Анализ развития ипотеки в условиях индустриально-инновационного развития Казахстан (на примере АО «Ипотечная организация «Казахстанская Ипотечная Компания»)

Внедрение и развитие ипотечного кредитования в РК. Этапы развития ипотечного кредитования

Традиционная советская система жилищного финансирования соответствовала проводимой жилищной политике в целом и заключалась в централизованном распределении бюджетных ресурсов для строительства государственного жилья и его бесплатном предоставлении гражданам, стоящим в очереди на улучшение жилищных условий. В Казахстане с самого начала экономических преобразований, несмотря на свою важность, жилищная реформа проводилась очень медленными темпами. Становление рыночных отношений в жилищной сфере Казахстана началось в 1991 г. после принятия законов «О разгосударствлении и приватизации», «О собственности». Позже были приняты законодательные акты о залоге, инвестиционной деятельности, введен новый Гражданский кодекс, Указы Президента Республики Казахстан, имеющие силу закона, «Об ипотеке недвижимого имущества» и «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», Закон Республики Казахстан «О жилищных отношениях», разработаны положения о купонной приватизации и др. Таким образом, была создана законодательная база для становления рыночных отношений в жилищной сфере. При этом, в условиях недостаточно высокого платежного спроса большей части населения на вновь построенное жилье, а также отсутствия кредитов для приобретения готового жилья, созданный в первые годы реформ рынок жилья оказался не обеспечен необходимыми кредитно-финансовыми механизмами, которые могли бы поддержать платежеспособный спрос населения на рынке готового жилья. В 1993 г. делается важный шаг в жилищной реформе. Указом Президента Республики Казахстан N 1344 принимается «Государственная программа новой жилищной политики и механизмы ее реализации». [9, с. 244]. Она предусматривала ряд важнейших стратегических шагов в сфере жилищной политики государства, такие как: внесение необходимых изменений и дополнений в систему правовых норм, имеющих отношение к жилищной сфере; реформирование системы финансирования жилищного строительства и жилищно-коммунального хозяйства; демонополизация; разработка комплекса мер по снижению стоимости строительства жилья и удешевления его для населения; создание системы льгот участникам процесса жилищного строительства и эксплуатации с целью вовлечения в этот процесс максимального количества граждан и юридических лиц; осуществление мер по расширению арендного сектора в жилищной сфере; модернизация базы стройиндустрии; разработка упрощенной процедуры выделения и регистрации земельных участков для жилищного строительства; комплексное развитие в районах жилой застройки социальной, инженерной и транспортной инфраструктуры; создание эффективных организационных структур для осуществления жилищной политики государства; развитие инфраструктуры рынка жилья и недвижимости в целом.

В целом по республике уровень спроса на жилье являлся низким. Это касалось подавляющего большинства городов и всей сельской местности. Едва ли не единственными центрами, где спрос на жилую недвижимость более или менее сформирован, были две столицы — Астана и Алматы, где по-прежнему сконцентрированы не только бизнес-элита республики, но и большое количество чиновников, включая зарубежных, а также те города, где, в основном, сосредоточены действующие предприятия добывающей и перерабатывающей отраслей промышленности. Перенос столицы из Алматы в Астану в 1997 г. повлек за собой весьма значительные колебания спроса, а вместе с ним и цен на недвижимость. В Алматы, ввиду значительного оттока населения, цены на недвижимость, как жилую, так и коммерческую, в 1999;2000 гг. снизились примерно на 10−15% в долларовом эквиваленте. В Астане, где в настоящее время продолжает ощущаться значительный дефицит жилья, цены после огромного скачка в 1998 г., к 2000 г. немного опустились и стабилизировались примерно на уровне 20−30% ниже, чем в Алматы. Если рассмотреть положение в областных центрах, то здесь наблюдалась следующая ситуация. Как уже указывалось выше, был относительно высок спрос на местных рынках жилья в обеих столицах, а также тех городах, где, в основном, сосредоточены действующие предприятия добывающей и перерабатывающей отраслей промышленности, где относительно высок уровень оплаты труда: Кустанай, Атырау, Павлодар, Усть-Каменогорск. И наоборот, в тех городах, где уровень безработицы относительно высок, наблюдался относительно низкий спрос на жилье. В 1998;2000 гг. увеличился спрос на индивидуальное жилье (загородные комфортабельные дома), перестроенные укрупненные квартиры в многоквартирных домах. С повышением стоимости коммунальных услуг также намечается тенденция увеличения спроса на квартиры с минимальным набором удобств (для низкодоходных семей). С момента кризиса ипотечной системы в США, повлиявшего на мировой финансовый рынок и вызвавшего проблемы казахстанской экономики, прошло чуть более года. Сразу после того, как обанкротилась одна из ипотечных американских компаний, многие отечественные банки прекратили выдачу кредитов, рынки жилья столичных городов стали стремительно остывать, строительная отрасль, в наибольшей степени зависящая от заемных средств, остановилась. Весной-летом 2008 года на рынке жилой недвижимости Алматы произошли значительные изменения. В апреле после непрерывного падения, продолжавшегося 9 месяцев, цены замедлили движение вниз и остановились, достигнув отметки 2000;2200 долларов США за кв. м. Если с сентября прошлого года по апрель нынешнего темпы снижения превышали 5% в месяц, то в апреле-августе итоговые изменения за месяц в среднем не поднялись выше одного процента. На протяжении четырех месяцев цены держались на стабильном уровне, и, начиная с середины августа, показали рост со скоростью около 1,2% в неделю. Количество сделок в весенне-летний период выросло почти в два раза по сравнению с «мертвым» зимним периодом. Основная причина активизации рынка — отложенный спрос населения, накопленный еще с «докризисного» периода — с конца 2006 года, т. е. примерно за полтора года. В среде потенциальных покупателей созрела уверенность, что ждать дальнейшего снижения нет смысла — цены в среднем по городу уже опустились почти на 50%, достигнув уровня сентября-октября 2006 года, т. е. двухлетней давности. Эмпирически выведены некоторые коэффициенты, которые действительно, подтверждаются временем. Так, общеизвестны 7-летние циклы развития экономики, в течение которых она переживает подъем, попутно накапливая инфляцию и прочие негативные факторы, в результате которых перегревается, а затем остывает. Кризис на рынке жилья, выраженный в виде ценового спада, обычно заканчивается через 11 месяцев. За это время накапливается неудовлетворенный спрос у покупателей. Продавцы, в свою очередь, приходят к выводу, что рецессия миновала, и выставляют товар; рынок оживает, а дальше спрос начинает поднимать предложение, что в итоге двигает цены вверх. В 1993 году, согласно Указу Президента РК, была утверждена государственная программа новой жилищной политики, которая предусматривала выдачу долгосрочных льготных кредитов на приобретение или строительство жилья на срок до 30 лет. Цель при этом была проста — дать возможность улучшить жилищные условия семьям со средними и низкими доходами.

Для реализации программы был создан Государственный банк жилищного строительства, через который с 1994 по 1997 год и шло кредитование. Это была последняя инициатива государства, предусматривающая льготное выделение долгосрочных кредитов гражданам, простоявшим в очереди на получение бесплатного жилья 10 и более лет. И, несмотря на явно благотворительный оттенок, она несла в себе элементы рыночных отношений, что, кстати, спровоцировало впоследствии возникновение серьезных проблем. Речь идет об индексации кредитов в долларовом эквиваленте, которая стала причиной конфликта интересов людей, ставших некогда участниками вышеназванной программы. Особенно ситуация ухудшилась после проведенной в апреле 1999 года девальвации национальной валюты и введения свободного плавающего обменного курса тенге. 2005 год стал первым годом реализации Государственной программы развития жилищного строительства в РК на 2005;2007 годы. Поэтому делать выводы и подводить итоги еще слишком рано. Однако уже сейчас государственная программа, только стартовав, уже на ходу меняет свою политику в сторону граждан, остро нуждающихся в собственной крыше над головой. После неоднократных заседаний за столом переговоров с банками второго уровня Казахстанской Ипотечной Компании удалось переубедить банки смягчить требования к платежеспособности претендентов на доступное жилье. Для участников специальной программы ипотечного кредитования доступного жилья смягчены требования к платежеспособности. Если раньше минимальный доход претендентов на доступное жилье должен был составлять на 1-комнатную квартиру 47 тысяч тенге, то теперь этот показатель снизился до 41 тысячи тенге, для 2-комнатной квартиры требования снизились с 69 тысяч тенге до 62 тысяч тенге, для 3-комнатной — с 92 тысяч тенге до 82 тысяч тенге. Оптимизированы и требования по условиям страхования заемщиков. При прежних условиях заемщик при оформлении ипотечного кредита в обязательном порядке должен был осуществлять страхование имущества, личное страхование, а в ряде случаев и страхование гражданско-правовой ответственности, то теперь страхование ГПО не требуется, а личное страхование не будет обязательным. Кроме того консультации и предварительный анализ платежеспособности участников Специальной программы ипотечного кредитования будут производиться бесплатно. Заявления граждан, платежеспособность которых подтверждена займодателем, и рассмотрение которых было отложено при предыдущей реализации жилья в связи с ее завершением, будут рассматриваться в первоочередном порядке при условии повторного подтверждения платежеспособности. Напомним, доступность жилья по Специальной программе ипотечного кредитования обеспечивается за счет снижения стоимости 1 кв. м до 350 долларов США и увеличения срока кредитования до 20 лет, и снижения первоначального взноса и процентной ставки до 10%. При этом приоритетное право на приобретение жилья предоставляется молодым семьям, имеющим детей, работникам государственных органов и учреждений, содержащихся за счет бюджета, и работникам государственных предприятий социальной сферы. Однако нередки случаи, когда, к примеру, учительница, зарабатывающая 25 тысяч тенге в месяц, входящая в список приоритетных категорий, не проходит банковскую квалификацию и со слезами приходит в уполномоченный орган. В таких случаях программой допускается привлечение созаемщика из числа близких родственников. В случаях же, когда не хватает доходов и основного заемщика, и созаемщика, к примеру, для оформления в ипотеку 2-х комнатной квартиры, программой предусматривается привлечение гаранта. В целях повышения спроса на жилье и оптимизации схемы реализации жилья был внесен ряд изменений и дополнений в Правила реализации исполнительными органами областей, городов Астаны и Алматы гражданам РК жилья, построенного в рамках Госпрограммы. Была также упорядочена процедура приема и рассмотрения заявлений граждан, претендующих на приобретение жилья. К примеру, если до принятия изменений приоритетными правами на внесение в список претендентов обладал тот, кто первый сдавал документы, то сейчас установлен порядок формирования единого списка граждан, прошедших платежеспособность. По списку, в целом, принимается решение о распределении жилья в соответствии с условиями Госпрограммы и Правилами реализации жилья. При этом решение о реализации жилья принимается на основании решения комиссии, под руководством акимов областей, в состав которой входят представители общественных организаций и средств массовой информации. Казахстанской Ипотечной Компании приходилось не раз садиться за стол переговоров с банками второго уровня и убеждать пересмотреть коэффициенты. В конце концов, усилия КИК увенчались успехом и скептические настроения банкиров изменились в пользу граждан, остро нуждающихся в жилье. Теперь можно смело заявить о реальных шагах государства по обеспечению граждан доступным жильем, и принимаемых мерах по увеличению доступности ипотечного жилищного кредитования для большинства граждан. Существенную стабилизирующую роль играет и АО «Казахстанский фонд гарантирования ипотечных кредитов». Его создание служит устойчивости системы жилищного кредитования. Именно этим и объясняется солидный уставный капитал, оплаченный учредителем Фонда Национальным Банком РК, который составляет 500 000 000 тенге.

26 мая 2009 Правительство РК утвердило концепцию модернизации и развития жилищно-коммунального хозяйства. Разработан план, в соответствии с ним до 2014 года необходимо создать комфортные и безопасные условия для проживания казахстанцев. Эта первая, можно сказать, революционная программа требует солидных капиталовложений. На ее реализацию предусматривается 300 млрд. тенге. При этом 200 млрд. тенге, поступят из республиканского бюджета. Концепция предусматривает и снос аварийного жилья. Новый механизм возведения недорого жилья разработало Агентство РК по делам строительства и ЖКХ совместно с Жилстройсбербанком. Согласно этого механизма возможность покупки жилья будет предоставляться вкладчикам Жилстройсбербанка. Собирается пул из вкладчиков, которые подтверждают свое желание купить квартиру и платежеспособность. Объект строится за счет республиканского бюджета на выделенной акиматом территории, где местный исполнительный орган должен будет провести инженерные сети. После окончания строительства Жилстройсбербанк возвращает потраченные средства местному исполнительному органу, а тот, в свою очередь, передает их в республиканский бюджет. Цена за 1 квадратный метр такого жилья в Алматы будет составлять 959 долл., в Астане и Актау — 750 долл., в других областных центрах — около 600 долл. К причинам, сдерживающим развитие ипотечного кредитования и других способов финансирования приобретения и строительства жилья, также относятся: высокие риски кредиторов, особенно при кредитовании жилищного строительства; низкая квалификация предпринимательских структур, работающих на рынке недвижимости, разобщенность их интересов и рисков, что влияет на формирование процентных ставок на кредиты и стоимость строительства; слабое участие пенсионных фондов в решении жилищной проблемы; отсутствие реальных механизмов вовлечения в финансирование строительства ресурсов интеллектуальной собственности.. [12, с. 346].

Мы оцениваем нынешнюю ситуацию с ликвидностью напряженной: внешние ресурсы недоступны, внутренние — ограничены и дороги. Состояние рынка ипотечного кредитования и в целом рынка недвижимости в ближайшей перспективе будет зависеть, в первую очередь, от направления и динамики развития экономической ситуации в стране, а также от уровня поддержки ипотеки со стороны государства.

Таблица 3. Инвестиции в жилищное строительство.

В 2009 г. количество строительных предприятий сократилось в 8 раз при незначительном увеличении объема строительных работ. Предприятиями и организациями частной формы собственности в 2009 г. введено 6398 тыс. кв. м. общей площади (93,4% к 2008 г.). Выросла доля жилья, построенного частными инвесторами.

По информации НБК, в 2009 г. БВУ было привлечено подобных займов на сумму около 3,7 млрд долл., или в 2 раза больше, чем в 2008 году.

По данным Агентства РК по статистике по состоянию на 1 июля 2010 г. в РК ипотечные кредиты предоставляют 43 организации. 10] Для того чтобы совершенствовать механизм жилищного ипотечного кредитования необходимо рассмотреть проблемы, которые существуют на современном этапе развития ипотечного кредитования в республике. Специалисты отмечают ряд проблем. Первой проблемой ипотечного жилищного кредитования является нехватка долгосрочных ресурсов. Для рефинансирования ипотечных кредитов, рынок нужно обеспечить необходимыми ипотечными ЦБ, иначе ипотека не получит масштабного развития.

Новые высокие требования к уровню достаточности собственного капитала являются серьезным стимулом для развития в РК секьюритизации, которая обеспечит списание активов с баланса и их одновременное превращение в высоколиквидные ЦБ.

Таблица 4. Объем выполненных строительных работ в Казахстаа.