Развитие законодательства о строительстве недвижимости на долевых началах

Развитие института долевого строительства жилья связывают с латиноамериканскими странами (Аргентина, Чили, Сальвадор). Так, в Аргентине долевое строительство возникло для решения жилищных вопросов граждан в сложных экономических условиях, сопряженных с гиперинфляцией^[1]. Президент страны стал инициатором программы «Строительство по справедливости», в рамках которой создавалось акционерное общество, которое принимало от населения денежные средства, выдавая взамен ценные бумаги — акции, а полученные средства направляло застройщикам. Впоследствии этот опыт был использован иными латиноамериканскими государствами.

В Российской Федерации долевое строительство появилось в середине 1990;х гг. в связи с необходимостью привлечения финансирования без участия кредитных организаций, поскольку в этот период отечественная экономика испытывала сложности с кредитными ресурсами.

Правовое оформление отношений между застройщиками и дольщиками было весьма многообразным, начиная с предварительного договора, договора купли-продажи жилого помещения или доли в объекте недвижимости, договора простого товарищества, инвестиционного договора, уступки требования (цессии) и заканчивая выдачей векселей и займов.

Несмотря на такое многообразие, существенные условия таких договоров в целом были примерно одинаковые: гражданин (инвестор или дольщик) был обязан оплатить часть стоимости строительства многоквартирного дома, а организация-застройщик или девелоперская компания — построить многоквартирный дом, обеспечить его ввод в эксплуатацию и после этого передать гражданину в собственность определенную договором квартиру^[2]. Правовой основой для указанных договорных конструкций главным образом были положения ГК РФ, а также Закон об инвестиционной деятельности в форме капитальных вложений. Таким образом, развитие законодательства о строительстве недвижимости на долевых началах в нашей стране основывалось первоначально на либеральном подходе, при котором практически отсутствовал контроль со стороны государства за отношениями застройщика и дольщика.

Однако с развитием рынка долевого строительства стало увеличиваться количество судебных споров, возникающих из-за невыполнения условий договоров. Широкое распространение получили злоупотребления со стороны застройщиков, вследствие чего образовался целый пласт «обманутых дольщиков».

Впоследствии законодатель изменил вектор правовой регламентации в этой области и стал постепенно переходить к патерналистской модели регулирования отношений.

1 апреля 2005 г. вступил в законную силу Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации (далее — Закон о долевом строительстве), который был призван решить ряд проблем в этой области.

Следует отметить, что указанный нормативный акт был принят жилищном пакете, который был направлен на создание развитой и устойчивой инфраструктуры строительства жилья. Поэтому он взаимосвязан с такими актами, как ГК РФ, ЗК РФ, ЖК РФ, ГрК РФ, Федеральный закон от 30.12.2004 № 215-ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах» (далее — Закон о накопительных кооперативах), Федеральный закон от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее — Закон об ипотеке), Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее — Закон о государственной регистрации недвижимости)^[3].

Однако с принятием перечисленных нормативных актов не удалось решить все проблемы, возникающие в этой области. В связи с этим в Закон о долевом строительстве и связанные с ним акты неоднократно вносились изменения: законодатель пытался найти оптимальные модели регулирования строительства недвижимости на долевых началах. Так, например, в гл. IX Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее — Закон о банкротстве) был введен § 7 «Банкротство застройщиков». В дальнейшем принимается Федеральный закон от 29.07.2017 № 218-ФЗ «О публичноправовой компании по защите прав граждан — участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации». В 2017—2018 гг. в Закон о долевом строительстве были внесены обширные дополнения и изменения, которые носят весьма радикальный характер^[4].

Однако несмотря на переход законодателя от «концепции долевого строительства» к концепции «проектного финансирования», принятые дополнения и изменения не затронули существо основного инструмента долевого строительства, каковым является договор участия в долевом строительстве.

Характеризуя современное регулирование, отметим, что законодатель пытается создать сложную инфраструктуру, которая обеспечивает контроль за застройщиком и предоставляет систему гарантий дольщику.

Закон о долевом строительстве регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, для возмещения затрат на такое строительство и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства (ст. 1 Закона о долевом строительстве). При этом он не распространяется на отношения, связанные с долевым участием в строительстве объектов производственного назначения.

В настоящее время привлечение денежных средств граждан для строительства возможно только на основании договора участия в долевом строительстве (1); жилищно-строительными кооперативами^[5], которые осуществляют строительство на земельных участках, предоставленных им в безвозмездное срочное пользование из муниципальной или государственной собственности, в том числе в соответствии с Федеральным законом от 24.07.2008 № 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства», или созданы в соответствии с Законом о банкротстве (2)^[6].

Отношения между застройщиком и участниками долевого строительства являются основной группой отношений, регулируемых Законом о долевом строительстве. По своей правовой природе это отношения гражданско-правового характера. В связи с этим к регулированию таких отношений в субсидиарном порядке применимы положения ГК РФ, в частности общие положения, нормы об обязательствах и сделках, нормы договорного права, поскольку Закон о долевом строительстве является специальным законом по отношению к последнему.

Что касается специального инвестиционного законодательства, то оно не применяется в этой области. Об этом свидетельствует ч. 2 ст. 2 Закона об инвестиционной деятельности в форме капитальных вложений, в соответствии с ней под сферу действия этого закона не попадают отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве.

• [1] См.: Тарасова А. Е., Москат К. А. Перспективы развития института долевого строительства жилья в России // Закон. 2013. № 5. С. 128.
• [2] См.: Кирсанов А. Р. Законодательство о долевом строительстве: прошлое, настоящее и будущее // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2017. № 6.С. 64—65.
• [3] Этому закону предшествовал Федеральный закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», которыйутрачивает силу с 1 января 2020 г. В связи с изданием Федерального закона от 03.07.2016№ 361-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных законодательных актов (положенийзаконодательных актов) Российской Федерации».
• [4] См.: Доля Г. Новое в Законе о долевом строительстве // Жилищное право. 2018.№ 8. С. 7—14.
• [5] Жилищный накопительный кооператив является потребительским кооперативом, который создается как добровольное объединение граждан на основе членства в целяхудовлетворения потребностей членов кооператива в жилых помещениях путем объединения членами кооператива паевых взносов.
• [6] Ранее Законом о долевом строительстве допускалась возможность привлечениясредств на основании выпуска застройщиком жилищных сертификатов. Жилищныесертификаты представляли собой особый вид облигаций с индексируемой номинальной стоимостью, удостоверяющих право их собственника на приобретение квартирыв обмен на жилищный сертификат в соответствии с условиями его эмиссии и получениеот эмитента в обмен на жилищный сертификат по первому требованию его собственника индексированной номинальной стоимости жилищного сертификата (см. Указ Президента РФ от 10.06.1994 № 1182 «О выпуске и обращении жилищных сертификатов»).Однако на практике они не получили особого распространения, поскольку требовалибольше финансовых затрат, значительных организационных усилий и временных затратпо сравнению с другими способами привлечения средств.