Современное обеспечение населения жильем в России

Задача полного обеспечения населения жильем актуальна во все времена. Приобретение собственного жилья — первоочередная потребность для каждой семьи: без удовлетворения этой потребности, ни о каких социальных приоритетах общества говорить нельзя.

Исходя из этого, реализация конституционных прав граждан на достойное жилище рассматривается как важнейшая социально-политическая и экономическая проблема. От выбора тех или иных подходов к решению этой проблемы в значительной мере зависит общий масштаб и темпы жилищного строительства, реальное благосостояние людей, их моральное и физическое самочувствие, политические оценки и мотивация поведения.

Общая динамика решения жилищной проблемы обуславливается единством проявления общегосударственного, коллективного и личного интереса в данной сфере. Эти интересы существуют всегда, но могут найти реальное воплощение только при наличии соответствующих материальных и финансовых возможностей у каждого из представителей этих интересов Ивасенко А. Г. Ипотека: международный опыт и российская практика.- Новосибирск: Издательство НГТУ, 2001. с. 7.

В бывшем СССР жилье для подавляющей части населения предоставлялось бесплатно. Заработная плата и, следовательно, себестоимость всей продукции занижались, а прибыль в результате этого увеличивалась. Увеличивались отчисления от прибыли в бюджет, в фонды социально-культурных мероприятий и жилищного строительства предприятий. За счет бюджетных ассигнований и указанных фондов строилось соответственно муниципальное и ведомственное жилье, которое бесплатно предоставлялось очередникам города, предприятий и организаций.

В то же время часть горожан (особенно в малых городах) и подавляющая часть сельских жителей жили в собственных домах, построенных или купленных ими или их родителями (так называемый частный сектор). Однако заниженная зарплата распространялась и на них, поэтому строительство или покупка частного жилья, как правило, требовали ограничения затрат на питание, одежду, отдых и т. д.

Бесплатность жилья была одной из причин низкого его качества. Строители знали, что очередники будут рады любому жилью. Граждане, получившие жилье, нередко сами замазывали щели, заменяли неказистые обои, приклеивали отставший линолеум. На рынке покупатель выбирает товар, а очередники получаю то, что дают.

Бесплатность жилья нередко приводила к падению нравов: для получения жилья разводились супруги, здоровые граждане иногда запасались справками о психических заболеваниям, в организация среди очередников возникали ссоры и т. д.

Бесплатность жилья имела еще один недостаток — в первую очередь жилье получали руководящие работники местных и центральных органов власти, а также партийные работники. Причем нередко специально для них строилось улучшенное жилье Ивасенко А. Г. Ипотека: международный опыт и российская практика.- Новосибирск: Издательство НГТУ, 2001 с. 7.

По данным Концепции развития системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации, одобренной Постановлением РФ от 11.01.00 № 28, в 1987 году доля государственных капиталовложений в жилищное строительство составляла более 80%, а средства населения — лишь 14,6% (включая средства индивидуальных застройщиков и членов жилищностроительных кооперативов). К началу экономических реформ в России отсутствовал рыночный механизм, предполагающий самостоятельное участие населения в решении жилищной проблемы.

Жилищные реформы, проводимые в 90-е годы в Российской Федерации направлены на сокращение бюджетных ассигнований, на строительство жилья, а в последнее время — и на сокращение дотаций, связанных с организацией эксплуатации жилого фонда Довдиенко И. В. Ипотека: Учебно-практическое пособие. М.: Издательство РДЛ, 2002. с 37.

Современная государственная жилищная политика, наряду с прежней ориентацией на нужды социально незащищенных групп населения, делает новый акцент на решение жилищных проблем основной части работающего населения, располагающего средними доходами, накоплениями и имеющими жилье в собственности в результате бесплатной приватизации. Основными способами решения жилищной проблемы для этой части населения является долгосрочное ипотечное кредитование.

Приоритетная роль активной жилищной политики в экономике страны обусловлена тем, что 25% от общего объема инвестиций составляют средства, вкладываемые в жилищную сферу.

Существенное ускорение темпов жилищного строительства возможно при широкомасштабном внедрении механизмов ипотечного кредитования. В начале 21 века можно говорить о существовании достаточно развитого (в большей или меньшей степени по отдельным регионам) российского рынка жилья, который может служить для развития ипотечного кредитования.

Численность населения Российской Федерации по предварительной оценке составляет около 250 млн. человек, в том числе городское — 210 млн. (73%), сельское — 40 млн. (27%).

Жилой фонд России составляет более 2,7 млрд. кв.м. общей площади, из них более 1,9 млрд. кв.м. — городской жилой фонд, составляющий более 52 млн. квартир, из которых 51,2 млн. — отдельные, а около 1 млн. -коммунальные. Средняя обеспеченность жильем на отдельного человека составляет 18,3 кв.м., увеличившись за последние годы на 1,5 кв. м Довдиенко И. В. Ипотека: Учебно-практическое пособие. М.: Издательство РДЛ, 2002, с. 44. По данным совместной российско-американской программы «Дом для вашей семьи» (Москва-Вашингтон, 1998 г.) в России в отдельных квартирах проживает 136,3 млн. человек, или 94% от числа постоянно проживающих граждан, в коммунальных — 2,9 млн. человек (2%), в общежитиях — 5,8 млн. человек (4%). Более 30 млн. кв.м. обшей площади жилых помещений России (1,3%) размещено в ветхих и аварийных строениях. В целом по стране в неблагоприятных квартирах проживает более 40 млн. человек.

В очереди на получение бесплатного государственного жилья и улучшениежилищных условий стоит более 8 млн. человек.

За последнее десятилетие 20 века в структуре источников финансирования жилищного строительства произошли существенные изменения. Государство в условиях переходного периода экономики не может выполнять роль основного застройщика жилья в необходимых масштабах. Кардинальным образом изменилась структура ввода в действие жилых домов по типам застройщиков. Значительно увеличилась доля частного сектора. Доля бюджетных средств во вводе жилья, достигшая до начала реформ 80%, к концу столетия сократилась до 26%, то есть в 3,1 раза (в том числе для средств федерального бюджета — до 15%). Аналогичные процессы коснулись строительства жилья за счет средств предприятий и организаций (сокращение почти в 2 раза). При этом доля жилья за период с конца 1990 по 1999 годы, возводимого за счет средств индивидуальных застройщиков, увеличилась примерно в 2 раза и достигла 43% общего годового объема ввода площади жилья.

В результате политики бесплатной приватизации и снятия ограничений на количество и размер жилищного фонда по формам собственности. Только в 1999 г. населением России за свой счет и с помощью кредитов введено в действие 1,8 млн. кв.м. жилья, что составило 114,6% к предыдущему году. Доля этих домов в общем объеме введенного жилья в 1999 году была 43,3% (в 1997 году — 35,2%, в 1998 году — 39,4%).

К 2000 году уже 57% всего жилищного фонда России находилось в частной собственности. Такой интенсивный процесс приватизации резко расширил базу для развития рынка жилья. По некоторым оценкам, в крупных городах России ежегодно в сделки купли — продажи вовлечены 1,5−3% квартир, находящихся в частной собственности Довдиенко И. В. Ипотека: Учебно-практическое пособие. М.: Издательство РДЛ, 2002. с 45.

В то же время объективные причины сокращения бюджетных возможностей повлияли на резкое снижения уровня так называемого ''бесплатного" предоставления жилья очередникам для улучшения жилищных условий. Предоставление бесплатного социального жилья сократилось с 1990 по 1997 годы более чем в 3 раза и оказалось доступным примерно 400 тыс. семей в год, тогда как число граждан, имеющих зарегистрированное муниципалитетами право на такое жилье, составляет 6,3 млн. семей. Во многих регионах страны, в отличие от Московского, очереди на жилье практически полностью «заморожены» .

В результате сокращения финансирования строительства жилья со стороны государства, низкого платежеспособного спроса населения, а также недостаточного развития кредитных механизмов инвестирования строительства и приобретения жилья резко сократились объемы жилищного строительства. Объем ввода нового жилья уменьшился за десятилетие почти вдвое.

На развитие российского рынка жилья оказывают влияние многочисленные факторы. Прежде всего, это общая экономико-политическая ситуация в стране, наличие соответствующей законодательной базы, начоговый климат, демографические показатели, миграционные процессы внутри страны.

Динамика строительства жилья — наиболее представительный индикатор состояния рыночной экономики, отражающий темпы развития сопряженных отраслей и экономики страны в целом. Поэтому тот факт, что в 1999 году на территории Российской Федерации предприятиями и организациями всех форм собственности построено 413,3 тыс. новых благоустроенных квартир общей площадью 32 млн. кв. м (что составило 104,3% к 1998 году), является определенной вехой стабилизации и началом нового витка развития российского жилищного строительства Довдиенко И. В. Ипотека: Учебно-практическое пособие. М.: Издательство РДЛ, 2002. с 45.

В сложившейся ситуации необходимость внедрения ипотечного кредитования для решения жилищных проблем очевидна.