. 2 ст. 754 ГК РФ: подрядчик (в нашем случае — застройщик) не несет ответственности за допущенные им без согласия заказчика мелкие отступления от технической документации, если докажет, что они не повлияли на качество объекта строительства.

В случае одностороннего отказа участника долевого строительства от исполнения договора застройщик обязан возвратить денежные средства, уплаченные участником долевого строительства в счет цены договора, а также уплатить проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Банка России, действующей на день исполнения обязательства по возврату денежных средств, уплаченных участником долевого строительства.

Если участником договора является гражданин, проценты взыскиваются в двойном размере. Указанные проценты начисляются со дня внесения участником долевого строительства денежных средств или части денежных средств в счет цены договора до дня их возврата застройщиком участнику долевого строительства.

Исполнение обязательства представляет собой способ прекращения обязательства, состоящий в совершении обязанным лицом действий, предусмотренных договором.

Поскольку договор участия в долевом строительстве является двусторонне обязывающим договором, то обязанности по исполнению договора лежат как на застройщике, так и на участнике (дольщике).

Обязанностью застройщика является в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства. Обязанностью участника является принятие объекта недвижимости и его оплата в соответствии с условиями договора.

Моментом исполнения обязательства застройщиком считается момент подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта строительства. Следует иметь в виду, что указанная норма представляет собой законодательную презумпцию, согласно которой обязательство по передаче объекта недвижимости считается исполненным при условии формального подписания акта об исполнении. В то же время эта презумпция опровержима в случае, если участник (дольщик) докажет, что, несмотря на подписание акта о передаче объекта недвижимости, в действительности передача возведенного объекта недвижимости не состоялась, и, следовательно, отсутствуют основания считать обязательство исполненным. В этой ситуации участник вправе требовать реального исполнения договора, то есть передачи объекта недвижимости, построенного с привлечением денежных средств участника.

Участник долевого строительства считается исполнившим свои обязательства с момента уплаты в полном объеме денежных средств. Такое обязательство должно быть исполнено в соответствии с договором участия в долевом строительстве и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Если участник (дольщик) отказывается подписать акт о передаче ему объекта долевого строительства, то застройщик вправе задержать исполнение, то есть передачу объекта недвижимости. При условии, что участник неправомерно отказался от подписания передаточного документа, он считается просрочившим кредитором, со всеми вытекающими отсюда последствиями.

В том случае, если одна из сторон договора не исполняет своего обязательства (например, участник не оплачивает стоимость передаваемого по договору недвижимого имущества), другая сторона имеет право приостановить исполнение обязательства (застройщик вправе не передавать возведенный объект недвижимости). Более того, пострадавшая сторона вправе потребовать возмещения убытков, причиненных неисполнением контрагентом своих обязательств по договору.

Застройщик, так же как и дольщик, имеет право на одностороннее расторжение договора. Таким правом он обладает в том случае, если договор предусматривает единовременную оплату, а дольщик просрочил платеж более чем на два месяца (ч. 4 ст. 5 Закона о долевом строительстве), либо в случае систематического нарушения со стороны дольщика внесения платежей (более чем три раза в течение двенадцати месяцев или просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца) (ч. 5 ст. 5 Закона о долевом строительстве). Однако право досрочного расторжения наступает у застройщика при соблюдении правил определенной процедуры, предусматривающей обязательное уведомление дольщика (ч. 3 ст. 9 Закона о долевом строительстве).

Среди прав, которыми обладает участник договора долевого строительства, необходимо отметить право на уступку требования по договору долевого участия. Уступка прав требования (цессия) является актом передачи (уступки) права на основании закона или договора, заключенного прежним кредитором (цедентом) и новым кредитором (цессионарием), и приводит к замене кредитора в обязательстве. Общие положения об уступке права содержатся в § 1 гл. 24 ГК РФ, который именуется «Переход прав кредитора к другому лицу». Уступка прав требования по договору участия в долевом строительстве урегулирована особым образом. Специальные правила об уступке по договору участия в долевом строительстве сформулированы в ряде статей Закона о долевом строительстве, и прежде всего, в ст. 11. Это обусловлено спецификой отношений, складывающихся в этой области.

Вместе с тем к уступке права по договору долевого участия в строительстве применяются общие положения ГК РФ, регулирующие порядок осуществления цессии. Уступка прав по договору долевого участия допустима только после уплаты участником долевого строительства цены договора либо одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства.

Введение

этой нормы обусловлено тем, что взаимоотношения сторон по договору долевого строительства имеют сложный характер и содержат как встречные права, так и встречные обязательства. Таким образом, выделение и передача только прав требования, без перевода долга либо без исполнения обязательства участника перед застройщиком, невозможно. Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Следует отметить, что в отношении уступки по договору долевого участия в строительстве установлены два правовых режима в зависимости от того, является цедентом физическое или юридическое лицо. Для юридических лиц установлены определенные ограничения. В частности, не допускается передача гражданам путем уступки требования по договорам, которые заключены юридическими лицами и индивидуальными предприятиями и связаны с инвестиционной деятельностью по строительству многоквартирных домов, после исполнения которых у граждан возникает право собственности на жилое помещение в строящемся доме (ч. 3 ст. 1 Закона о долевом строительстве). Кроме того, на юридическое лицо — цедента возлагается обязанность обеспечить соблюдение положений закона о том, что уплата цены уступки прав требований по договору производится после государственной регистрации соглашения об уступке прав требования (ч. 3 и 4 ст. 11 Закона о долевом строительстве).

• [1] См.: Постановление ВС РФ от 18.12.2014 № 303-АД14−7399 по делу № А04−3049/2014 // СПС «КонсультантПлюс».
• [2] В судебной практике отмечается, что в соответствии с п. 3 ч. 1 ст. 9 Закона об участии в долевом строительстве участник долевого строительства в одностороннемпорядке вправе отказаться от исполнения договора в случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства. Таким образом, правовыенормы Закона о защите прав потребителей и Закона об участии в долевом строительстве предусматривают различные способы восстановления нарушенных прав потребителя — участника долевого строительства в случае, если объект долевого строительствапостроен с отступлением от условий заключенного договора, приведшим к ухудшениюкачества такого объекта. Поскольку в данном случае нормы Закона об участии в долевом строительстве являются специальными по отношению к нормам Закона о защитеправ потребителей, то подлежат применению нормы первого из указанных законов.См.: Обзор судебной практики ВС РФ № 4 (2016), утвержденный Президиумом ВС РФ20.12.2016 // Бюллетень ВС РФ. № 10—11. 2017.
• [3] КС РФ отметил, что ч. 4 и 5 ст. 7 Закона о долевом строительстве, устанавливающие запрет на включение в договор долевого строительства условий об освобождениизастройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства и обязательный пятилетний гарантийный срок на объект долевого строительства, направленына защиту прав участников долевого строительства и не допускают отказ в удовлетворении связанных с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства требованийк застройщику по причине его нахождения в процедуре ликвидации. См.: ОпределениеКС РФ от 24.04.2018 № 977−0// СПС «КонсультантПлюс».
• [4] ВС РФ отметил, что убытки, причиненные участнику долевого строительства расторжением договора участия в долевом строительстве по основаниям, предусмотреннымчастями 1 и 1.1 ст. 9 Закона о долевом строительство, подлежат возмещению застройщиком в полном объеме сверх суммы денежных средств, подлежащих возврату участнику долевого строительства, в том числе при переходе прав и обязанностей к новомузастройщику от первоначального застройщика, не исполнившего своих обязательств.См.: Обзор практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденный Президиумом ВС РФ 04.12.2013 // Бюллетень ВС РФ. № 3.2014.
• [5] Определение ВС РФ от 24.07.2018 № 4-КГ18−43 // СПС «КонсультантПлюс».