Документальное оформление ипотечного кредитования

Приобретение жилой недвижимости является сложным и многофакторным процессом. Множество потребителей ежегодно приобретают продукцию, которая еще не создана (на стадии строительства) на деньги, которых у них нет (кредитные средства). Важным элементом этого процесса является анализ составляющих совершаемой сделки с точки зрения прогнозирования ее финансирования.

Современное многообразие предложения объектов жилой недвижимости и кредитных продуктов, на таком крупном локальном рынке как Санкт — Петербург, позволяет выбирать потенциальному потребителю из большого числа предлагаемых застройщиками вариантов квартир и использовать при этом различные инструменты по финансированию покупки. Решение о приобретении жилья, для рядового покупателя, зависит от трех основных групп показателей конкурентоспособности [1], которые можно характеризовать как: качество (Q), сроки (T), цена (P). Функция спроса (D) для потребителя в данном случае будет выглядеть следующим образом:

(1).

Понятие качество, в данном разрезе, включает в себя различные характеристики строительной продукции, которые складываются из следующих групп факторов:

• 1. Параметры объекта недвижимости (размеры и компоновка помещений, соседствующие жилища, видовые характеристики, внутренне оснащение и т. д.);
• 2. Параметры здания (архитектурные особенности, общая этажность, характеристики инженерных систем и т. д.);
• 3. Особенности района расположения (транспортная доступность, придомовое окружение, социальная инфраструктура и т. д.).

Сроки окончания строительства являются важным параметром сделки по приобретению жилья, которые ограничивают дату эксплуатации объекта недвижимости. Фактически этот параметр означает момент начала использования жилья, а не регистрацию прав собственности на него, так как официальное оформление может сопровождаться задержкой от нескольких месяцев до завершения срока выплат по кредиту, в случае нахождения этих прав у кредитующей организации.

Цена приобретения — ключевой фактор, на который обращает внимание клиент при покупке. Стоимость, при прочих равных условиях, корилирует со сроками завершения и качеством продукции, следующим образом:

• 1. Чем больше срок до окончания строительства, тем меньше стоимость объекта недвижимости;
• 2. Чем выше качество продукции (лучше параметры), тем выше цена на него.

Сравнительный анализ рассматриваемых продуктов ведется клиентом в два этапа. Первый — сбор данных о различных продуктах, представленных на рынке, и выбор наилучшего для клиента объекта недвижимости. Второй — выбор способа оплаты (финансирования сделки) выбранного объекта. После принятия принципиального решения о конкретном продукте такие факторы как сроки (T) и качество (Q) определены и потребитель не может на них влиять. Функция индивидуального спроса потребителя (DS) формируется из ценовых факторов и характеризуется двумя составляющими: размерами первоначального взноса (Po), который готов внести клиент, и ежемесячного платежа (PN), который он способен выплачивать на протяжении определенного времени (N), исчисляемого в месяцах.

(2).

В данной зависимости функция индивидуального спроса — это платежеспособность клиента, которая может быть представлена в линейном виде следующим образом:

(3).

Ежемесячный платеж (PN) может быть аннуниететным или дифференцированным. Аннуниететный платеж — это равный по сумме ежемесячный платеж по кредиту, который включает в себя сумму начисленных процентов за кредит и сумму основного долга (PN=const). Дифференцированный платеж уменьшается к концу срока кредитования и состоит из выплачиваемой постоянной доли основного долга и процентов на невыплаченный остаток кредита (PN=const).

Наиболее распространенным является применение схемы с использованием аннуниететных платежей, при котором функция индивидуального спроса будет формироваться следующим образом:

(4).

Для успешного заключения сделки параметры индивидуального спроса, при соответствии всем остальным требованиям, должны быть уравновешены с предложением финансирующей организации — ипотечным кредитом, который формируется из следующих составных элементов [2]:

• 1. Процентная ставка по кредиту (I);
• 2. Срок кредитования (N);
• 3. Начальная стоимость объекта недвижимости (P);
• 4. Сумма кредита (PM);
• 5. Размер первоначального взноса (Po);
• 6. Конечная стоимость кредита (PMT);
• 7. Конечная стоимость объекта недвижимости (PT).

Кредитование увеличивает конечную стоимость продукции, однако дает возможность распределения финансовой нагрузки на потребителя во времени. Стоимость объекта недвижимости для потребителя с учетом переплаты (PT) формируется из первого взноса и итоговой стоимости кредитного продукта следующим образом:

(5).

Равновесие потребительского спроса и предложения на рынке первичной недвижимости при покупке выражается следующими математическими тождествами:

(6).

(7).

Конечная стоимость кредита формируется различным образом в зависимости способа начисления процентов — простых или сложных. Использование простого процента банками формирует ее следующим образом:

(8).

Тождественное равенство зависимостей (7) и (8) формируют равновесие спроса и предложения пропорций. В рамках одного кредитного продукта процентная ставка (I) будет постоянна. Определение приемлемого варианта ипотечного продукта будет состоять в выборе одного из возможных вариантов решения уравнения с несколькими переменными (N, PN, PM):

(9).

Данное уравнения описывает поверхность в пространстве, а каждое его решение — одна из точек на ее поверхности.

Рассмотрим один из частных случаев моделирования стоимости ипотечного кредита исходя из следующих условий:

• 1. Процентная ставка по кредиту I=8 [3];
• 2. Ежемесячный платеж имеет равные значения, его размер варьируется от 1 до 50 тысяч рублей;
• 3. Сроки кредитования (N) рассматриваются в диапазоне от 6 до 96 месяцев.

Данные уточнения позволяют построить трехмерную поверхность, описывающую все возможные решения уравнения (9), в зависимости от переменных параметров (рис. 1).

Полученная модель позволяет в рамках конкретной кредитной программы (PN=const) выбрать приемлемую структуру оплаты в рамках следующих потребительских стратегий:

• 1. Максимизация размера потребительского кредита, такая стратегия обусловлена желанием приобрести наиболее дорогой объект недвижимости.
• 2. Стабильность ежемесячного платежа — эта стратегия связана с желанием обеспечить постоянство выплат и ориентированная на покупателей с фиксированным доходом.
• 3. Максимизация срока кредитования, такая стратегия ориентирована на потребность минимизации ежемесячных выплат при фиксированном размере кредита.

Ипотечное кредитование является важным сопутствующем элементом приобретения жилья физическими лицами и определение основных параметров кредитного продукта (N, PN, PM) будут формировать финансовые отношения покупателя и кредитной организации на долгие годы, а использование соответствующей модели (рис. 1) способствовать принятию взвешенного решения.

Чтобы оформить ипотеку дома или квартиры следует подать в выбранный банк заявку на получение ипотечного кредита и все необходимые документы для ипотеки, большинство из которых имеет стандартную форму. Принятие банком решения о предоставлении кредита может занять от нескольких дней до нескольких недель. Некоторые ипотечные банки предлагают услугу «экспресс — ипотека», когда решение о выдаче кредита принимается за считанные часы. В случае положительного решения банковской кредитной комиссии, можно переходить к выбору жилья.

За определенное банком время (несколько месяцев) заемщику необходимо найти подходящую квартиру (или дом), которая отвечала бы требованиям к ипотечному жилью, выдвинутым банком-кредитором. По выбранной квартире (дому) следует собрать документы, которые требуются для проведения сделки купли-продажи, а также оценки жилья. Приблизительный список этих документов следующий:

• · правоустанавливающие документы на выбранное жилье;
• · паспорт на жилье с его планом;
• · справка о регистрации (форма 9) и характеристика жилого помещения (форма 7);
• · справка об отсутствии задолженности по оплате жилья и коммунальным платежам;
• · выписка из Единого государственного реестра прав (о субъекте права на жилье, правоустанавливающих документах, об отсутствии обременений по квартире);
• · разрешение органов опеки и попечительства на отчуждение квартиры (при наличии несовершеннолетних собственников квартиры, либо обременения квартиры правами несовершеннолетних лиц).

Оценка жилья — это обязательный этап оформления ипотеки дома или квартиры. Связан он с ограничением суммы кредита, которую может предоставить банк — это не более 80−100% оценочной стоимости жилья. Именно оценочной стоимости, а не рыночной (той, которую может запрашивать продавец).

Страхование жилья — также необходимый этап оформления ипотеки. Сроки кредитования обычно весьма продолжительны, поэтому банк требует гарантий в виде обязательного страхования рисков потери трудоспособности заемщика, утраты права собственности на жилье или его повреждения.

После проверки банком выбранной заемщиком квартиры или дома, а также их оценки и страхования, наступает этап заключения договора ипотечного кредитования. В большинстве ипотечных банков форма договора ипотеки не подлежит изменению, и заемщику следует заранее с ней ознакомиться, чтобы позже не пришлось отказываться от кредита, если какие-то условия договора окажутся неприемлемыми. Возможен так же вариант, когда вместо отдельного договора ипотеки между продавцом квартиры и покупателем (заемщиком кредита) заключается договор купли-продажи, составленный таким образом, что ипотека из него возникает в силу закона. Одновременно с договором ипотеки может потребоваться оформление закладной. Это именная ценная бумага, свидетельствующая право кредитора на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без представления других доказательств существования этого обязательства.

Как правило, чтобы оформить ипотеку дома или квартиры, необходимо участие нотариуса.

Завершается оформление ипотеки государственной регистрацией в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестре).

Перечень документов, необходимых для рассмотрения Заявления заемщика:

• 1. Лист предварительной квалификации заемщика (заявление-анкета);
• 2. копия паспорта РФ (все страницы, включая незаполненные);
• 3. справка о доходах по форме 2-НДФЛ (оригинал + копия);
• 4. Памятка по справке 2-НДФЛ
• 5. заверенная копия трудовой книжки (+ её копия);
• 6. Памятка по заполнению трудовых книжек
• 7. Копия заверенного контракта + справка о прохождении службы (для лиц, проходящих службу по контракту) (+ их копии);
• 8. Копия военного билета для лиц мужского пола призывного возраста (все страницы, включая незаполненные);
• 9. Справка о размере пенсии + копии всех страниц пенсионного удостоверения;
• 10. Согласие на обработку личных данных.

При наличии дохода по совместительству предоставляются:

• · копия приказа о принятии на работу Заемщика;
• · копия трудового контракта (договора) Заемщика;
• · справка с места работы о размере дохода за последние шесть месяцев по форме 2-НДФЛ;

Документы, подтверждающие доход и занятость индивидуального предпринимателя:

• · копия налоговой декларации по форме, установленной для конкретного метода налогообложения, применяемого данным Заемщиком, с оригиналом отметки налогового органа о ее принятии, либо копия налоговой декларации по налогу на доходы физических лиц установленного образца (форма 3-НДФЛ) за два последних полных налоговых периода с отметкой налогового органа о принятии;
• · копия книги учета доходов и расходов и хозяйственных операций индивидуального предпринимателя заверенная подписью должностного лица налогового органа и скрепленная печатью налогового органа. Вместо книги учета доходов и расходов может быть представлена справка (оригинал) из налогового органа о полученном индивидуальным предпринимателем доходе согласно указанной книге;
• · копия свидетельства о государственной регистрации предпринимателя;
• · копии лицензий и свидетельств на занятие отдельными видами деятельности, если они подлежат лицензированию в соответствии с действующим законодательством;
• · выписка из Единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей;
• · копии квитанций (платежных поручений) об уплате налогов за два последних полных налоговых периода или справка налогового органа об отсутствии задолженности по налогам.

Перечень документов по квартире, которую намерены приобрести за счет средств ипотечного кредита (займа).

• 1. Копии паспортов продавцов;
• 2. Копии правоустанавливающих документов на жилое помещение: свидетельство о праве собственности; договор купли-продажи, договор о приватизации; договор дарение, иное;
• 3. Копия технического паспорта на квартиру;
• 4. Поквартирную карточку (справку) о лицах, зарегистрированных в приобретаемом жилом помещении;
• 5. Документ, подтверждающий отсутствие обременений и ограничений по приобретаемой квартире можно получить в Федеральной регистрационной службе (г. Архангельск, ул. Садовая, 5А) или его филиалах;
• 6. Оригинал отчета об оценке Жилого помещения, произведенный независимым оценщиком и сертификат (лицензия) оценщика.
• 7. До оформления сделки купли-продажи и/или ипотеки квартиры необходимо предоставить копию разрешения органов опеки и попечительства:
  • o от продавца на продажу квартиры (в случае, если в ней имеют право собственности несовершеннолетние);
  • o от покупателя (заемщика) на ипотеку Жилого помещения. В случае приобретения жилого помещения в собственность несовершеннолетнего лица, когда это является обязательным условием по решению суда или органов опеки, а также в случаях участия заемщика в программах субсидирования, предусматривающее условие о приобретение в собственность несовершеннолетнего лица жилого помещения.

В случае принятия решения о необходимости поручительства, предоставляются: копия паспорта, справка о доходах и анкета поручителя.

Региональный оператор имеет право запросить иные необходимые дополнительные документы.