Актуальность темы
диссертационного исследования обусловлена нижеследующими обстоятельствами.
Договор пожизненного содержания с иждивением, как и рентные договоры в целом, является новым явлением для современного российского гражданского права. Объективная необходимость заключения данных договоров существовала практически всегда, поскольку жилищный вопрос и проблема обеспечения достойного существования малоимущих слоев населения были первоочередными для российского общества. Эта тенденция, на наш взгляд, нашла отражение в статье 7-й Конституции Российской Федерации провозгласившей Россию социальным государством, политика которого направлена на создание условий, обеспечивающих достойную жизнь и свободное развитие человека.
Однако законодательную возможность заключения названных договоров граждане получили только с принятием части 2-й Гражданского кодекса Российской Федерации1. Данный акт стал правовой базой, на основе которой члены общества могут получать доход, не требующий от них занятия предпринимательской деятельностью.
До вступления в силу данного законодательного акта рентные сделки были исключены из сферы регулированиягражданского права по идеологическим мотивам. Получение прибыли без занятия трудовой деятельностью считалось не только недостойным советского человека, но и каралось уголовным законодательством, а имущество, используемое в подобных целях, подвергалось изъятию у собственника.
Тем не менее, объективная необходимость в заключении подобного рода договоров существовала.
1 Далее-ГК РФ.
Во-первых, потому, что в обществе всегда были, есть и будут люди, просто не имеющие физической возможности работать для обеспечения себе нормального существования. Во-вторых, уровень жизни большинства советских граждан был таков, что приобретение жилой недвижимости для них было непосильной задачей. В-третьих, в силу различных причин, в том, числе, не противоречащих действующему законодательству, у отдельных граждан накапливалась жилая недвижимость (например, в форме кооперативной собственности), которую они могли с выгодой для себя сдавать в наем, аренду, продавать или совершать иные действия, сходные с созданием рентных отношений.
Отсутствие правовой базы привело к тому, что рентные договоры длительное время оставались, вне сферы правового регулирования государством и исследования ведущих специалистов советской цивилистики.
Гражданский кодекс РСФСР 1964 года стал достаточно прогрессивным актом для регулирования отношений, сходных с современной рентой. В нем был закреплен договор купли-продажи жилого дома с условием пожизненного содержания продавца. Тем не менее, это не была рента в чистом виде, поскольку все ограничения, существовавшие для имущественного оборота, вызванные особенностями идеологии советского общества, оставались.
Введение
в действие Гражданского кодекса РСФСР 1964 г. стало переломным в научном исследовании рентных отношений. К сделкам, подобным ренте, стали проявлять внимание классики отечественной науки гражданского права. Достаточно подробный анализ договоров купли-продажи с условием пожизненного содержания продавца содержится в трудах О. С. Иоффе, И. Л. Брауде, В. Ф. Маслова, а также в работах исследователей из союзных республик, например, эстонского юриста Э. Я Лаасика или украинского С. Н Ландкофа.
Примечателен факт, что договоры, подобные купле-продаже с условием пожизненного содержания продавца, существовавшей в РСФСР, Гражданскими кодексами республик СССР регулировались намного более демократично. Тем не менее, исследователи избегали именовать данные договоры рентой, называя их, по-прежнему, куплей-продажей, поскольку, несмотря на определенное сходство с рентой, сделка, закрепленная в Гражданском кодексе РСФСР 1964 г., была именно куплей-продажей.
Радикальные изменения в законодательстве нашей страны позволили гражданам реализовывать свои экономические потребности в различных правовых формах, в том числе и путем заключения договоров ренты и пожизненного содержания с иждивением. Данные сделки, как показывает правовой опыт нашей страны, приобретают социальную значимость и популярность на переломных этапах развития российского общества.
Так, после окончания Великой Отечественной войны, законодательно разрешались договоры, предполагавшие отчуждение недвижимости под содержание продавца. Причиной этому послужило увеличение количества одиноких граждан, не способных самостоятельно вести: хозяйство, но имеющих в собственности жилые дома. С другой стороны, война, как любое социальное потрясение, привела к обнищанию значительной части населения страны. Покупательная способность граждан СССР была крайне низкой. Приобретение жилья становилось невыполнимой задачей. Переход России к рыночной экономике прошел отнюдь не безболезненно, и рентные договоры снова стали популярными, а особенно — пожизненное содержание с иждивением.
В силу своей юридической и экономической уникальности договор пожизненного содержания с иждивением, с одной стороны, позволяет определенным заинтересованным лицам, как правило, престарелым или инвалидам, обеспечить себе достойное существование, а с другой — дает возможность приобретения недвижимого имущества на весьма выгодных условиях для плательщика ренты. Заключив договор пожизненного содержания с иждивением, среднестатистическая российская семья может приобрести для себя жилую недвижимость, не вкладывая сразу значительных денежных средств в эту покупку.
Действующий ГК РФ расширил субъектный составдоговора пожизненного содержания с иждивением (по сравнению с конструкциями, существовавшими в Гражданском кодексе РСФСР 1964 г.), что позволило выступать в качестве плательщика ренты юридическим лицам. Возможность участия в данных обязательствах на стороне плательщика ренты организаций стала, несомненно, положительным фактором для популяризации ренты, поскольку юридические лица обладают большим материальным потенциалом и могут предложить максимально выгодные условия заключения договоров, пожизненного содержания либо пожизненной ренты.
В то же время, отчетливо проявилась и негативная практика заключения договоров между организацией и гражданином с последующей продажей права на недвижимость третьему лицу, которые не всегда добросовестно исполняют договорные обязанности.
Кроме существенной демократизации законодательства, предпосылкой распространения отношений по отчуждению недвижимого имущества под предоставление пожизненного содержания с иждивением стала их явная экономическая выгода, получаемая обеими сторонами упомянутого соглашения.
Приведем пример, подтверждающий данный вывод. В настоящее время квартира в центре г. Москвы отчуждается по договору пожизненного содержания с иждивением за первоначальный взнос в размере 7500 долларов США. Последующие взносы и объем самого содержания определяется соглашением сторон на взаимовыгодных условиях в пределах, установленных законодателем и, как правило, оказываются значительно меньшими, чем полная рыночная стоимость этой квартиры.
Оказание содержания нуждающимся гражданам является чрезвычайно значимой общественной деятельностью, в осуществлении которой заинтересованы и государственные структуры. Так, в соответствии с распоряжением мэра г. Москвы от 31 июля 1995 года № 363 было создано ГУЛ «Моссоцгарантия», действующее совместно с Комитетом социальной защиты г. Москвы и осуществляющее деятельность по заключению и исполнению обязанностей в рамках заключенных договоров пожизненного содержания с иждивением и пожизненной ренты.
В отличие от современной России, для которой рента и пожизненное содержание с иждивением являются юридической новеллой, за рубежом подобные договоры давно занимают достойное место в ряду гражданско-правовых отношений.1 В странах Западной Европы и США рентные сделки распространены чрезвычайно широко. За рубежом они давно получили общественное и государственное признание, интенсивно применяются, а также тщательно исследуются в научных работах.
В Германии и Швейцарии, например, пожизненная рента часто заменяет собой социальные пенсии для пожилых граждан, выплачиваемые государством. Это вызвано тем, что рента включает в себя не только денежные выплаты, но и предоставление ухода. Причем такого, какой человек привык получать (это и медицинская помощь и содействие при ведении хозяйства, оказываемое на достаточно высоком уровне). Данное участие в повседневной жизни пожилого человека зачастую оказывается более важным, чем обычные денежные выплаты.
Научные исследования рентных договоров зарубежными авторами, такими как Л. Ж. Морандьер, С. Вагацума, Т. Ариидзуми, Е. Годэме, представляют собой серьезные комплексные труды, освещающие наиболее.
1 Например, в Польше и Венгрии договоры пожизненного содержания с иждивением были официально закреплены в гражданском законодательстве даже в социалистический период развития данных государств. См. например: Гражданский кодекс ПНР, глава XXXIV «Рента и пожизненное содержание» и Гражданский кодекс ВНР, глава XLIX «Договоры содержания и пожизненных периодических платежей». актуальные проблемы, а также особенности регулирования данных сделок иностранным гражданским законодательством.
Вместе с тем, и российский законодатель признал необходимость юридического закрепления рентных договоров. В связи с этим впервые в истории отечественного гражданского права договоры, направленные на предоставление пожизненного содержания, были подробно отражены в нормах действующего ГК РФ. В статьях о ренте, закрепленных в нем, в отличие от существовавших в Гражданском кодексе РСФСР 1964 года договорных, конструкций, подобных ренте, полностью сняты ограничения для собственников имущества, заключающих договор. В соответствии с положениями главы 33-й ГК РФ получать содержание могут любые лица, независимо от их возраста или состояния здоровья. Благодаря прогрессивным изменениям в отечественном законодательстве, повлекшим расширение перечня объектов права собственности граждан, увеличился и круг вещей — предметов рентных договоров — от денег и ценных бумаг до земельных участков.
Новизна института ренты и, в частности, пожизненного содержания с иждивением, привлекает к себе внимание, как ученых, так и практикующих юристов.
Однако практика показывает, что нормы ГК РФ, регулирующие рентные отношения, очень часто применяются некорректно. Нередки случаи злоупотреблений! зависимым положением, в которое попадает лицо, заключившее договор о пожизненном содержании с иждивением. На протяжении восьмилетнего существования договора пожизненного содержания с иждивением ему не посвящено ни одной монографии. В статьях, посвященных договорам ренты и пожизненного содержания с иждивением, в основном даются комментарии к гражданскому законодательству, критикуется юридическая техника регулирования рентных отношений.
Комплексное исследование каждой из разновидностей ренты, рассмотрение элементов каждого из договоров, предусмотренных главой 33-й ГК РФ, практически не встречается. Как правило, не предлагаются меры и по совершенствованию действующего законодательства.
Исключение составляют лишь труды общепризнанных специалистов в области обязательственного права М. И. Брагинского и В. В. Витрянского. Вместе с тем, остается ряд вопросов недостаточно освещенных или не рассмотренных в работах указанных исследователей. Так, остался открытым вопрос об определении признаков договора пожизненного содержания с иждивением, о его месте в ряду рентных сделок и договоров, направленных на возмездное приобретение имущества, в целом. Не достаточно полно, на наш взгляд, исследован порядок государственной регистрации указанного договора и порождаемых им прав.
За последние восемь лет были написаны лишь две диссертации, посвященные общим вопросам регулирования рентных отношений гражданским правом России, а также содержащие краткий анализ отдельных разновидностей ренты (работы Золотько Н. В. «Договор ренты в гражданском праве России» и Воронина А. А. «Понятие и содержание рентных правоотношений по Гражданскому кодексу Российской Федерации»).
Исследований на диссертационном уровне отдельных разновидностей рентных соглашений, в том числе и договора пожизненного содержания с иждивением, не производилось, несмотря на накопившуюся массу теоретических и практических вопросов.
Следует отметить, что научное исследование сделок, в основе которых лежит отчуждение недвижимости под периодическое предоставление содержания, в советский период было более интенсивным, чем в настоящее время. Однако, в связи с тем, что правовое регулирование рентных отношений, и, в частности, пожизненного содержания с иждивением российским гражданским правом качественно отличается от советского, возникает насущная необходимость исследования комплекса вопросов, связанных с регулированием отношений, возникающих из заключенного договора пожизненного содержания с иждивением.
Договор ренты и пожизненного содержания с иждивением, по нашему мнению, недостаточно исследованы в современной юридической литературе, что привлекло наше внимание к данной теме и повлияло на ее выбор в качестве темы диссертации.
Вышеизложенные обстоятельства позволяют утверждать, что избранная нами тема актуальна и нуждается в тщательном изучении.
Цель диссертационного исследования заключается в комплексном исследовании договора пожизненного содержания с иждивением, а также выработке рекомендаций по совершенствованию российского законодательства о пожизненном содержании с иждивением.
Для достижения поставленной цели необходимо решить следующие задачи:
1. Исследовать процесс становления и развития правового регулирования рентных отношений в римском, западноевропейском и русском дореволюционном праве;
2. Провести сравнительный анализ правового регулирования рентных и подобных им отношений в гражданском законодательстве дореволюционной, советской и современной России;
3. Исследовать правовую природу договора пожизненного содержания с иждивением, определить его место в ряду договоров, направленных на передачу имущества в собственность;
4. Проанализировать особенности субъектного состава, порядка оформления и регистрации договора пожизненного содержания с иждивением;
5. Выявить основания и исследовать порядок расторжения и изменения договора пожизненного содержания с иждивением, изучить особенности ответственности сторон по названному договору;
6. Дать практику применения норм Гражданского кодекса РФ о пожизненном содержании с иждивением, на основании полученных в результате этого сведений внести и обосновать предложения по совершенствованию законодательства.
Объектом исследования выступают общественные отношения, складывающиеся между субъектами договора пожизненного содержания с иждивением при его заключении, исполнении его условий и расторжении указанного соглашения.
Предметом исследования явился договор пожизненного содержания с иждивением, а также нормативные акты, регулирующие отношения, возникающие в связи с заключением, изменением и расторжением указанного договора.
Методологическая основа исследования базируется на положениях науки гражданского права и общей теории права. В качестве методов исследования применялись как общенаучные методы, такие как анализ, синтез, диалектический и исторический методы, а также специальные юридические методы — сравнительно-правовой, технико-юридический, лингвистический.
Теоретической базой диссертационного исследования являются труды ведущих дореволюционных, советских и современных цивилистов. В частности, над данной темой работали следующие ученые: М. И. Брагинский, И. Л. Брауде, В. В. Витрянский, В. Э. Герценберг, B.C. Ем, JI.A. Ерошенко, О. С. Иоффе, Н. Коняев, В. Круглов, В. Ф. Маслов, В. Н. Литовкин, И. С. Перетерский, К. П. Победоносцев, Ю. В. Романец, Ю. К. Толстой, И. М. Тютрюмов, З. И. Цыбуленко, С. А. Хохлов, Г. Ф. Шершеневич, Е. А. Яргина и др. Их труды, научные обобщения и выводы использовались при теоретическом осмыслении исследуемой нами проблемы.
Для полного и всестороннего изучения договора пожизненного содержания с иждивением и возникающих в связи с ним отношений автор изучил зарубежный опыт, изложенный в трудах Г. Дернбурга, Л. Ж. Морандьера, С. Вагацумы, Т. Ариидзуми и др.
Работа основывается на нормативных актах Российской Федерации, ее субъектов, отдельных зарубежных государств. В качестве эмпирической базы были изучены судебные дела, постановления Президиума Верховного Суда РФ, нотариальная и адвокатская практика.
Научная новизна исследования. Несмотря на возросшую популярность рентных сделок, теоретическая разработка вопросов, возникающих при правовом регулировании отношений, связанных с данным договором, находится на недостаточном уровне. Данная диссертация является первым комплексным исследованием договора пожизненного содержания с иждивением, как отдельной разновидности рентных сделок, имеющих в качестве предмета недвижимое имущество.
Положения, выносимые на защиту.
1. В связи с дискуссионностью вопроса о правовой природе договора пожизненного содержания с иждивением, обосновывается, что указанный договор самостоятельная рентная сделка, не являющаяся разновидностью ни купли-продажи, ни дарения или иного рода договоров сходной направленности.
2. Сформулировано авторское определение договора пожизненного содержания с иждивением. В соответствии с ним, по договору пожизненного содержания с иждивением физическое или юридическое лицо передает принадлежащий ему жилой дом, квартиру, иное жилое помещение, являющееся самостоятельным предметом сделок, земельный участок или другую недвижимость в собственность плательщика ренты, который обязуется осуществлять пожизненное содержания с иждивением гражданина — собственника имущества и (или) иного указанного в качестве получателя третьего лица (лиц).
3. Учитывая неоднозначность решения вопроса о признаках договора, автором доказывается, что пожизненное содержание с иждивением является реальным, двусторонне обязывающим, возмездным договором.
4. Доказывается вывод о том, что из числа объектов частного жилищного фонда предметом договора пожизненного содержания с иждивением может быть только изолированное жилое помещение, выступающее самостоятельным объектом сделок с жилыми помещениями.
5. Обосновывается необходимость увеличения числа существенных условий, предусмотренных законом, для договора пожизненного содержания с иждивением. Кроме предмета и стоимости рентных платежей, предлагается отнести к числу существенных и условие о цене передаваемого под выплату ренты имущества, независимо от того передается оно бесплатно или за деньги, а также сроки выплаты пожизненного содержания с иждивением, предоставляемого в натуральной форме.
6. Обосновывается необходимость замены денежного эквивалента выплачиваемого периодического содержания с двукратного минимального размера оплаты труда на прожиточный минимум, что, по мнению автора, больше соответствует сути договора пожизненного содержания с иждивением.
7. Доказывается необходимость отказа на законодательном уровне от государственной регистрации договора пожизненного содержания с иждивением и всех сделок с недвижимостью в целом. Перегруженность указанного договора различного рода регистрациями и удостоверениями приводит к излишней формализации сделки, а также к обременительным финансовым расходам, что противоречит природе договора.
8. При передаче по договору пожизненного содержания с иждивением недвижимого имущества сторонам необходимо составить передаточные документы и определить стоимость передаваемого имущества, независимо от того передается недвижимость по договору за плату или безвозмездно. В передаточных документах необходимо фиксировать состояние и стоимость недвижимости на момент заключения договора.
9. Обосновывается утверждение о том, что расторжение договора пожизненного содержания с иждивением вследствие существенного изменения обстоятельств влечет для получателя ренты необходимость доказывания факта отсутствия: у него иных доходов, кроме средств, получаемых в качестве содержания. В противном случае он обязан компенсировать плательщику ренты расходы по содержанию.
Практическая значимость результатов исследования состоит в том, что сделанные автором диссертации выводы носят не только теоретический характер, но и могут применяться в практической деятельности юристов, должностных лиц государственных учреждений, деятельность которых связана с заключением, исполнением, регистрацией договоров пожизненного содержания с иждивением. Ряд положений, которые сформулировал диссертант, могут использоваться для совершенствования законодательства о порядке регулирования оборота недвижимого имущества в целом и заключении рентных договоров, в частности.
Апробация результатов исследования. Диссертация выполнена и обсуждена на кафедре гражданско-правовых дисциплин Волгоградской академии МВД России. Материалы диссертационного исследования использовались автором при чтении лекций и проведении семинарских: занятий по гражданскому праву в Волгоградской академии МВД России. Положения диссертации отражены в публикациях автора и выступлениях на научно-практических конференциях.
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
.
На основании проведенного исследования автором сделаны следующие выводы.,.
1. История рентных договоров начинается примерно с IV века н.э., когда на территории Восточной Римской империи стали заключаться договоры, предполагающие передачу земельных участков во владение, пользование и распоряжение под периодические выплаты первоначальному собственнику недвижимости, именовавшиеся каноном. По объему правомочий, предоставлявшихся пользователю по данному договору, можно сделать вывод, что они наиболее близки к современному договору ренты. Собственником земли, передаваемой под выплату канона, становилось государство, таким образом, рента носила публично-правовой характер. В дальнейшем, примерно с, первой половины V века н.э., рента получила закрепление в виде периодического содержания, предоставляемого под переданный в собственность денежный капитал. На территории Российской империи частноправовая рента не получила должного распространения, поскольку не был разработан юридический механизм заключения подобных договоров. Рента существовала только в форме периодических выплат за переданные в частную собственность земельные участки, принадлежавшие государству и как внедоговорное обязательство по содержанию лица, признанного недееспособным.
2. Договор пожизненного содержания с, иждивением является самостоятельным рентным договором, направленным на передачу недвижимого имущества в собственность под предоставлениепериодического содержания. Его индивидуальность доказывают признаки, не присущие более ни одному из рентных договоров. В ряде подобных признаков, например, можно обозначить четко определенный круг предметов, передаваемых под выплату содержания, способы обеспечения исполнения обязательства по предоставлению пожизненного содержания.
3. Большое влияние на конструкцию договора пожизненного содержания с иждивением оказывает стремление законодателя упрочить правовое и экономическое положение получателя содержания. Это проявляется, в частности, в следующем. Договор пожизненного содержания с иждивением является типичной товарообменной сделкой, подавляющее большинство которых имеет характер консенсуальных договоров. Однако, в ГК РФ сформулировано легальное определение договора пожизненного содержания с иждивением, как реальной сделки, что не характерно для гражданско-правовых договоров указанного вида, но является эффективным способом защиты получателя содержания от принудительного изъятия у него рентного капитала плательщиком содержания.
4. Договор пожизненного содержания с иждивением является взаимообязывающей сделкой, что подтверждается его возмездным характером, а также установленной законом возможностью применения к нему норм, о купле-продаже и дарении. Мы пришли к выводу, что субсидиарное применение указанных договорных норм к пожизненному содержанию с иждивением ведет к тому, что сторона-получатель, в связи с заключением указанного договора принимает на себя достаточно широкий круг обязанностей, связанных, например, с передачей имущества. Данный вывод опровергает устоявшееся в юридической литературе мнение об односторонности исследуемого договора.
5. Получателем содержания может быть любое физическое лицо, независимо от состояния здоровья или возраста. От имени недееспособного собственника рентного капитала договор может заключить его законный представитель, приобретающий в связи с этим комплекс прав и обязанностей, присущих представителю. В то же время, третье лицо, в пользу которого заключается договор пожизненного содержания с иждивением, а также лица, привлекаемые к исполнению обязанностей по содержанию рентного кредитора, сторонами договора не являются.
6. При заключении договора пожизненного содержания с иждивением при посредстве организаций, роль которых состоит в первоначальном заключении договора и последующей продаже прав и обязанностей по нему, данные организации не перестают быть стороной договора. В соответствии с законом, они несут ответственность перед рентным кредитором наряду с новым рентным должником. Вместе с тем, сотрудники данных организаций, фактически исполняющие обязанности по содержанию получателя ренты, стороной договора не являются и имущественной ответственности перед последним не несут.
7. В качестве рентного кредитора, то есть лица передающего имущество под выплату ренты по договору пожизненного содержания с иждивением, могут выступать и организации.
8. Предметом договора пожизненного содержания с иждивением может выступать только то недвижимое имущество, с которым законодатель допускает совершение сделок, влекущих перемену собственника, то есть не изъятое и не ограниченное в свободном рыночном обороте. Из числа жилых, помещений, пригодных для постоянного проживания, в качестве предмета договора пожизненного содержания с иждивением следует выделить исключительно жилые дома, квартиры в многоквартирных домах или изолированные жилые комнаты, то есть только те объекты жилищного фонда, которые выступают в качестве самостоятельного предмета сделок с недвижимостью, направленных на перемену собственника.
9. К существенным условиям договора пожизненного содержания с иждивением, помимо предмета договора, следует отнести: соглашение о цене недвижимого имущества, отчуждаемого по договору, так как для сделок с недвижимостью существенность условия о цене имущества установлена законом. Срок действия договора также следует отнести к существенным условиям, поскольку он является видообразующим для рентных договоров. Периодичность исполнения обязанностей рентным должником по содержанию рентного кредитора, мы считаем также необходимым условием для исследуемого договора, в связи с особым социальным характером исследуемой сделки. Для закрепления существенных условий исследуемого договора мы предлагаем дополнить ГК РФ статьей 601 (1) «Существенные условия договора пожизненного содержания с иждивением». Текст данной статьи предлагается следующий: «При заключении договора пожизненного содержания с иждивением между получателем и плательщиком пожизненного содержания должно быть достигнуто соглашение:
1. о цене имущества, передаваемого под выплату пожизненного содержания с иждивением;
2. о периодичности исполнения обязанностей по содержанию получателя пожизненного содержания с иждивением".
10. В связи с тем, что стороной — кредитором по договору пожизненного содержания с иждивением часто выступают граждане, не имеющие возможности самостоятельно удовлетворять элементарные жизненные потребности (лежачие больные, инвалиды и т. п.), возникает необходимость установления периодичности предоставления содержания в натуральной форме. Практика показывает, что стороны не всегда отражают это условие в тексте договора, а это выливается в судебные споры. Для преодоления спорных ситуаций, а также защиты получателя содержания, нами предлагается следующее дополнение в текст пункта 2 статьи 602 ГК РФ: «Если иное не предусмотрено договором пожизненного содержания с иждивением, рента в натуральной форме должна предоставляться не реже одного раза в неделю». При заключении договора пожизненного содержания, предполагающего денежные выплаты, мы предлагаем соотносить их с прожиточным минимумом, а не с минимальным размером оплаты труда. В связи с этим предложение второе пункта 2 статьи 602 ГК РФ следует изложить таким образом: «.При этом стоимость общего объема содержания в месяц должно соответствовать прожиточному минимуму, для той категории населения, к которой относится получатель содержания, и в том субъекте Российской Федерации, где был заключен договор пожизненного содержания с иждивением».
11. При оформлении договора пожизненного содержания с иждивением, как сделки с недвижимостью, действующее гражданское законодательство требует государственной регистрации и сделки и права, порожденного ей. Однако, мы установили, что двойная регистрация является следствием попытки соединения опыта англо-американской системы обеспечения гласности оборота недвижимости с континентальной. В результате чего получилась двойная: регистрация, являющаяся обременительной для российского рынка недвижимости. Для договора пожизненного содержания с иждивением достаточно нотариального удостоверения сделки и регистрации вещных прав, возникающих при его заключении.
12. Исполнение договора пожизненного содержания с иждивением проходит три основных этапа, каждый из которых имеет ряд особенностей. Так, первый этап — передача имущества (либо прав на него), должен обязательно включать в себя составление передаточных документов. Второй — оплата переданного имущества должен предваряться оценкой отчуждаемой недвижимости, независимо от того, будет ли оно передано за деньги или безвозмездно. На третьей стадии — предоставлении содержания, сторонам договора следует определить объем предоставляемого содержания и зафиксировать его в качестве существенного условия договора.
13. Возможность субсидиарного применения к договору пожизненного содержания с иждивением норм о регулировании договора дарения дает возможность требовать расторжения первого договора в случае нарушения рентным должником правил статьи 578 ГК РФ.
14. Отсутствие правопреемства по договору пожизненного содержания с иждивением подтверждается наличием в пункте 1 статьи 605 ГК РФ указания на то, что обязательство по предоставлению пожизненного содержания с иждивением прекращается со смертью получателя. Однако, существенное нарушение условии договора пожизненного содержания с иждивением может стать основанием для требования наследниками получателя возврата отчужденной по договору недвижимости. Для придания законной силы данным претензиям, а также создания дополнительных гарантий имущественной и юридической безопасности получателя пожизненного содержания мы предлагаем добавить в пункт 2 статьи 605 ГК РФ уточнение о возможности правопреемства и изложить статью в следующей редакции: «При существенном нарушении плательщиком ренты своих обязательств получатель ренты, а в случае смерти последнего — его правопреемники, вправе требовать возврата недвижимого имущества, переданного в обеспечение пожизненного содержания с иждивением».
15. При расторжении договора пожизненного содержания с иждивением в связи с существенным изменением обстоятельств, рентный кредитор обязан доказать, что периодически предоставляемое по договору содержание было для него единственным источником существования. В противном случае кредитор будет обязан компенсировать рентному должнику затраты, понесенные на его содержание, во избежание возникновения неосновательного обогащения.
16. Поскольку проценты, взыскиваемые за просрочку предоставления содержания в денежной форме, не могут применяться к договорам, предусматривающим содержание в натуральной форме, мы предлагаем дополнить правило статьи 588 ГК РФ следующим уточнением: «За просрочку предоставления содержания в натуральной форме плательщик уплачивает получателю неустойку, размер которой определяется соглашением сторон, исходя из установленной договором денежной суммы, на которую оказывается пожизненное содержание с иждивением»".
Подводя итог проведенному исследованию, следует отметить, что в ходе написания диссертации был выявлен круг проблем, существующих при заключении договора пожизненного содержания с иждивением, связанных с его оформлением, регистрацией прав, возникающих при совершении сделки, а также распределении прав и обязанностей между сторонами договора.
Автор работы попытался предложить и обосновать свои взгляды и предложения по решению указанных проблем. Вместе с тем, диссертант полагает, что его исследование не является абсолютно полным и охватывающим все особенности сделки, предполагающей отчуждение недвижимого имущества под предоставление пожизненного содержания х иждивением.
Диссертант считает, что необходимо дальнейшее исследование и распространение рентных отношений, и их популяризация среди населения.
