Особенности оценки недвижимости в составе промышленного предприятия

Например, в отдельных регионах существенно повышены значения сейсмических воздействий, изменены величины снеговых и ветровых нагрузок, что сказывается на расчетной надежности существующего объекта. При повышении интенсивности землетрясения на 1 балл расчетные сейсмические нагрузки увеличиваются в два раза, и, естественно, расчетная вероятность их повреждения существенно повышается. Аналогичные ситуации могут быть и при изменении других нормативных воздействий. Поэтому многие строительные объекты, построенные 20 и более лет тому назад, не всегда отвечают современным нормативным требованиям.

Изложенные обстоятельства (изменение нормативных требований по нагрузкам и воздействиям) должны учитываться при оценке объектов недвижимости по их фактическим прочностным характеристикам, поскольку в данной ситуации мы будем иметь дело с объектами, не отвечающими требованиям надежности, а потому юридически правомерно существенное понижение их оценочной стоимости. Особенно это справедливо при выполнении страховых операций, так как в этом случае объект оценки будет иметь нормативно обоснованную величину риска возможных аварийных ситуаций с соответствующими экономическими последствиями.

В случае несоответствия нормативным требованиям по прочности объект может быть оценен с учетом дополнительных мероприятий по повышению уровня надежности и необходимых затрат для приведения его в соответствие с условиями безопасной эксплуатации. При этом должно соблюдаться условие предельного состояния, как вероятности отказа Pf (или надежности Ps = 1- Рt), совпадающей с вероятностью невыполнения предельного неравенства хотя бы один раз в заданном интервале срока службы объекта (О, t) согласно зависимости:

Pfyi = РО [S; R] < Pfex,.

где уi — возможное проектное решение по разрабатываемому варианту i;

Р0 — нормативная вероятность повреждения или разрушения объекта из-за несоответствия параметров прочности и нагрузок в экстремальных ситуациях;

S — функция входных параметров (случайных нагрузок и воздействий);

R — функция параметров системы (случайных геометрических характеристик конструкций, механических свойств материала, характеристик прочности, долговечности и т. д.).

Pfex — требуемое (задаваемое) экстремальное значение вероятности.

В качестве обобщающей оценки надежности объектов недвижимости и, как следствие, определения элементов его стоимости следует использовать характеристики экономического риска, который рассматривается как вероятностная комплексная величина ущерба, возникающего при аварии. В значения ущерба включаются потери и затраты на полное восстановление эксплуатационных параметров рассматриваемого объекта и на реабилитацию окружающей среды, вызванную предельным состоянием несущих и ограждающих конструкций и их оснований.

Следует обратить внимание, что надежность и экономический риск являются взаимосвязанными характеристиками, поэтому данные параметры при оценке состояния промышленного объекта должны рассматриваться совместно.

Величину ущерба Уi, от ожидаемых повреждений конструкций и технологического оборудования можно определить согласно зависимости по формуле 3.

Y1 = n∑i=1 Cit Ki n∑i=1Pt Pвс Pэо Рzi,.

где.

Citстоимость поврежденных или разрушенных объектов с учетом временного фактора;

Кiкоэффициент ожидаемого ущерба (см. Фоi и Пi в табл. 2);

Рt, Рвс, Рэо — показатели вероятности возникновения аварии в зависимости, соответственно, от срока эксплуатации объекта, состояния его защиты от воздействия внешней среды и уровня экспертной оценки соответственно;

Pzi — вероятность социально-экономических воздействий на сохранность объекта;

n — число рассматриваемых объектов или их отдельных элементов.

Таблица 2.

Значения ущерба и потерь в стоимости товарной продукции, выпускаемой каким либо объектом, при различных уровнях аварийной ситуации.

Уровень аварийных ситуации, Ai Значения ущерба в основных фондах Ф0i и сопутствующие затраты, связанные с аварийно-восстановительными работами, % Потери в производимой с участием аварийного объекта продукции Пoi, измеряемые в относительной суточной их стоимости 1 0,50 …5,0 0,000… 0,050 Пi 2 5,1 … 20,0 0,051… 10,000 Пi 3 20,1 …45,0 10,100…

25,000 Пi 4 45,1 … 75,0 25,100…

50,000 Пi 5 75,1…100 и более 51,100…

100,ООО Пi Примечания:

1. Уровни ожидаемых аварийных ситуаций определяют по данным комплексной оценки состояния объекта и ожидаемого ущерба.

2. Значение Пi принимается по данным среднего уровня производимой продукции за рассматриваемый период.

Аварийные ситуации, как показал анализ фактического материала, могут возникать из-за различных причин, например:

— перенапряжение в материале конструкций в результате неправильного учета действующих нагрузок и прочностных характеристик несущих элементов;

— отступление от проекта и ошибки при проектировании (недостаточная прочность, жесткость и устойчивость элементов; неудачные конструктивные решения узлов сопряжений; заниженные расчетные нагрузки по сравнению с реальными, некачественные геологические изыскания и т. д.);

— нарушения, допущенные при эксплуатации конструкций (подвеска к конструкциям различного вида дополнительного оборудования, отсутствие защиты конструкций, работающих в агрессивных средах, отсутствие периодического осмотра состояния конструкций и пр.);

— деформации грунтов оснований (неравномерная осадка, оползни, пучение грунтов, просадки замоченных лессовидных грунтов и т. д.);

— непредвиденные обстоятельства (обвалы, взрывы, подмыв фундамента, обрушение вышележащих конструкций, удары, сейсмические воздействия, ураганы, наводнения и др.).

2.

7. Безопасность производства работ, уровень комфортных условий труда и охрана окружающей среды Безопасность и безаварийность работы технологических процессов тесно взаимосвязаны с условиями труда и охраной окружающей среды, так как при аварийных ситуациях, как правило, повышается уровень травматизма и увеличивается риск загрязнения окружающей среды.

Безопасность промышленного объекта определяется следующими условиями:

— полная нормативная обеспеченность прочности и долговечности объекта согласно условиям и требованиям, изложенным в подразделе 2.

4. настоящей статьи;

— регулярная профилактика и необходимое регламентное обслуживание технологического оборудования и сопутствующей им инфраструктуры;

— обеспечение нормативно-санитарного состояния рабочих мест (чистота, температура и влажность воздуха, шумовое воздействие и т. п.);

— наличие системы контроля и безаварийного отключения всего комплекса производственных технологических линий и оборудования при аварийных ситуациях.

Связь между безопасностью производственных процессов, условиями труда и стоимостью объекта определяется вероятностью ожидаемого риска при возникновении аварий и сопутствующих им потерям.

В случае отсутствия 100%-ой гарантии надежности рассматриваемого объекта при определении его рыночной стоимости должны учитываться затраты У2 на ликвидацию возможного загрязнения окружающей среды, вызванной аварийной ситуацией, которые в качестве ориентира могут быть определены по формуле:

Y2 = n∑i=1Fi Cif Pi,.

где.

Fi — площадь территории или объем среды, загрязненной в результате аварии;

Сifстоимостная оценка единицы измерения загрязненной среды;

Рi — вероятность возникновения обязательств по штрафным санкциям.

2.

7. Страховая оценка объектов недвижимости Поскольку производственные процессы на промышленных объектах, как правило, имеют повышенный риск аварийных ситуаций, многие его i-ые составные элементы должны быть застрахованы. В целом для объекта недвижимости стартовые компенсации могут рассчитываться согласно зависимости.

Soi = n∑i=1Si Yoi ti,.

где.

Si — вид компенсации или страхового возмещения;

Уoi — ожидаемый ущерб согласно зависимости ;

ti — временной фактор, учитывающий период возникновения экстремальной ситуации.

Полученные в расчетах прогнозируемые значения ущерба Yoi (экономического риска) в случае возможных аварийных ситуаций сопоставляются с затратами 3oi, необходимыми для стабилизации экстремальной обстановки.

Для выбора оптимального варианта действия с учетом экономического риска используется целевая функция следующего вида:

L = Зoi /Yoi -> min,.

где Зoi — все необходимые затраты для ликвидации аварийной обстановки;

Уoi — ожидаемый ущерб (суммарная оценка всех ожидаемых потерь) согласно зависимости.

Заключение

.

Промышленные объекты (комбинаты, заводы, фабрики, цехи, рудники, промбазы и т. д.) являются основными элементами в экономике большинства стран мира и существенно влияют на занятость и благополучие населения. Поэтому создание методической основы для формирования достоверной оценки объектов промышленной недвижимости является необходимым элементом современного функционирования рыночной экономики.

Промышленные объекты имеют широкую гамму характерных признаков, так как основной их особенностью являются не столько здания и сооружения, сколько производственная технология с наличием специального (порой уникального) оборудования. Поэтому в настоящей статье рассматриваются предприятия с замкнутыми технологическими процессами.

Следует также отметить, что продолжительность жизненных циклов зданий и сооружений в составе промышленной недвижимости, как правило, значительно больше жизненных циклов производственной деятельности этих объектов, что требует специального подхода к их оценке, так как примерно через 20 — 30 лет меняются технологическая база и структура производственных процессов.

ФЗ № 135 «Об оценочной деятельности в РФ» от 29 июля 1998 года.

Приказ Минэкономразвития России № 255 «Цель оценки и виды стоимости» от 20 июля 2007 года Приказ Минэкономразвития России № 256 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки» от 20 июля 2007 года Асаул А. Н., Карасев А. В. Экономика недвижимости. М., 1999.

Валдайцев С. В. Оценка бизнеса. М., «Проспект», 2004. — 356 с.

Глаженков Г. Основные методические подходы к оценке объектов недвижимости на региональном уровне. СПб., 2001.

Грибовский C.В. Методология оценки коммерческой недвижимости. — СПб.: Изд-во СПбГУЭФ, 1998.

Дымшаков А. Управляя, оценивай: проблема использования методов оценки бизнеса в России. // Управление компанией. № 9, 2004.

Есипов В.Е., Маховикова Г. А. Оценка бизнеса. М., «Питер», 2007. — 464 с.

Лейфер Л.А., Вожик С. В. Оценка компании. Анализ различных методов при использовании доходного подхода // Материалы конференции «Потенциал роста стоимости российских предприятий». Сочи, 2003.

Новакова О.И., Мерзликина Г. С. Экономическое развитие предприятия.

Стратегический менеджмент организаций. Под ред. Бандурина А. В. М., 2001.

Фомин П.А., Старовойтов М. К. Особенности оценки производственного и финансового потенциала промышленных предприятий.

Харитонов В. А. Методические подходы к экспертизе и оценке объектов промышленной недвижимости // Недвижимость: экономика, управление. 2004. № 7−8.

Чигрин П. Оценка промышленного предприятия //Недвижимость ревю. 2006. № 11.

ФЗ № 135 «Об оценочной деятельности в РФ» от 29 июля 1998 года.

Чигрин П. Оценка промышленного предприятия //Недвижимость ревю. 2006. № 11.

Чигрин П. Оценка промышленного предприятия //Недвижимость ревю. 2006. № 11.

Харитонов В. А. Методические подходы к экспертизе и оценке объектов промышленной недвижимости // Недвижимость: экономика, управление. 2004. № 7−8.

Харитонов В. А. Методические подходы к экспертизе и оценке объектов промышленной недвижимости // Недвижимость: экономика, управление. 2004. № 7−8.