Аренда в системе управления муниципальной собственностью (на примере ГУП Гостиничный комплекс «Берлин»)

Прежде чем говорить о предложениях по повышению эффективности законодательной базы в области аренды, определим, что представляет собой договор аренды в современном законодательстве. По природе договор аренды относят к категории вещных, реальных договоров. Вещное право, называемое также абсолютным, предоставляет человеку непосредственное господство в той или иной форме над вещью, то есть объектом вещного права является вещь. Обязательственное право дает одному лицу право требовать от другого совершения определенного действия, которое и является объектом права. Это право называют еще относительным. Вещное право абсолютно и устанавливается независимо от воли субъектов. Например, право собственности, составляющее наиболее значимую часть категории вещных прав, может приобретаться по рождению. Для возникновения обязательственного права необходима воля субъектов, которая и выражается в виде договора, заключенного на определенных условиях по обоюдному согласию контрагентов.

В мировой практике исторически сложились два подхода к определению юридической природы договора аренды (в той или иной форме влияние указанных подходов наблюдается в законодательстве разных стран). Согласно первому подходу при аренде устанавливаются вещные права нанимателя на арендуемое имущество. В этом случае продажа или иное отчуждение вещи у собственника не прекращает действие ранее заключенного договора аренды. Определяющим моментом операции является нанятая вещь как материальный объект. Особенность второго подхода состоит в том, что, согласно ему, аренда, напротив, не устанавливает вещный характер прав между нанимателем и нанятой вещью, то есть носит обязательственный характер. Продажа или отчуждение имущества собственником должны автоматически прекращать аренду, заключенную между бывшим собственником имущества и нанимателем. В этом случае на первый план выступает именно договор. При сдаче вещи в аренду собственник имущества лишается прав владения и пользования вещью.

Но попытаемся определить, стеснен ли собственник имущества в осуществлении основного для него права — права распоряжения. На первый взгляд, какого-либо ограничения в распоряжении имуществом у арендодателя нет — он может продать его по своему усмотрению, нисколько не считаясь с мнением арендатора. Однако ограничение права распоряжения следует рассматривать не только в контексте с продажей или иным отчуждением имущества, а, прежде всего, применительно к возможности арендодателя в любой момент удалить нанимателя по своему усмотрению. В этом случае наложение запрета на возможность собственника имущества самостоятельно избавиться от арендатора в любой момент без возникновения каких-либо юридических затруднений устанавливает вещный характер прав нанимателя.

Вещный характер прав арендатора проявляется и при отчуждении имущества у первоначального собственника. Право арендатора — вещное право, так как в течение всего срока договора аренды устанавливается неразрывная связь между арендатором и нанятым имуществом. Следовательно, переход права собственности на сданное в аренду имущество не является основанием для расторжения или изменения договора аренды; права нанимателя, как вещные права, превалируют над договорными отношениями между покупателем и продавцом-арендодателем, являющимися элементом обязательственного права. В римском праве договор аренды носил обязательственный характер. Это определялось тем, что сущность договора аренды, по мнению римских юристов, заключалась не в установлении для арендатора прав на вещь, а в предоставлении известной совокупности действий для участников сделки в составе, определенном договором. Сама вещь в договоре оказывалась как бы на втором плане; например, договор считался исполненным и в случае, когда вместо установленной первоначально вещи нанимателю предлагалась другая, равновеликая. А современное немецкое законодательство устанавливает, что договор аренды сохраняется в силе при добровольной продаже имущества, но подлежит расторжению в том случае, если арендуемая вещь продается за долги прежнего хозяина-арендодателя. Данное положение не вполне корректно увязывается с экономической стороной этой операции. На самом деле публичная продажа на аукционе по своей природе очень сходна с продажей вообще и отличается только тем, что при ней имущество отчуждается не самим собственником, а иным лицом.

В итоге получается, что если акцентировать внимание только на правах владения и пользования, которые предоставляются на возмездной основе в течение определенного срока, то аренда в данном понимании часто может фактически подменяться другими категориями, например, возмездным оказанием услуг. Например, право собирать плоды в саду несет на себе отпечаток пользования, но это право не становится договором аренды только потому, что за него уплачивается вознаграждение и оно является срочным. Поэтому определение аренды обязательно должно содержать в себе указание на вещный характер данного договора. Его можно сформулировать так: договор аренды — это договор, по которому одна сторона (собственник имущества или уполномоченное им или законом иное лицо) предоставляет на известный срок и за известное вознаграждение индивидуально определенную вещь в пользование и владение другой стороне (арендатору). В пределах срока договора он приобретает, во-первых, право собственности на плоды, продукцию и доходы, полученные в результате использования арендованного имущества, и, во-вторых, неотъемлемое право пользования и владения имуществом в течение срока договора.

Заключение

договоров аренды между арендодателями и арендаторами опирается на принципы консенсуальности, взаимности и возмездности. Консенсуальность означает приемлемость условий сделки для обеих сторон и достаточность достижения соглашения между сторонами для совершения сделки, ее юридического оформления. Взаимность имеет в виду, что каждая из договаривающихся сторон приобретает права и несет обязанности по отношению к другой стороне. Принцип возмездности означает, что договором аренды предусматривается возмездная передача имущества, то есть предоставление его за плату.

Сегодня требуется постепенно типизировать договоры аренды, отражающие указанные ее разновидности, а также способы осуществления, предусмотрев одновременно модернизацию, совершенствование типовых форм договорной документации по мере трансформации законодательных и других нормативных актов, регулирующих аренду и появление новых видов аренды. В этом мы видим один из способов повышения эффективности управления процессом аренды в нашей стране. Для этого необходимо, прежде всего, выделить способы аренды, виды объектов аренды, группы собственников (арендодателей) и арендаторов, применительно к которым целесообразно разрабатывать типовые формы договоров. Мы предлагаем выделять при этом такие способы аренды, как собственно аренда, прокат, лизинг, аренда с выкупом арендованного имущества. В числе собственников-арендодателей целесообразно различать государственные и муниципальные органы власти, коммерческие и некоммерческие организации, учреждения, индивидуальных собственников. В типовых договорах необходимо отразить специфику аренды разными арендаторами, в том числе юридическими и физическими лицами, резидентами и нерезидентами.

Наличие большого количества признаков, которые мы рекомендуем отражать в договорах аренды, приведет к разработке огромного количества форм типовых договоров. Но в этом нет практической необходимости. Поэтому мы предлагаем нейтрализовать проблему с помощью системного принципа построения совокупности типовых договоров в форме уровневого подхода.

Первым (низшим) является уровень, на котором должен находиться универсальный макет договора аренды. В нем содержатся сведения, необходимые всем договорам: данные о виде аренды, об объекте аренды, арендодателе и арендаторе, условиях аренды (срок, арендная плата, характер использования объекта аренды и прочее), ответственности сторон, порядке расторжения и продления договора.

Вторым (средним) уровнем является уровень, на котором осуществляются дополнения к универсальному макету договора аренды, связанные со способом аренды и видом объекта аренды.

Третьим (высшим) считается уровень, на котором вносятся дополнения в универсальный макет договора аренды, соответствующие данному способу и виду аренды, вытекающие из особенностей арендодателя, арендатора, особых условий аренды.

Несмотря на универсальность предлагаемого подхода к типизации форм договоров аренды, невозможно принять раз и навсегда заданные формы. Изменение законодательства на федеральном уровне и на уровне субъектов федерации, появление новых способов и видов аренды, а также изменение характера использования объектов аренды потребует периодической корректировки типовых форм, но сама уровневая структура при этом сохранится. В результате анализа большого количества типовых договоров аренды, применяемых сегодня, мы выделили наиболее оптимальные, пригодные для использования (пока не введена типизация договоров) между различными субъектами арендных отношений и по поводу передачи в аренду разных объектов (см. приложение 2).

Сегодня остро стоит вопрос о необходимости экономизации положений, определяющих правила и нормы арендной деятельности и арендных отношений. В действующих нормативных актах основной упор сделан на юридическую, правовую сторону аренды, в них освещаются права и полномочия договаривающихся сторон, формы договора, взаимные обязательства, условия пользования арендуемым имуществом, порядок установления арендной платы, способы заключения, расторжения, продления договора аренды. Все это необходимо для управления арендой. Но аренда представляет юридический процесс только в рамках заключения договора как юридического документа и регулирования правовых отношений в ходе исполнения договора. В своей основе аренда отражает экономические отношения, обусловленные частичным переходом объекта собственности из рук арендодателя в руки арендатора, возникающими при этом денежными отношениями, возможностью арендатора извлекать полезность, получать доход за счет использования объекта аренды.

Любая попытка поставить юридическую сторону аренды над экономической, а тем более вытеснить экономическую сторону приводит к превалированию формы над содержанием, выхолащиванию сущностной стороны проблемы. Такого рода перекосы наблюдаются и в Гражданском Кодексе РФ, и в других законодательно-нормативных актах, регулирующих аренду. И дело здесь не в умысле авторов юридических документов, а в том, что при их составлении были приняты во внимание именно юридические, правовые аспекты вне рассмотрения их единства с экономическими факторами, играющими в данном случае основную роль. Рассмотрим, например, статью 614 Гражданского Кодекса РФ «Арендная плата». В основной части своего содержания статья посвящена соблюдению сроков внесения платы, отражению ее величины в тексте договора об аренде, возможности изменения этой величины по соглашению сторон, праву арендатора и арендодателя требовать изменения арендной платы, установлению арендной платы за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей. Об экономической сущности арендной платы, величине возмещения ею затрат арендодателя, зависимости величины арендной платы от характера хозяйственного использования объекта аренды, доходов арендатора сказано очень мало. Если исходить из того, что Гражданский Кодекс РФ есть чисто юридический документ, то предъявлять к нему требования раскрытия экономического содержания, освещения экономической стороны процессов и объектов, на которые распространяется юрисдикция, было бы неправомерным. Но тогда необходимо иметь наряду с юридическими нормативно-методические документы, характеризующие экономические нормы аренды. Обращаясь к тому же примеру об арендной плате, мы должны исходить из положения, что уровень арендной платы намного важнее необходимости ее своевременного внесения в установленные сроки.

Следующее направление повышения эффективности нормативно-правового регулирования арендных отношений в современной экономике России, по нашему мнению, должно быть связано с анализом типовых нарушений, возникающих из-за несовершенства законодательной базы в области аренды и, как следствие, отсутствия определенных условий в договорах аренды. Для этого проанализируем ситуации наиболее типичные для судебной практики и предложим во избежание недоразумений оговаривать определенные ситуации в арендных договорах.

3.2 Оптимизация договорных основ аренды муниципальной собственности Конечно, кроме проблемы поступления арендной платы, есть еще немало проблем в сфере управления муниципальной собственностью, которые стоят перед органами местного самоуправления.

И одна из них, это отсутствие в данный момент унифицированной системы учета муниципального имущества, а вследствие этого нет точного представления объектов муниципальной собственности, а потому и недостаточная финансовая самостоятельность, так как невозможно точно оценить весь налоговый потенциал муниципального района.

Поскольку в данный момент в реестр муниципальной собственности в Москве данные вносятся не с электронных носителей, а вручную, и этот процесс занимает большое количество времени и приводит к наличию ошибок, то можно сказать, что реестр муниципальной собственности не эффективен.

Все перечисленные возможности могут стать действительностью, после приобретения данного программного продукта, по предварительным расчетам она будет стоить не менее 400 000 рублей, конечно после приобретения проблема с электронным учетом не решится в один момент, но постепенное освоение новых технологий, приведет к положительным результатам.

Следующая проблема — это наличие бесхозяйных объектов, которая возникла следующим образом: при составлении перечня объектов подлежащих разграничению и передаче в муниципальную собственность не были учтены некоторые объекты, в результате эти объекты не вошли в состав имущества поселений и муниципального района, и как следствие этого не были прописаны в Законе Московской области 3388−790 от 18.

12.2006г. «О разграничении имущества, находящегося в муниципальной собственности «, в результате появились бесхозяйные объекты недвижимости в Москве.

В 2007 г. были сформированы дополнительные списки объектов и были внесены изменения в закон, но и в настоящий момент проблема бесхозяйных объектов существует.

В Москве бесхозяйные объекты недвижимости формируются по трем причинам:

1. Собственник объекта недвижимости неизвестен.

2. Собственник известен, но не имеет правоустанавливающих документов.

Проблему бесхозяйных объектов недвижимости могла бы решить полная инвентаризация объектов Октябрьского района, которая подразумевает следующие действия:

1. установление собственника объекта недвижимости;

2. определение функционального разрешение использования объекта недвижимости;

3. независимая оценка объекта недвижимости;

4. установление технического состояния и его статуса, если это объект недвижимости жилого или нежилого фонда;

Но решение этой проблемы накладывается на следующую не решенную проблему, это отсутствие правоустанавливающих документов, как на бесхозяйные объекты, так и на объекты муниципальной собственности, Из этой проблемы вытекает следующая задача — это проведение технической инвентаризация объектов недвижимости.

Состояние управления ГУП «Гостиничный комплекс Берлин» характеризуется наличием сложившейся постоянно совершенствующейся системы управления имуществом.

Существующая система управления имуществом включает:

учет и ведение реестра областного имущества;

установленный порядок назначения руководителей унитарных предприятий, определения размера заработной платы, условий их работы и отчетности по результатам работы предприятия;

утвержденный примерный устав унитарного предприятия и контракт с руководителем;

ежеквартальный анализ хозяйственной деятельности унитарных предприятий;

контроль за использованием и сохранностью государственного имущества.

Указанная система успешно реализуется. Все предприятия и учреждения поставлены на учет. Назначение руководителей производится только в соответствии с установленным порядком. Устав ГУП «Гостиничный комплекс Берлин» приведен в соответствие с примерным уставом унитарного предприятия.

В установленные сроки проводится анализ хозяйственной деятельности с направлением результатов в соответствующие отраслевые областные министерства для принятия мер. Осуществляется постоянный контроль за использованием государственного имущества.

Анализ хозяйственно-финансовой деятельности показывает, что наметилась тенденция улучшения финансово-экономических показателей деятельности ГУП «Гостиничный комплекс Берлин»

В частности, руководители унитарного предприятия самостоятельно управляют финансовыми потоками, в том числе принимают решения о направлениях использования прибыли. Они не связаны необходимостью согласовывать свои решения с собственником имущества (за исключением вопросов распоряжения недвижимым имуществом).

Действующее законодательство, эффективно защищая права руководителей, создает значительные трудности для применения к ним мер ответственности за результаты деятельности предприятия.

На практике широкие полномочия руководителей ГУП «Гостиничный комплекс Берлин» в отсутствие действенных инструментов и порядка управления, контроля и мотивации руководителей приводят к заключению сделок, в которых заинтересовано руководство унитарного предприятия, что приводит к искусственному завышению себестоимости услуг.

Отсутствует порядок и практика получения собственником части прибыли унитарного предприятия как в России, так и в области, хотя в уставе унитарных предприятий это предусмотрено.

Следовательно, для того чтобы деятельность ГУП «Гостиничный комплекс Берлин» имела большую эффективность, существующая система управления унитарными предприятиями должна постоянно совершенствоваться с учетом изменения структуры областного имущества и состава государственных унитарных предприятий.

Заключение

Итак, мы рассмотрели понятие аренды в системе муниципальной собственности и способы ее формирования, а также отдельные направления управления собственностью муниципальных образований. Кроме того, была изучена практика арендных отношений на примере ГУП «Гостиничный комплекс Берлин». На основании изложенного материала можно сделать вывод об имеющихся проблемах в управлении и распоряжении объектами муниципальной собственности и арендными отношениями.

Для эффективного управления имуществом должны быть созданы необходимые и достаточные базы управления (организационная, юридическая и экономическая). Эти базы управления подразумевают наличие ряда отношений:

отношения между собственниками недвижимости (федерация, субъекты федерации, муниципалитеты, частный сектор);

отношения относительно видов имущества (движимое, недвижимое, в т. ч. земельные отношения).

Развитие муниципальной собственности, расширение объектной базы обусловлено необходимостью развития муниципального хозяйства. Оно неизбежно следует за экономическим ростом муниципального образования и спросом населения.

В настоящее время возникла необходимость проведение анализа и принятие решений в области управления и распоряжения государственным и муниципальным имуществом. Сегодня ощущается объективная потребность в создании стройной, экономически и логически выверенной системы критериев, в соответствии, с которыми государственная собственность будет управляться эффективно и под контролем общества.

Осуществляемые в Российской Федерации экономические реформы изменили правовое, финансово-экономическое и социальное положение государственных, муниципальных предприятий и учреждений, их статус в хозяйственной деятельности. Рыночные механизмы ставят государственные и муниципальные предприятия в принципиально новые отношения с бюджетами, хозяйственными партнерами, возникают новые экономико-правовые регуляторы. В соответствии с Конституцией Российской Федерации все формы собственности равны, и предприятия, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, не имеют преимуществ перед частными фирмами.

Другими словами, государство действует в значительной мере по правилам рыночной экономики. Это требует существенного повышения эффективности системы управления экономикой, в том числе — в сфере использования государственного и муниципального имущества, которую государственные и местные органы власти имеют возможность регулировать непосредственно.

Причина роста популярности аренды состоит в том, что она представляет собой весьма простую финансовую сделку. Аренда позволяет вовлекать в хозяйственный оборот необходимое имущество без значительных единовременных вложений, а также предоставляет возможность получать доход посредством сдачи в аренду временно неиспользуемых объектов, сохраняя право собственности на них. Но легкость применения уравновешивается целой чередой причин, препятствующих оптимальному развитию аренды в России. В результате проведенного исследования автором работы были установлены недоработки теоретико-практического плана в области арендных отношений, устранение которых будет способствовать развитию аренды в России.

Во-первых, сегодня в экономической теории отсутствует четкое определение понятия «аренда», что не только осложняет установление места и роли аренды как категории в экономической науке, но и тормозит развитие арендных отношений в отечественной экономике, так как без определения сущности явления сложно выработать механизмы оптимизации развития арендных отношений в современной экономике. Обобщив весь предшествующий теоретический материал, мы попытались в своей работе сформулировать исчерпывающее определение понятия «аренда». В нашей формулировке оно выглядит следующим образом: аренда (от лат. arrendareнайм или договор на передачу имущества собственником другому лицу) -это система хозяйствования или организационная форма предпринимательства, которая предполагает передачу на договорных условиях собственником (арендодателем) имущества во временное владение и пользование или только пользование другому лицу (арендатору) за плату на возмездных условиях. При этом плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендуемого имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.

Запрещено сдавать и брать в аренду имущество, представляющее национальную ценность, связанное с национальной безопасностью, являющееся частью стратегических вооружений (конкретные виды объектов, сдача которых в аренду ограничена или запрещена, определяются местным законодательством).

Во-вторых, недостатком является смешение близких по сути, но имеющих принципиально разное смысловое содержание понятий — «аренда» и «арендные отношения». Во избежание недоразумений в определении направления дальнейшего исследования мы разграничили два сходных явления. Для нас сущность и содержание аренды проявляется наиболее полным образом в арендных отношениях. Данное понятие можно отнести к фундаментальным понятиям теории аренды и экономической теории в целом, потому что оно характеризует движение основного массива объектов собственности и переход из одних рук в другие. Законодательные и другие правовые акты чаще оперируют такими понятиями, как: аренда, арендатор, арендодатель, арендная плата, а сама категория арендных отношений отражена в них в виде частных форм этих отношений таких, как права и обязанности, заключение, прекращение и расторжение договора аренды и прочее. Таким образом, арендные отношения — это экономико-правовые отношения, возникающие между арендодателем и арендатором.

Категория аренды вырастает на почве разграничения прав собственности, мы попытались рассмотреть аренду как специфическую форму собственности, то есть установить родовидовые связи между двумя категориями и выделить специфические видовые черты арендных отношений по сравнению с другими отношениями собственности (доверительной собственностью (трастом), займом, поручительством, куплей-продажей, наймом и кредитом). В результате анализа было установлено, что не все правовые институты в одинаковой степени эффективно могут использовать данную разницу потенциалов, заложенную в расщеплении института рыночной собственности. Каждый из них ограничен определенной специфической сферой действия, своим характерным объектом сделки, особым составом участников, конкретными сроками действия договоров, разными объемами прав и обязанностей, участвующих в сделках сторон.

Аренда предполагает сохранение существующих форм собственности и их воспроизводство. Из такой особенности аренды следует, что она может обслуживать различные формы собственности и развиваться на базе не только государственной и кооперативной собственности, но и частной или частно-коллективной собственности. Тем самым аренда выступает гибкой формой хозяйствования в условиях различных форм собственности, обеспечивая сохранение существующих форм собственности, в частности, государственной. Особая роль аренды в том, что, с одной стороны, она способствует становлению новых форм собственности, в том числе и частной, а с другой, — непременно ведет к преодолению их, к подлинной демократизации экономических отношений. В процессе аренды происходит саморазвитие государственной собственности, а при определенных экономических условиях — и превращение ее в общую совместную или долевую. Вкладывая свои средства и труд в улучшение и количественное умножение основных средств производства, арендаторы становятся уже не только владельцами, но и собственниками таких приращений. В результате аренде достигается разрешение существующего противоречия, двойственности коллективной собственности, которая принадлежит всем работникам вместе и одновременно каждому в отдельности.

Аренда основана на добровольном соглашении сторон. Арендатор берет на себя обязательство выполнять условия договора аренды, в том числе и касающиеся материальной ответственности. Именно в силу этого арендные отношения могут развиваться лишь в том случае, если аренда сможет доказать наделе свою выгодность и высокую эффективность для арендатора.

В процессе проводимых в России экономических реформ аренда объектов государственной и муниципальной собственности заняла важное место в управлении имущественными комплексами и отношениями собственности, встав в один ряд с приватизацией. Аренда стала долговременным источником поступления значительных средств в региональные и муниципальные бюджеты. В ряде случаев арендное использование объектов государственной и муниципальной собственности оказывается выгоднее их приватизации или служит ее предпосылкой. Существующая законодательно-нормативная база аренды в виде федеральных законов и Гражданского Кодекса РФ недостаточна для эффективного управления арендой объектов государственной и муниципальной собственности. Необходимо принятие специальных законодательных актов об аренде объектов государственной и муниципальной собственности на уровне субъектов Российской Федерации. Аренду необходимо рассматривать как часть системы управления государственной и муниципальной собственностью.

Список литературы

Бахарев К. Аренда по правилам. Прокуратура проверит как местные власти распоряжаются госимуществом // Российская газета 4756 от 23.

09.2008г.

Гражданское право. Часть 1 /под редакцией Ю. К. Толстого и А. П. Сергеева, СПб, 1999 г.

Григорьев В. В. Острина И.А. Руднев А. В. Управление муниципальной Недвижимостью. Учебно-практическое пособие. М.: Дело 2001 г.

Каганова О., Тян В., Унделанд Ч., Мамбетова А. и др. Управление коммунальной собственностью города Токмок, Учебное пособие изд. М.: Инфра — М 2001 г. — 33с.

Косаренко Н. Н. Финансовое право России часть 1. Учебное пособие изд. Москва НИБ 2004 г. С.267−269

Маркварт Э., Савранская О., Стародубская И., Рекомендации по формированию экономических и финансовых основ МСУ/Э/Под общей редакцией Э. Маркварта. М., М.: ИД ФБК-ПРЕСС 2004 г.

Мулагаева З. З. Способы эффективного управления муниципальной собственностью // Имущественные отношения в Российской Федерации 2005 г., 9 С.32−33.

Николаев М. И Менеджмент. М, 2005, 68 стр.

Подберезняк И. Формирование муниципальной собственности через призму реформы местного самоуправления: взгляд со стороны инвестора // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2007 г. 10

Ректов И. В Арендная плата. М, 2008, 90 стр.

Унайский М. А Кредиты и займы. М, 2006, 172 стр.

Шишкин А.А. К вопросу о праве муниципальной собственности // Ученые записки. Вып.

2. Тюмень, 2001. С.105

Шокотько М. А. Основные проблемы определения правового режима имущества находящегося в муниципальной собственности // Административное и муниципальное право, 2008 г., 3 С.

13.

Щепачев В. А. Проблемы регулирования имущественных правоотношений с участием органов местного самоуправления // Конституционное и муниципальное право 18 от 27.

08.2008г. С 24.

Финансовые показатели регионов./Финансы, № 4, 2010, 20 стр.

Приложение, А Финансовое состояние предприятия ГУП Гостиничный комплекс Берлин Таблица 1

Анализ структуры капитала Пассив баланса Значения Темп прироста, % На 01 января 2006 г. На 01 января 2007 г. На 01 января 2008 г. 2008 по сравнению с 2007 2008 по сравнению с 2009 1. Собственный капитал 10 000 18 200 16 500 82,0 -9,3 2.

Заемный капитал 56 340 27 746 89 791 -50,8 223,6 2.1 Долгосрочные обязательства 0 3600 1500 -58,3 2.2 Краткосрочные кредиты и займы 32 000 0 20 000 -100,0 2.3 Кредиторская задолженность 24 340 24 146 68 291 -0,8 182,8 Баланс 66 340 45 946 106 291 -30,7 131,3 Изменения в структуре капитала в 2008 г. по сравнению с 2007 г. (соответственно по данным на

1 января 2009 и 2008 г.) можно считать благоприятными, т.к. произошло существенное увеличение собственного капитала, сокращение заемного капитала в целом, появились долгосрочные обязательства (что свидетельствует о доверии кредиторов), кредиторская задолженность осталась близкой к прежнему уровню. Однако в целом итог баланса сократился, т. е. одновременно произошло сокращение активов предприятия. Поэтому для более обоснованных выводов необходим анализ финансово-хозяйственной деятельности предприятия в динамике за 2007 и 2008 г.

г. Для проведения такого анализа в рамках настоящей курсовой работы недостаточно исходных данных. Кроме того, вызывает вопрос исчезновение группы «краткосрочные кредиты и займы». Необходим анализ движения капитала по этой группе статей баланса.

Изменения в 2009 г. по сравнению с 2008 г. (соответственно по данным на 1 января 2010 и 2009 г.) можно считать неблагоприятными для предприятия.

Произошло резкое увеличение кредиторской задолженности. Появились краткосрочные кредиты и займы в значительных суммах. Предприятие испытывает серьезную нехватку собственных оборотных средств, которую пытается компенсировать за счет краткосрочных пассивов. Собственный капитал сократился по сравнению с предыдущим годом (вероятно, прибыль была незначительна). Для подтверждения негативных тенденций в структуре капитала предприятия необходим анализ показателей структуры капитала (финансовой устойчивости).

Приложение B

Бухгалтерский баланс предприятия за 2007;2009 годы Таблица 1

Структура активов предприятия Средства предприятия На 2007; На 2008; На 2009

Уд. вес,% Сумма, тыс. руб. Уд. вес,% сумма, тыс. руб. Уд. вес,% сумма, тыс. руб. Внеоборотные активы 656 871 76,7 891 282 81,5 234 411 4,8 Оборотные активы 199 693 23,3 202 344 18,5 2651 — 4,8 Итого 856 564 100 1 093 626 100 237 062 — Таблица 2

Структура средств предприятия Средства предприятия На 2007

На 2008

На 2009

Измен. струк-ры, % сумма, тыс. руб Уд. вес,% сумма, тыс.

руб Уд. Вес,% А 2 1 4 3 1. Всего средств (итог баланса) 856 564 100 1 093 626 100 I. Внеоборотные активы (итог раздела I актива) 656 871 76,7 891 282 81,5 Основные средства 642 843 75,0 872 106 79,7 Аналогичные с перечисленными права и активы 314 0,036 214 0,019 Незавершенные капитальные вложения 13 714 1,6 18 962 1,73 II. Оборотные активы (итог раздела II актива) 199 693 23,3 202 344 18,5 Запасы 12 152 1,4 23 967 2,19 Налоги по приобретенным ценностям 2044 0,24 733 0,067 Дебиторская задолженность 172 219 20,1 177 086 16,2 Краткосрочные финансовые вложения — - - - Денежные средства 13 278 1,55 557 0,05 Прочие оборотные активы — - - - Таблица 3

Анализ внеоборотных активов Средства предприятия На 2007

На 2008

Изменение за отчетный период На 2009

Измен. струк-ры, % сумма, тыс. руб. Уд. вес,% сумма, тыс. руб. Уд. вес,% Уд. вес,% Основные средства: Первоначальная стоимость Износ К износа Остаточная стоимость 642 843 97,8 872 106 97,8 0 Нематериальные активы

(по ост.

стоимости) 14 028 2,13 19 176 2,15 0,02 Аналогичные с перечисленными права и активы 314 0,047 214 0,024 — 0,023 Незавершенные капитальные вложения 13 714 2,08 18 962 2,12 19,12 ИТОГО внеоборотных активов 656 871 100 891 282 100 Таблица 4

Анализ оборотных активов ГУП Гостиничный комплекс Берлин Средства предприятия На начало года На конец года Изменение за отчетный период Измен. струк-ры, % На начало года На конец года Изменение за отчетный период сумма, тыс. руб. Уд. вес,% сумма, тыс. руб. Уд.

вес,% сумма, тыс. руб. Уд. вес,% Запасы: 12 152 6,08 23 967 11,8 11 815 97,2 5,72 В т.ч.: сырье и материалы 6740 3,37 15 563 7,69 8823 130,9 4,32 Малоценные и быстроизнашивающиеся предметы 3537 1,77 6699 3,31 3162 89,3 1,54 Расходы в будущем периоде 1875 0,93 1705 0,84 170 9,1 — 0,09 Налоги по приобретенным ценностям 2044 1,02 733 0,36 — 1311 — 64,1 — 0,66 Дебиторская задолженность (платежи по которой ожидаются в течение 12 мес. после отчетной даты) 172 219 86,2 177 086 87,5 4867 2,8 1,3 Краткосрочные финансовые вложения — - - - - - - Денежные средства 13 278 6,64 558 0,27 -12 720 — 95,7 — 6,37 В т.ч.: Касса 6 — 1 — - - - Расчетные счета 13 272 — 557 — - - - Прочие оборотные активы — - - - - - - Таблица 5

Анализ дебютерской задолженности Средства предприятия На 2007

На 2008

Изменение за отчетный период На 2008

На 2009

Изменение за отчетный период Сумма, тыс. руб. Уд. вес,% сумма, тыс. руб. Уд. вес,% сумма, тыс. руб. Уд. вес,% Краткосрочная 172 219 100 177 086 100 4867 0 В том числе: Покупатели и заказчики 171 817 99,76 175 658 99,2 3841 -0,5 Авансы выданные 180 0,10 763 0,43 583 0,3 Прочая дебиторская задолженность 222 0,13 665 0,37 443 0,2 Таблица 6

Оценка собственных и заемных средств Средства предприятия На 2007

На 2008

Изменение за отчетный период На 2008

На 2009

Изменение за отчетный период Сумма, тыс. руб. Уд. вес,% сумма, тыс. руб.

Уд. вес,% сумма, тыс. руб. Уд. вес,% 1. Источники собственных средств 700 208 81,7 949 809 86,8 249 601 5,1 Уставный фонд 1000 0 1000 0 0 0 Резервный фонд 3729 0,43 5086 0,46 1357 0,03 В т.ч.: резервные фонды, образованные в соответствии с учредительными документами 3729 0,43 5086 0,46 1357 0,03 Фонды накопления 8327 0,97 11 235 1,02 2908 0,05 Прочие фонды специального назначения 749 767 87,5 932 488 85,2 182 721 -2,3 Нераспределенная прибыль (убытки) прошлых лет — 62 615 — 7,31 2. Долгосрочные обязательства 0 0 0 0 0 0 3. Краткосрочные обязательства Заемные средства 0 0 0 0 0 0 Кредиторская задолженность 140 765 16,4 132 419 12,1 -8346 -4,3 поставщики и подрядчики 88 833 10,3 81 445 7,4 -7388 -2,9 авансы полученные 40 0 перед бюджетом 28 678 3,34 25 170 2,3 -3508 -1,04 по социальному страхованию и обеспечению 3659 0,42 3983 0,36 324 -0,06 по оплате труда 17 756 2,07 19 403 1,77 1647 -0,3 прочие кредиторы 1839 0,21 2378 0,21 539 0 Расчеты по внебюджетным платежам 152 0,017 45 0 -107 0,017 Фонды потребления 15 586 1,81 11 398 1,04 -4188 -0,77 Прочие краткосрочные обязательства 5 0 Итого источников 856 564 100 1 093 626 100 237 062 27,6

Приложение C

Прибыли и убытки за 2007;2009

Таблица 1

Анализ прибыли Показатели 2007 г. 2008 г. 2009 г. 2009 г. в % к плану Выручка от реализованной продукции 6363 7200 7236 113,7 100,5 Себестоимость проданных товаров 5910 6700 6736 114 100,5 Прибыль от продаж 453 490 500 110,4 102 Таблица 2

Анализ убытков Наименование 2007 г. 2008 г. 2009 г. факт % план % факт % Штрафы за нарушение условий хозяйствен-ных договоров 4,8 3,1 4,5 3,2 7,2 3,6 +2,4 Потери от простоев 2,2 1,4 1,5 1,1 1,7 0,85 -0,5 Налоги: на имущество, на благоустройство и другие сборы 120 78,5 120 85,1 120 60 ;

Ректов И. В Арендная плата. М, 2008, 90 стр.

Унайский М. А Кредиты и займы. М, 2006, 172 стр

Николаев М. И Менеджмент. М, 2005, 68 стр.

Финансовые показатели регионов./Финансы, № 4, 2010, 20 стр.

Шитов Р. Арендная ставка и её значение в финансовых показателях предприятия. М, 2003, 61 стр.