Содержание
- Диплом
- На тему: Правовой режим земель сельскохозяйственного назначения
- Введение
- ГЛАВА I. ОБЩИЕ ВОПРОСЫ СТАТУСА ЗЕМЕЛЬ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОГО НАЗНАЧЕНИЯ
- 1. 1. Понятие и сущность земель сельскохозяйственного назначения и их правовое регулирование
- 1. 2. Субъекты отношений, связанных с оборотом земель сельскохозяйственного назначения
- ГЛАВА II. ОСОБЕННОСТИ ОБОРОТА ЗЕМЕЛЬ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОГО НАЗНАЧЕНИЯ
- 2. 1. Купля-продажа земельных участков
- 2. 2. Аренда земельных участков
- 2. 3. Наследование земельных участков
- ГЛАВА III. ОСОБЕННОСТИ ОБОРОТА ДОЛЕЙ В ПРАВЕ ОБЩЕЙ ДОЛЕВОЙ СОБСТВЕННОСТИ НА ЗЕМЕЛЬНЫЕ УЧАСТКИ
- 3. 1. Сделки с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения
- 3. 2. Выделение земельных участков в счет долей в праве общей собственности на земельный участок
- Заключение
- Библиографический
- список
- Приложение
Актуальность исследования. Земли сельскохозяйственного назначения составляют самостоятельную категорию земель Российской Федерации, приоритетное значение которой обусловлено их социально-экономической значимостью.
Преобразования, начатые в ходе земельной и аграрной реформ и коснувшиеся, прежде всего, отношений в сельском хозяйстве, продолжают оказывать существенное влияние на правовой режим земель сельскохозяйственного назначения. Это проявляется в демонополизации государственной собственности и установлении многообразия форм собственности на землю, появлении новых субъектов сельскохозяйственной деятельности, особом порядке приватизации сельскохозяйственных угодий, особом правовом регулировании оборота земель сельскохозяйственного назначения. Земли сельскохозяйственного назначения могут быть предметом исследования в качестве объекта различных правоотношений. Отдельно можно исследовать правовое регулирование прав на земли сельскохозяйственного назначения, условий и порядка использования этих земель, оборот, правовое регулирование государственного управления, охрану земель сельскохозяйственного назначения.
Выбор темы настоящего исследования обусловлен необходимостью проведения комплексного научного анализа правового режима земель сельскохозяйственного назначения, выявления проблем, возникающих при его регулировании, и выработки предложений по их решению.
Объект и предмет исследования. Объектом исследования являются земли сельскохозяйственного назначения. Предметом исследования является анализ правового режима земель сельскохозяйственного назначения в контексте проводимых в России земельной и аграрной реформ, направленных на изменение прежнего земельного строя, основанного на монополии государственной собственности на землю, и формирование экономической системы, основанной на многообразии форм собственности и демократических принципах рыночной аграрной экономики.
В своей работе я обращаю внимание на содержание земельной и аграрной реформ, анализирует законодательство, регулирующее вопросы правового режима земель сельскохозяйственного назначения. Сферой исследования охвачена практика применения законодательства административными и судебными органами.
Цель и задачи исследования. Основной целью исследования является определение современного состояния правового регулирования отношений по использованию и охране земель сельскохозяйственного назначения.
Для достижения цели исследования в работе поставлены и решены следующие основные задачи:
1. Рассмотрение понятия и сущность земель сельскохозяйственного назначения и их правовое регулирование;
2. Изучение субъектов отношений, связанных с оборотом земель сельскохозяйственного назначения;
3. Рассмотрение сделок с земельными участками;
4. Анализ сделок с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения;
5. Рассмотрение выделения земельных участков в счет долей в праве общей собственности на земельный участок;
При работе над работой были изучены труды Г. А. Акеененка, В. П. Балезина, ГС. Башмакова, 3, С. Беляевой, С. А, Боголюбова, Г. Е. Быстрова, Н. Н, Веденина, В. К. Григорьева, Л. И, Дембо, Ю. Г. Жарикова, А. А, Забелышенского, И. А. Иконицкой, В. А. Кабатова, A.M. Каландадзе, Б. Д. Клюкина, Н. И. Краснова, М. И. Козыря, О. С. Колбасова, М. И. Палладиной, И. Ф. Панкратова, В. В. Петрова, Г. Н. Полянской, О. А. Самончик, Н. А. Сыродоева, В. В. Устюковой, A.M. Турубинера, Л. П. Фоминой и др.
Мною исследовались положения и
выводы отечественных ученых-специалистов в области теории права, гражданского права — С. С. Алексеева, В. А. Дозорцева, А. И. Масляева, В. П. Мозолина, А. П. Сергеева, А. С Суханова, Ю. К, Толстого, Б, Б. Черепахина и других исследователей.
При написании работы были изучины труды российских дореволюционных юристов А. И. Васильчикова, И. И. Евтихиева, Л. А. Кассо, А. А. Леонтьева, Д. И. Мейера, Д. С. Розенблюма, О. А. Хауке, Г. Ф. Шершеневича.
Методологическую основу исследования составили общие (анализа и синтеза, абстрагирования и обобщения, комплексного подхода) и частные (сравнительного правоведения, историко-правовой, логического анализа)
До последнего времени в юридической литературе исследовались отдельные элементы правового режима земель сельскохозяйственного назначения. При этом основное внимание исследователей обращалось на такие важнейшие институты земельного права, как право сельскохозяйственного землепользования государственных предприятий, учреждений, организаций, колхозов, садоводческих и животноводческих товариществ рабочих и служащих, содержание права сельскохозяйственного землепользования, субъекты права пользования землями сельскохозяйственного назначения, возникновение, изменение и прекращение прав на земли сельскохозяйственного назначения. назначения.
Структура работы. Структура, объем и содержание работы определены целями и задачами исследования. Работа состоит из введения, трех глав, содержащих восемь параграфов, заключения и библиографического списка.
ГЛАВА I. ОБЩИЕ ВОПРОСЫ СТАТУСА ЗЕМЕЛЬ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОГО НАЗНАЧЕНИЯ
1.1. Понятие и сущность земель сельскохозяйственного нзначения и их правовое регулирование
Легальное определение земель сельскохозяйственного назначения и правовые признаки, по которым выделена эта самостоятельная категория земель в составе земель Российской Федерации, даны в п. 1 ст. 77 ЗК. Здесь сформулировано важное положение, вытекающее из ст. 7 ЗК о делении земель Российской Федерации на отдельные категории, которые имеют специфический правовой режим в зависимости от целевого назначения земель.
Положение о том, что землями сельскохозяйственного назначения признаются все земли, предоставленные для нужд сельского хозяйства или предназначенные для этих целей, впервые было сформулировано в ст. 21 Основ земельного законодательства Союза ССР и союзных республик 1969 г. Это легальное определение земель сельскохозяйственного назначения было полностью воспроизведено в ст. 42 ЗК РСФСР 1970 г. и оставалось неизменным в ст. 23 Основ законодательства Союза ССР и союзных республик «О земле» 1990 г. Аналогичное определение воспроизведено без каких-либо изменений в ст. 56 ЗК РСФСР 1991 г., который относил к землям сельскохозяйственного назначения земли, предоставленные для нужд сельского хозяйства или предназначенные для этих целей .
Перенесенные из прежних в действующий Кодекс правовые признаки земель сельскохозяйственного назначения — предоставление земель для сельского хозяйства и предназначение земель для нужд сельского хозяйства — едва ли могут вызывать существенные сомнения. Отсюда с логической неизбежностью следует формула п. 1 ст. 77 ЗК, закрепившего понятие этой самостоятельной категории земель как главного средства производства в сельском хозяйстве. Земли сельскохозяйственного назначения характеризуются тем, что они являются землями, предоставленными для нужд сельского хозяйства, а также для этих целей. В дополнение к указанным признакам Кодекс указывает на то, что такие земли находятся за чертой поселений и тем самым отграничивает их от земель территорий сельскохозяйственного использования в поселениях, используемых для нужд сельского хозяйства.
Прежнее земельное законодательство уже давно выделяло земли сельскохозяйственного использования — земельные угодья, используемые для нужд сельского хозяйства, в составе земель поселений, земель лесного фонда, земель водного фонда и других категорий земель, и устанавливало для них смешанный правовой режим. Термин «земли сельскохозяйственного использования» получил официальное признание и юридическое закрепление в кодифицированных актах земельного законодательства России 1970 и 1991 гг. Оно относило к землям сельскохозяйственного использования в городах, поселках и сельских населенных пунктах пашню, сады, виноградники, огороды, пастбища и предусматривало, что они предназначаются для ведения сельского хозяйства, а также для других нужд.
Действующее законодательство исходит из того, что «земли сельскохозяйственного назначения» и «земли сельскохозяйственного использования» не тождественные понятия. В первом случае специфическим объектом правового регулирования являются земли сельскохозяйственного назначения как составная часть земель России, выделенная в самостоятельную категорию по целевому назначению земель; во втором случае объектом правового регулирования являются земли сельскохозяйственного использования как совокупность земельных участков из состава земель поселений, промышленности и других категорий, используемых в качестве сельскохозяйственных угодий по признаку основного хозяйственного назначения.
В соответствии с п. 11 ст. 85 ЗК в составе зон сельскохозяйственного использования в поселениях выделяются земельные участки, занятые пашнями, многолетними насаждениями, а также зданиями, строениями и сооружениями сельскохозяйственного назначения. В составе земель поселений общая площадь земель сельскохозяйственного использования составляет 8,9 млн га (47, 6% земель, относящихся к данной категории) .
Важным признаком, который выделяет их из состава земель поселений, является указание закона на то, что эти земельные участки используются в целях ведения сельскохозяйственного производства. Говоря о том, что термин «земли сельскохозяйственного использования» имеет строго определенное содержание, следует иметь в виду, что использование их в сельскохозяйственных целях носит временный характер до момента изменения вида их использования. В регулировании использования земель сельскохозяйственного использования в составе земель поселений п. 11 ст. 85 ЗК преписывает руководствоваться генеральными планами поселений и правилами землепользования и застройки.
К землям сельскохозяйственного использования, имеющим двойственный правовой режим, п. 4 ст. 88 ЗК относит также особо ценные продуктивные сельскохозяйственные угодья, включенные в состав земель промышленности. Земли сельскохозяйственного использования в составе земель промышленности занимают более 1 млн. га. В Кодексе сформулированы основные требования по сохранению особо ценных сельскохозяйственных угодий, которые могут предоставляться организациям горнодобывающей и нефтегазовой промышленности лишь после отработки других сельскохозяйственных угодий, расположенных в границах горного отвода.
Некоторые особенности имеет правовой режим земель сельскохозяйственного использования, включенных в состав земель железнодорожного транспорта, обороны и безопасности, лесного и водного фонда, используемых для сельскохозяйственных нужд на основании решений компетентных государственных органов о предоставлении земельных участков в пользование либо договоров аренды земельных участков, которыми устанавливаются условия пользования такими земельными участками и ограничения их использования.
Термин «оборот» тех или иных объектов может пониматься в двух основных значениях фактическо-юридическом и собственно юридическом.
В фактическо-юридическом значении оборот объектов понимается в качестве возмездного (купля-продажа, мена и т. д.) перемещения их в пространстве от одной территории к другой. Так, гарантируя право свободного перемещения товаров, услуг и финансовых средств, Конституция РФ предусматривает возможность ограничения этой свободы, если это необходимо для обеспечения безопасности, защиты жизни и здоровья людей, охраны природы и культурных ценностей (п. 1 ст. 8, п. 2 ст. 74 Конституции РФ) .
В чисто юридическом значении данный оборот понимается в сменах титулов прав на объект, который не перемещается в пространстве (недвижимость). Иначе говоря, при таком виде оборота происходит не перемещение объекта, а перемещение указанных титулов. И поскольку земля может находиться в частной, государственной и иной формах собственности (п. 2 ст. 9 Конституции РФ), то «оборот» этих форм собствености осуществляется в порядке, определяемом федеральным законодательством (п. 3 ст. 36 и п. 1 ст. 72 Конституции РФ).
Федеральный закон от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (в ред. от 07.07.2003), определяя в ст. 1 сферу действия этого Закона, устанавливает главным критерием регулируемых им земельных отношений именно результат в виде смены или изменения титула прав на земельные участки.
Таким образом, оборот земель сельскохозяйственного назначения представляет собой сделки с земельными участками этой категории земель, направленные на смену титула прав на эти участки.
И поскольку владение, пользование и распоряжение
2.2. Аренда земельных участков
Важнейшим источником правового регулирования арендных отношений наряду с земельным законодательством составляют нормы гражданского права и прежде всего нормы Гражданского кодекса, главным образом регулирующие обязательственные отношения.
Исходя из положений ст. 606 ГК договор аренды — консенсуальный, взаимный и возмездный. Он является одним из видов договоров по передаче имущества в пользование. По договору аренды арендодатель обязан предоставить арендатору имущество за плату, во временное владение и пользование или во временное пользование, а арендатор при прекращении аренды — вернуть арендодателю арендованный участок.
Таким образом, аренда — это срочное, возмездное пользование, предусматривающее возврат арендованного имущества. Последнее положение предусмотрено в ст. 622 ГК, что отражает признак объекта договора аренды — его непотребляемость.
При передаче земельного участка в аренду у собственника остается право распоряжения имуществом. Арендатор приобретает право владения и пользования им при соблюдении требований, установленных законодательством и договором аренды. Что касается иных нормативных источников, регулирующих отдельные договоры аренды в этой области, то их представляют изданные для отдельных категорий арендных отношений примерные либо типовые формы аренды.
Содержание договора аренды земельного участка. Арендные отношения по поводу конкретного земельного участка оформляются договором между арендатором и арендодателем. Договором аренды земельного участка признается гражданско-правовой договор, в силу которого арендодатель обязуется предоставить арендатору определенный земельный участок за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 ГК), а арендатор обязан уплачивать за это арендодателю арендную плату, установленную договором (ст. 614 ГК). Арендатор как пользователь приобретает по закону и в соответствии с договором аренды право собственности на плоды, продукцию и доходы, полученные им в результате использования земли (ст. 606 ГК). За арендодателем остается право получения арендной платы и распоряжения земельным участком при соблюдении законных прав арендатора.
Договор аренды земельного участка рассматривается как комплексный правовой институт, позволяющий рассматривать его в качестве самостоятельного договора, применяемого в сфере земельных правоотношений .
Субъекты договора аренды земельного участка. В соответствии со ст. 22 ЗК на условиях аренды земельные участки предоставляются гражданам Российской Федерации, иностранным гражданам, лицам без гражданства, юридическим лицам, являющимся таковыми по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством Российской Федерации. К ним относятся также международные объединения и организации с участием российских и иностранных юридических лиц, международные организации, иностранные государства, иностранные юридические лица, а в случаях, установленных законодательством республик, входящих в состав Российской Федерации, иные организации.
Арендодателем по действующему земельному законодательству может быть только собственник (п. 2 ст. 22 ЗК) или лицо, которое его представляет. Отсюда следует, что нормы ГК и иных нормативных правовых актов, принятых до введения в действие ЗК, о праве владельцев и землепользователей сдавать земельные участки в аренду не должны применяться.
Пример из судебной практики: постановлением Главы администрации Нагайбакского муниципального района № 132 от 05.04.2006 г. главе крестьянского фермерского хозяйства Жумабаеву Т. К. передан в аренду земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения районного фонда перераспределения на территории Фершампенуазского сельского поселения площадью 50,0 га., находящийся в 4 км. северозападнее от п. Курганное Нагайбакского района, сроком на 1 год с 01.03.2006 г. по 01.03.2007 г. 05.04.2006 г. между отделом экономики, управления муниципальным имуществом и земельным отношениям администрации Нагайбакского района и главой крестьянского фермерского хозяйства Жумабаевым Т.К.заключен договор аренды земельного участка № 19 и передаточный акт к договору аренды (л.д. 54−56).
Предоставленный земельный участок входит в состав земель Нагайбакского муниципального района. В соответствии с п. 2 ст. 12 Закона Челябинской области 28.08.2003 г. № 171-ЗО «О земельных отношениях» предметом сделки может быть только земельный участок, прошедший государственный кадастровый учет. Обязанность постановки на государственный кадастровый учет земельных участков, расположенных на территории Российской Федерации, независимо от форм собственности на землю, целевого назначения и разрешенного использования земельных участков установлена ст. 7 Федерального закона № 28-ФЗ «О государственном земельном кадастре».
На основании п. 1 ст. 9 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», в аренду могут быть переданы только прошедшие государственный кадастровый учет земельные участки.
Согласно п. 3 ст. 14 Федерального закона от 02.01.2000 г. № 28-ФЗ «О государственном земельном кадастре» моментом возникновения и прекращения существования земельного участка как объекта государственного кадастрового учета в существующих границах является дата внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр земель. На основании ст. 19 Федерального закона № 28-ФЗ Государственный кадастровый учет земельных участков проводится по месту их нахождения в обязательном порядке на всей территории Российской Федерации по единой методике. Материалами дела подтверждено, что документов о постановке земельного участка на кадастровый учет, расположенного в 4 км. северо-западнее п. Курганное Нагайбакского района в Нагайбакский филиал-отдел ФГУ «Земельная кадастровая палата» не поступало (л.д. 53 сообщение Нагайбакского филиала ФГУ «Земельная кадастровая палата»)
При таких обстоятельствах, суд считает заявленные требования подлежащими удовлетворению; оспариваемый ненормативный акт органа местного самоуправления противоречит закону, нарушает права и интересы муниципального образования Нагайбакского района и в целом Российской Федерации. Суд решил: Заявленные требования удовлетворить. Признать недействительным постановление Главы Нагайбакского муниципального района Челябинской области от 05.04.2006 г. № 132 «О предоставлении земельного участка в аренду КФХ», как не соответствующее требованиям Федерального закона от 02.01.2000 г. № 28-ФЗ «О государственном земельном кадастре» .
Договор аренды земельного участка оформляется с соблюдением общих требований, которые гражданское законодательство предъявляет к арендным отношениям, с учетом особенностей, регулируемых действующим земельным законодательством Российской Федерации и муниципальными нормативными актами.
В числе особых условий в договор обычно вносятся дополнительные обязательства арендатора (в частности, выполнение по техническому заданию Московской службой кадастра недвижимости специальных геодезических работ по выносу границ земельного участка на местности; ограничения в использовании земелного участка и т. д.).
Предмет договора. К существенным условиям договора аренды закон относит предмет договора. В п. 1 ст. 607 ГК устанавливается, что предметом договора аренды являются вещи. В соответствии со ст. 128 ГК земельные участки, как вещи и имущество относятся к объектам гражданских прав. Статьей 129 ГК они признаются оборотоспособными и могут переходить от одного лица к другому в результате допускаемых законами сделок.
Статья 35 ЗК устанавливает, что договор аренды земельного участка заключается в недельный срок после представления заявителем кадастровой карты (плана) земельного участка в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления.
Предметом договора аренды может быть только такой земельный участок, в отношении которого достигнуто соглашение по всем его характеристикам и условиям использования. В договоре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить земельный участок, подлежащий передаче .
Срок договора аренды земельного участка. Срок договора аренды — существенное условие, устанавливаемое по соглашению сторон. Определение сроков аренды в договоре зависит от целей хозяйственного использования арендуемых земель. Общее условие, которое устанавливается ст. 610 ГК, состоит в том, что договор аренды заключается на срок, определенный договором. То есть срок устанавливают стороны, заключающие договор.
Законом или другими нормативными актами допускается установление договора на определенный или неопределенный срок, воспринимаемый как бессрочный. Также могут быть установлены максимальные сроки договора для отдельных видов аренды земельных участков.
В соответствии с земельным законодательством основанием прекращения права аренды являются:
— взаимное волеизъявление сторон;
— смерть собственника и отсутствие правопреемника;
— смерть арендатора и отсутствие наследника, желающего воспользоваться преимущественным правом аренды;
— в случае невыполнения арендатором обязательств, предусмотренных договором аренды, а также в случаях, предусмотренных общими основаниями прекращения прав на землю.
